دستگاه‌های قضایی هم از معاملات پیش‌فروش مسکن مستأصل شده‌اند
تخلفاتی که در حوزه معاملات پیش‌فروش مسکن صورت می‌گیرد، عمدتاً شامل اختلاف در متراژ واحد و مصالحی است که فروشنده وعده می‌دهد یا مسائلی مربوط به دیرکرد در زمان تحویل واحد و فروش واحد به چند نفر است. در این وضعیت، حقوق‌دانان هم ضمن تایید این مشکلات بر این باورند دستگاه‌های قضایی نیز در این زمینه مستأصل شده‌اند. آنها معتقدند تنها راهکار حل این مشکل، افزایش آگاهی‌های مردم و به‌کارگیری حقوق‌دانان متخصص در زمان عقد قرارداهای پیش‌فروش و خرید ملک از سازندگان خوش‌نام و باسابقه است.
برای واکاوی این موضوع مصاحبه‌ای با حقیقت‌طلب، کارشناس مسائل حقوقی املاک، انجام داده‌ایم که به شرح ذیل است:
آقای حقیقت‌طلب، سال‌های سال است که شما در حوزه معاملات املاک و مستغلات و مسائل حقوقی آن فعالیت دارید. در حوزه پیش‌فروش همیشه مشکلاتی وجود دارد که به یکی از عناصر ثابت این حوزه تبدیل شده است. به نظر شما، چرا این‌طور است؟ چرا حوزه پیش‌فروش همیشه با مشکلات حقوقی ثابتی مواجه است که مردم را گرفتار می‌کند؟
شما باید این موضوع را در نظر بگیرید که ذات پیش‌فروش ملک با ریسک‌های خاص خود همراه است؛ زیرا در این روش نه مساحت قطعی است و نه قیمت و ملکی که معامله می‌شود. بنابراین، زمینه برای بروز تخلف وجود دارد. مثلاً ممکن است سازنده طبق جوازی که از شهرداری دارد، مجوز ساخت برای احداث واحد 90متری داشته باشد، ولی با توجه به اینکه قانون در اجرای یک درصدهایی اجازه تخلف به سازنده می‌دهد، باعث می‌شود بتواند کارهایی انجام دهد که خروجی آن سبب ایجاد اختلاف‌های حقوقی بین پیش‌فروشنده یا پیش‌خریدار شود یا مثلاً موقعیت ملک از لحاظ دوبربودن و... باعث می‌شود مساحت نهایی ملک تحت تاثیر آن متغیر شود. این امر، محل ایجاد اختلاف‌های زیادی می‌شود.
بر اساس تحقیقات بخش ساختمان، در نه قسمت امکان بروز تخلف وجود دارد. به همین دلیل، نه 5درصد نوسانی که قانون جدید پیش‌فروش تعیین کرده است، قابلیت اجرایی دارد و نه 10درصدی که قانون ثبت در رابطه با آداب معاملات گذاشته است. بنابراین، نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم معاملات پیش‌فروش فاقد اختلاف مساحت و قیمت باشند. اختلاف این دو اجتناب‌ناپذیر است.
آیا این مسئله در همه‌جای دنیا مصداق دارد؟
نه، در دنیا این‌طور نیست و بهتر است خودمان را با دنیا مقایسه نکنیم؛ دنیا قانون دارد.
یعنی ما قانون نداریم؟ اتفاقاً قوانین زیادی در حوزه پیش‌فروش تصویب شده است.
قطعاً ما هم قانون داریم؛ ولی بی‌قانونی‌مان هم زیاد است و همین امر باعث بروز مشکل می‌شود.
با این شرایط چه باید کار کرد؟ توصیه شما چیست؟ واقعاً چه راه‌هایی وجود دارد که امنیت‌بخشی به معاملات پیش‌فروش بیشتر شود و مردم آسیب‌های کمتری ببینند؟
اول از همه باید از سازنده‌ای خوش‌نام و خوش‌‌سابقه خرید کنیم. متاسفانه در فرایند معاملات مسکن شاهد معاملات متعدد پیش‌فروش هستیم که معمولاً مردم قبل از خرید، تحقیق نمی‌کنند. مثلاً سازنده وعده‌های خوش آب و رنگ می‌دهد و مردم هم فریب می‌خورند. باید تحقیقات کافی درباره سازنده صورت گیرد و به شناخت کافی از آن رسید.
