موانع ورود شرکت‌هاي ليزينگي به ميدان ساخت‌وساز
دي‌ماه سال گذشته، سياست‌گذار پولي کشور در حالي به راه‌اندازي ليزينگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که بر اساس اين سياست‌گذاري مقرر شد شرکت‌هاي بانکي و يا وابسته به بانک‌ها در اين مبحث مشارکت نکنند که به گفته برخی از کارشناسان این عدم ممنوعت ورود بانک‌ها به حوزه ليزينگ باعث شده که لیزینگ مسکن همچنان مغفول بماند.
طبق گفته‌هاي کارشناسان در صورت راه‌اندازي بازار ليزينگ مسکن علاوه بر خانه‌دار شدن دهک‌هاي پايين جامعه املاک نوساز پرفروش شده و انگيزه سازندگان براي ساخت‌وساز و سرمايه‌گذاري در مبحث مسکن مضاعف مي‌شود.
گره کور دستور العمل جدید لیزینگ
جدايی از مبحث گفته‌شده اين کارشناسان معتقدند دستورالعمل جديد که 4 ماه پيش به شرکت‌ها ارائه شد داراي گره‌هاي کور متعدد و موانع ورود شرکت‌هاي ليزينگي به ميدان ساخت‌وساز است.
عدم حضور شرکت‌هاي مرتبط با بانک‌ها اگرچه در ابتداي امر به سود مردم و ساخت‌وسازبود اما به نظر مي‌رسد اين گروه مي‌توانست به‌راحتي پاسخگوي گروه متوسط جامعه باشد. محدوديت اعمال‌شده مي‌تواند به‌صراحت دست دهک‌هاي پايين جامعه يعني دهک‌هاي 6 تا 8 را از خريد ملک متناسب کوتاه کند. چراکه بانک‌ها با داشتن منابع ارزنده مالي آماده‌ترين گزینه‌ها براي حضور در عرصه ساخت‌وساز تلقي مي‌شود که با حذف اين گزينه بخش اعظمي از جامعه کنوني شهري شامل دهک‌هاي متوسط و پايين جامعه که جز اقشار هدف هستند از عرضه تقاضا خارج خواهند شد.
اما در اين ميان به عقيده بسياري از فعالان بازار ساخت‌وساز محدوديت ايجادشده ورود شرکت‌هاي بانکي يا وابسته به بانک‌ها مي‌تواند چالش‌هايي را در اين بازار ايجاد کند. تکليف عدم حضور بانک‌ها يا شرکت وابسته بانکي به دليل عدم طمع‌ورزي، فساد و دست‌درازي بانک‌ها عنوان‌شده تا بانک عامل بخش مسکن و ساير بانک‌ها، از هدف اصلي خود يعني پرداخت تسهيلات ارزان‌قيمت به بازار تقاضاي مصرفي مسکن مختص دهک‌هاي 3 تا 6، منحرف نشوند.
کمبود منابع داخلي شرکت‌هاي ليزينگ
نکته بعدي و مهم و تأثيرگذار در ورود نکردن شرکت‌هاي ليزينگي در عرصه ساخت‌وساز مربوط به بحث کمبود منابع داخلي شرکت‌هاي ليزينگ است. در حال حاضر حدود 44 شرکت ليزينگي مجوز دار براي فعاليت بخش مسکن وجود دارد که از اين تعداد تنها 10 شرکت توانايي حضور در اين عرصه را دارند بنابراين بخش اعظمي از شرکت‌هاي مزبور توانايي حضور مؤثر در بازار ساخت‌وساز را ندارند. برآوردهاي کارشناسان مالي مسکن نشان مي‌دهد يک شرکت ليزينگي برای حضور در عرصه ساخت‌وساز نيازمند بيش از نيم ميليارد تومان است که با دارايي بسياري از شرکت‌هاي مجوز دار ليزينگي هم‌خواني ندارد. در این ميان ابهامات زيادي براي حضور مؤثر شرکت‌هاي ليزينگي وجود دارد شرکت‌هايي که نه مي‌تواند از تسهيلات بانکي بهره ببرند و نه خود دارايي کافي براي حضور مؤثر دارند. بنابراين تأمين منبع مالي باري اين شرکت‌ها مبحثي است که از ديدگاه کارشناسان بسيار مهم تلقي مي‌شود.
چرایی عدم حضور بانک ها در لیزینگ مسکن
به‌هرحال به گفته اين کارشناسان شرکت‌ها ليزينگي براي تأمين مالي خود با سه رويکرد شفاف يعني منابع داخلي، تسهيلات بانکي و ظرفيت بازار سرمايه است. چنانچه گفته شد از بين اين سه گزينه دو گزينه بالا به دليل عدم وجود منابع داخلي کافي شرکت‌هاي ليزينگي و محدوديت سقفي بانک‌ها مردود و تنها گزينه براي نجات و حضور بخش خصوصي در استفاده از ظرفيت بازار سرمايه نهفته شده که ظاهراً در شرايط فعلي تنها راهي که شرکت‌هاي ليزينگ براي تأمين مالي با استفاده از آن در اين بازار، مي‌توانند تأمين مالي کنند انتشار اوراق مشارکت با نرخ سود قابل‌پذيرش بازار است. نرخ سود بازار پذير براي اوراق مشارکت در حال حاضر به‌مراتب بالاتر از 20 درصد است که اين نرخ، قيمت تمام‌شده پول را در مقايسه با بهاي تخصيص، بالا مي‌برد.
گران تمام شدن هزينه تأمين مالی براي شرکت‌هاي ليزينگ
اما مبحث مهم ديگر در عدم حضور مؤثر شرکت‌هاي ليزينگي ساختمان مربوط به گران تمام شدن هزينه تأمين مالی براي شرکت‌هاي ليزينگ و شکاف موجود بين اين نرخ و نرخ سود تکليف شده از سوي سياست‌گذار پولي در بازار ليزينگ مسکن است. در حال حاضر نرخ سود مجاز در بازار ليزينگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد بيشتر از نرخ سود مصوب شوراي پول و اعتبار- تعيين شد که قيمت تمام‌شده پول براي شرکت‌هاي ليزينگ هم‌اکنون به‌طور متوسط بيش از 25 درصد است. بر اساس اين گزارش عدم تضمين تعهدات در معاملات ليزينگي مسکن موضوع است که شرکت‌هاي ليزينگي نمي‌توانند به‌راحتي از اين مبحث عبور کند. نقطه کور اين کره در رابطه سه حلقه نهادهاي تضمين‌کننده حقوق شرکت‌هاي ليزينگ، متقاضيان تسهيلات ليزينگي مسکن و همچنين انبوه‌سازان نهفته شده است.
عدم همکاري و هماهنگي بين اين سه حلقه باعث شده معاملات ليزينگي فاقد اعتبار و جايگاه کافي در جامعه کنوني باشد؛ اما در نهايت بايد گفت نبود انسجام و تفاهم فکري ميان دستگاه‌ها و نهادهاي سياست‌گذار و مجري در حوزه ليزينگ مسکن مبحثي است که به شفافيت نشان مي دهد هنوز يک نقشه راه منسجم و تفصيلي براي رفع ابهامات تدوين‌نشده است و دستورالعمل‌هاي قبلي همگي تصويرهايي ابتدايي و اوليه از ضوابط ورود شرکت‌هاي ليزينگ به بازار مسکن را منعکس مي‌کند
منبع: صما
