شروط انبوه‌سازان برای مشارکت در مدل زمین صفر

گفته می شود، این مدل جدید که در مرحله نهایی شدن قرار دارد، می‌تواند امتیاز خوبی برای ورود انبوه‌سازان برای مشارکت با دولت باشد. بدین صورت که دولت، اراضی و املاک موجود در محدوده‌های هدف را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد و با آنها توافق می‌کند که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و مبلغ باقی مانده عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کند.

در همین راستا عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران با اشاره به اینکه هنوز چارچوب این طرح به طور کامل تعریف نشده است، گفت: آنچه از ظاهر مدل زمین صفر برمی آید، مشارکت انبوه سازان است، به گونه ای که وزارت راه و شهرسازی و ادارات مراکز استان ها زمین در اختیار آنها بگذارند و سهم ساخت خود را تحویل بگیرند.

احمدرضا جوکار افزود: در مدل زمین صفر اگر بنا باشد که انبوه سازان مثل طرح مسکن مهر با یک قیمت مشخص پروژه را تحویل بگیرند و بعد از ساخت تحویل دهند، انگیزه ای در انبوه سازان برای مشارکت ایجاد نمی کند. اما اگر بنا باشد که دولت سهم خود را بگیرد و وارد این بحث نشود که قیمت تمام شده ساخت چقدر خواهد بود، شرایط بهتری را برای مشارکت انبوه سازان فراهم می کند.

وی ادامه داد: در مسکن مهر انبوه سازان تبدیل به پیمانکار شدند و به دلیل اینکه تمرکز دولت بر اتمام ساختمان ها با قیمت پایین بود، کیفیت پروژه های مسکن مهر به دلیل عدم رعایت اصول و ضوابط فنی، بسیار تنزل یافت.

جوکار با بیان اینکه درنتیجه این رویکرد، مسکن مهر به یک طرح زیانده برای کشور تبدیل شد تصریح کرد: حال هرچند عده ای از طریق همین مسکن مهر خانه دار شدند، اما این که کشور بابت صاحبخانه شدن این عده از مردم، چه هزینه گزافی را متحمل شد، جای بررسی دارد.

این انبوه ساز در عین حال تاکید کرد: در مدل پیشنهادی دولت، اگر قیمت زمین صفر شود و چارچوب اجرای طرح به صورت مشارکتی باشد، کیفیت ساخت و سازها مسلما بسیار بهتر و بالاتر خواهد بود.

وی با بیان اینکه در کنار این موضوع، انبوه سازان باید بتوانند در یک بازار رقابتی، واحدهای احداث شده خود را به فروش برسانند، افزود: به این ترتیب بالابردن توانایی خرید مردم در بخش مسکن یک الزام است و تولید مسکن قبل از هر چیز نیازمند متقاضی است.

دبیر انجمن انبوه سازان استان فارس به حجم عظیمی از متقاضیان بالقوه مسکن اشاره کرد و ادامه داد: تبدیل این متقاضیان به بالفعل نیازمند تامین تسهیلات و مهمتر از آن تامین درآمد کافی برای استفاده از این تسهیلات است، چون در صورت عدم قدرت مالی، متقاضیان امکان استفاده از این وام را نخواهند داشت.

جوکار تاکید کرد: بنابراین تحریک و تقویت تقاضا نه به صورت مُسکن وار، بلکه از طریق محکمتر کردن زیرساخت های اقتصادی مملکت، به نحوی که منجر به کاهش بیکاری و درآمدزایی برای مردم شود، ضروری است و این مباحث به صورت زنجیروار در بخش اقتصاد به هم مرتبط است و جدا ازهم نیست.

وی همچنین اظهار داشت: درهر صورت این طرح نوعی مشارکت است و آنچه از محل اجرای آن عاید دولت می شود، مابه ازای زمین دولتی است که تحویل دولت می شود و اگر هم کل آن با یک سود مشخص تحویل دولت شود، به نظر می رسد که باز هم اجرایی نیست؛ مگر اینکه با یک قیمت مشخص باشد.