اگر می‌خواهیم سازنده‌ای را بشناسیم، باید سری به بانک او بزنیم. کسی که اوضاع مالی‌اش خراب است و با بانک دچار مشکل مالی و در تنگنا است، قطعاً نمی‌تواند خیلی قابل اعتماد باشد. البته به‌جز بانک، راه‌های دیگری برای بررسی منابع مالی و خوش‌حسابی سازنده وجود دارد. البته من تاکید می‌کنم بحث پیش‌فروش بسیار پیچیده است و مردم به همین راحتی نمی‌توانند از عواقب حقوقی و قضایی و مشکلات پیچیده آن راحت شوند. وقتی قوانین و دستگاه‌های نظارت در این زمینه مستاصل شده‌اند، نمی‌توان انتظار داشت مردم عادی در این زمینه کاری انجام دهند.
بله، این پیچیدگی و عوارض پیش‌فروش‌های ناموفق در جامعه کار را به جایی رساند که مال‌باختگان برخی پروژه‌ها خودسوزی کردند و حتی بحث اعدام متخلفان مطرح شد. با این شرایط، جای این سوال است که چرا اقدامی اساسی برای رفع این مشکلات صورت نمی‌گیرد؟
متاسفانه مسئولان ما همیشه دیر عمل می‌کنند و تا حادثه‌ای عوارض و تبعات وحشتناک و جبران‌ناپذیر نداشته باشد، اقدامی بازدارنده انجام نمی‌دهند. این در حالی است که باید دستگاه‌های نظارتی بسیار قوی و باقدرت حاضر شوند. ضمن اینکه هم‌زمان دستگاه‌هایی نظیر صداوسیما با هشدار و فرهنگ‌سازی‌های لازم مردم را از ابعاد مختلف معاملات پیش‌فروش و معضلات حقوقی که در دل آن نهفته است، آگاه سازند.
در بسیاری از معاملات پیش‌فروش شاهد آن هستیم که یک ملک به چندین نفر فروخته می‌شود. دلیل این تخلف فراگیر چیست؟
بخشی از این امر به ساختار اقتصاد و شرایط رکودی باز می‌گردد. در بازار رکود، بسازوبفروش‌های متخلف فقط هدف خود را گرفتن پول نقد از مردم می‌دانند تا سایر مشکلات مالی خود را جبران کنند. در واقع، معمولاً محاسبات مالی سازنده غیرماهر، نادرست از آب در می‌آید و برای جبران آن به تخلف روی می‌آورد.
در واقع، اکثر متخلفان در آنالیز پروژه بدون دانش و تجربه هستند و وقتی به مشکل مالی می‌خورند، برای حفظ آبرو، به اصطلاح کلاه به کلاه می‌کنند و یک واحد را به چند نفر می‌فروشند؛ البته با این تصور که خریدار قصد سکونت در واحد خریداری‌شده‌اش را ندارد. بنابراین، واحد را به چند نفر می‌فروشد و با خود حساب می‌کند که مشتری‌‌اش را در پروژه بعدی صاحب ملک می‌کند. در این فرایند، پروژه بعدی هم انجام نمی‌شود و این امر سبب می‌شود کلاً تمام محاسبات او به هم بخورد. به عبارتی، در بسیاری از موارد، این افراد کلاه‌بردار نیستند، بلکه محاسباتشان غلط از آب در می‌آید.
برخی بر این باورند مشاوران املاک نیز در دامن‌زدن به پیش‌فروش‌های ناموفق نقش دارند. آیا این را می‌پذیرید؟
بله، در بازار رکود مسکن که مشاور املاک بازارشان خراب است، واقعیت را به خریداران نمی‌گویند. از طرفی، سازنده‌ای را خوب جلوه می‌دهند که از لحاظ کاری و اخلاقی قابل دفاع نیست و برعکس، سازنده خوب را بد جلوه می‌دهند و مشتری هم نمی‌تواند این مسائل را تشخیص دهد و بالاخره اعتماد می‌کند. البته ضعف برخی مردم این است که فوراً اعتماد می‌کنند. متاسفانه این بخش مدیریت‌پذیر نیست. ما باید اقتصاد را سامان دهیم تا ریسک معاملات پیش‌فروش کاهش یابد.
در این شرایط چه باید کرد؟ به غیر از تحقیق درباره سابقه حرفهای سازندگان چه باید کرد؟
یکی دیگر از موارد در زمان عقد قرارداد این است که مالکان باید با یک وکیل و حقوق‌دان یا مهندس عمران در جلسه حاضر شوند. در بسیاری از موارد، نقشه‌ها یا ابعاد زمین یا حرفهای سازنده تناقضاتی دارد که خریدار معمولی به دلیل نداشتن تخصص نمی‌تواند آن را تشخیص دهد؛ اما حقوق‌دان یا مهندس عمران باتجربه می‌تواند آن را تشخیص دهد و در رابطه با مساحت و کم‌وکیف قضیه به پیش‌خریداران کمک کند.
اما این امکان برای استفاده از حقوق‌دان و مهندس یا خرید از سازنده خوش‌نام برای همه میسر نیست. همچنین مردم تحت تاثیر مسائلی خرید می‌کنند و بعد گرفتار می‌شوند. آیا نباید قانونی بازدارنده تصویب شود که انجام معاملات پیش‌فروش با این‌همه بیم‌وهراس و حواشی حقوقی همراه نباشد؟
عرض کردم ذات معاملات پیش‌فروش با ریسک همراه است و تا اقتصاد سامان‌دهی نشود، نمی‌توان انتظار داشت معاملات پیش‌فروش در امنیت کامل ایجاد شود. در کنار این موارد، در نظر داشته باشید تعدادی از مردم خوراک و سوژه مناسبی برای به‌دام‌افتادن در دست سازندگان متخلف هستند؛ زیرا آگاهی‌های لازم را در این باره ندارند. برای مثال، بسیاری از این افراد در خرید مسکن به فاکتورهای ظاهری نظیر چشم‌انداز، موقعیت، سنگ و کابینت و... دقت می‌کنند و سایر مسائل اصلی نظیر ایمنی، مسائل حقوقی و... را در خرید و پیش‌خرید نادیده می‌گیرند. بسیاری از سازندگان متخلف نیز از نظر روان‌شناسی به این موارد آشنا هستند و از این ضعف افراد آگاهی دارند و با پررنگ‌کردن این مسائل، موارد حقوقی قرارداد مسکن را کم‌رنگ جلوه می‌دهند. همین امر باعث می‌شود مسائل حقوقی و مشکلات در مراحل بعدی خود را نشان دهد. البته به غیر از این افرادی که تحت فشار مالی هستند و از نظر مالی با کمبود نقدیندگی مواجه‌اند، افرادی هستند که خود باعث به دام افتادن خود می‌شوند.
برخی سازندگان متخلف از این مشکل خریدارن سوءاستفاده می‌کنند و قیمت فروش خود را کمتر از نرخ منطقه عرضه می‌کنند و با تطمیع خریداران و وعده و وعید آنها را به دام می‌اندازند. به هر حال، مردم باید آموزش ببینند و ترفندها و مشکلات موجود در مسیر پیش‌فروش را بدانند و با آگاهی خود آنها را خنثی کنند.
متاسفانه مشکل بسیاری از خریداران این است که تحقیق نمی‌کنند. بیشتر مردم برای خریدهای جانبی نظیر خودرو یا سایر وسایل خانه تحقیق می‌کنند؛ اما در مورد ملک مشاور نمی‌گیرند و همین مسئله آنها را به دام می‌اندازد. در این شرایط، باید آموزش و نظارت‌ها جدی شود.