جوکار در ادامه با بیان اینکه هیچ کس نمی تواند قیمت نهایی را برای اتمام پروژه برآورد کند و نهایتا سودی را برای آن مشخص کند و این موضوع اصلا عملی نیست خاطرنشان کرد: به هر حال یا قیمت مشخص است و دولت با یک قیمت مشخص پروژه را تحویل می گیرد و یا اینکه درصد سود مشخص است؛ به این معنا که بخشی از پروژه، مابه ازای زمین تحویل دولت می شود.

علاوه بر این، دیگر عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران با تاکید بر ضرورت پایین آوردن ارزش زمین در بافت های فرسوده و یا به صفر رساندن آن گفت: اگر با حذف قیمت زمین، به گونه ای عمل شود که انبوه سازان علاقه مند به ساخت وساز در بافت های فرسوده باشند مزایای بسیاری در بهسازی و نوسازی مناطق فرسوده وجود دارد.

غلامعی ثنایی  افزود: از جمله این مزیت ها خودداری از گسترش شهر در سطح است و همچنین بافت های فرسوده که تقریبا به صورت بیغوله های متروکه ای در بسیاری از شهرها درآمده یا در سال های آینده به این حالت دچار می شود، نجات پیدا می کنند و محیط بسیار مفیدی را در شهرها تشکیل می دهند.

وی اضافه کرد: علاوه بر این به لحاظ وجود تمامی تاسیسات زیربنایی مورد نیاز شهری در بافت های فرسوده که با مقداری تقویتت قابل استفاده است، دیگر سرمایه گذاری قبلی از بین نخواهد رفت و از همین رو اقدام مثبتی است.

این انبوه ساز یکی از ایرادات عمده در نوسازی مناطق فرسوده بافت پیرامون حرم امام رضا (ع) و عدم پیشرفت و آبادانی این محدوده را گرانی بیش از حد اراضی این مناطق دانست و گفت: اخیرا قیمت این زمین ها بسیار رشد داشته و این امر موجب جلوگیری از حضور سازندگان و ساخت و ساز در این مناطق شده است.

وی افزود: حال اگر در مناطقی مثل بافت پیرامونی حرم که زمین افزایش قیمت پیدا کرده است، شهرداری به نوعی از برخی مزایای درخواستی خود گذشت کند و بیشتر به آبادانی این مناطق توجه شود، از آن حالت مخروبه کنونی خارج می شود و می توان هر چه سریعتر به سمت آبادانی این مناطق گام برداشت.

ثنایی درخصوص مشوق های لازم برای حضور و مشارکت انبوه سازان در مدل زمین صفر تشریح کرد: برای اینکه یک دید منطقی نسبت به بافت های فرسوده شهری داشته باشیم، ضرورت یک بازنگری عمیق از سوی مشاوران شهرسازی سازمان شهرداری در طرح جامع شهری احساس می شود.

عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان استان خراسان رضوی همچنین با تاکید بر اینکه در مناطق فرسوده باید مزایای سکونتی و اقامتی برای مجموعه افراد در نظر بگیرند تا مردم را برای حضور در این محلات تشویق بکنند افزود: بافت های فرسوده شهری اغلب متعلق به افراد مسن است که فرزندان آنها معمولا به علت ریزدانگی این بافت ها در سایر نقاط شهر و مناطق جدید شهری اسکان یافته اند.

ثنایی افزود: اما این افراد می توانند به محلات خود بازگردند و یا خانوارهای باقی مانده همچنان در محلات قدیمی خود اقامت داشته باشند، مشروط بر اینکه نوسازی و آبادانی و جاذبه های لازم ازجمله فضاهای سبز و پارک های تفریحی مناسب برای ساکنان این مناطق را جهت گذران اوقات فراغت فراهم کنیم.