معاملات فضولی در املاک و مستغلات
معامله فضولی، معامله‌ای است كه كسی بدون داشتن سِمَت نمايندگی برای ديگری انجام مي‌دهد.
*محمود حقیقت‌طلب: در عرصه معاملات املاک بسیار با عبارت " معامله فضولی " و یا " شخصیت فضول " برمی‌خوریم و عموماً معنی و مفهوم آن را با تعریف عام آن اشتباه می‌گیریم اگرچه بی‌شباهت هم به معنی عرف نیست. اما واژه فضول و معامله فضولی در قانون جایگاه خاصی دارد که بسیاری سرمایه‌گذاران و متعاملین به دلیل فقدان اشراف به آداب و احکام چنین معاملاتی گه‌گاه متحمل خسارت هنگفتی و یا دردسرهای حقوقی و قضایی می‌شوند. قبل از اینکه به تعریف و تشریح این نوع معاملات بپردازم اشاره‌ای مختصر به تعریف معامله فضولی می‌پردازم:
" معامله فضولی، معامله‌ای است كه كسی بدون داشتن سِمَت نمايندگی برای ديگری انجام مي‌دهد. كسي كه بدون سِمَت معامله مي‌كند، فضول و كسي كه طرف معامله مي‌باشد خریدار (اصيل) و مالک را غير می‌نامند. عقد فضولی به یکی از دو شکل زیر ممکن است انجام پذیرد: عَهدی، تَمليكی. عقد عهدی فضولی؛ آن است كه شخص فُضول به‌وسیله معامله‌ای كه با اصيل مي‌نمايد تعهد به نفع يا ضرر غير كند: مانند آن‌که شخصي به‌حساب ديگري متعهد شود كه عملي براي طرف ديگر معامله انجام دهد. تعهد مزبور پس از قبول غير و يا قائم‌مقام او نافذ می‌شود و بدین‌وسیله رابطه تعهد بين غير و اصيل مستقر مي‌شود و درصورتی‌که غير معامله را رَدّ كند معامله كَاَن لَم يَكُن خواهد بود. عقد تَمليكی فضولی؛ آن است كه شخص فضول در معامله كه با خریدار (اصیل) مي‌نمايد مالِ غير (مالک) را به او واگذار كند، همچنین است هرگاه مورد معامله متعلق حق شخص ثالث قرارگرفته باشد چنانکه مالك مال مورد رهن يا بازداشت را بدون اِذن شخص ثالث به ديگري منتقل کند، عقد مزبور نسبت به‌حق شخص ثالث در حُكم فضولی است و صحت آن منوط به اجازه شخص مرتهن یا بازداشت کننده خواهد بود: مثال شخصي بدون داشتن سِمَت نمايندگی يك باب از مغازه دوستش را مي‌فروشد حال اگر مالك صريحاً بگويد معامله را قبول دارم يا موافقم، معامله صحيح است و اِلاّ معامله باطل است. بنابراین طبق تعریف قانون، معاملات به مال غير، جز به‌عنوان ولايت يا وِصايت يا وكالت، نافذ نيست؛ ولو اینکه صاحب‌مال باطناً راضي باشد؛ ولي اگر مالك يا قائم‌مقام (قائم‌مقام قانونی در اصطلاح حقوقی به کسی گفته می‌شود که مستقیماً در عقد قرارداد مداخله نداشته باشد، ولی اثرات آن به جهتی از جهات به او سرایت نماید. قائم‌مقام‌های قانونی عبارت‌اند از: 1. وارث 2. منتقلٌ اِلیه ٣. طلبکار) او پس از وقوع معامله، آن را تائيد نماید، در اين صورت معامله، صحيح و نافذ می‌باشد. این مسئله را کلاً فراموش کنید که هر نوع معامله مالِ غیر، به‌نوعی مصداق معامله فضولی است، خیر؛ بلکه به معامله‌ای، فضولی اطلاق می‌شود که توسط افراد سَبَبی یا نَسَبی، قائم‌مقام، نماینده، وکیل، متصرف، غاصب، شریک و یا سارق انجام می‌پذیرد. معامله به مالِ غیر، بدون نمایندگی، خواه برای خود و خواه برای مالک، معامله فضولی محسوب می‌شود. شرط تحقق معامله فضولی، این نیست که معامله فضولی برای صاحب‌مال و بدون اِذن (با اعلام رضایت قبلی) او باشد، بلکه ممکن است فضول برای خود مال را معامله کند: مانند سارقی که مال مسروقه را برای خودش می‌فروشد و این نمونه معامله شایع‌ترین عقد فضولی است و همچنین معامله مالِ غصب شده که غاصب به نفع خود معامله می‌کند هم مصداق معامله فضولی می‌باشد. معامله فضولی فقط با اِذن (با اعلام رضایت قبلی) مالک مُعتبر می‌شود وگرنه نافذ (و معتبر) نیست. معامله فضولی، کلاهبرداری محسوب نمی‌شود.
نکته 1: اجازه (اظهار رضایت شخصی که قانون رضایت او را شرط تأثیر عقد یا ایقاع دانسته است که از دیگری (خواه مالک نباشد، خواه مالک اما محجور باشد مانند سفیه) صادر کرده است مشروط بر اینکه رضایت مزبور بعد از صدور عقد یا ایقاع مذکور صادر شود، اگر پیش از آن صادر شود آن را اصطلاحاً اذن می‌نامند. گاهی به‌طور عام و با تسامح اجازه را با اذن بکار برده می‌شود که البته درست نیست) مالك نسبت به معامله فضولی، حاصل مي‌شود به لفظ يا فعلي كه دلالت بر امضاء عقد نمايد!. اجازه مالك نسبت به معامله فضولي، بر اساس لفظ حاصل مي‌شود: مانند اینکه مالك صراحتاً بگويد " معامله را قبول دارم يا موافقم يا اجازه دادم " و يا فعلي كه دلالت بر امضاء عقد باشد، انجام دهد: مانند اینکه مالك مورد معامله را تسليم طرف معامله كند و يا عِوَض را تصرف نمايد. رضايت باطني مالك بدون آن‌که چيزي دلالت بر اجازه كند، كافي نخواهد بود.
نکته 2: سكوت مالك (ولو با حضور در مجلس عقد)، اجازه محسوب نمي‌شود!. زيرا عقد مبتني بر اعلام قصد و رضا است و اعلام رضا، چيزي را در خارج مي‌خواهد كه دلالت بر امر باطن می‌نماید. به‌علاوه، سكوت مالك ممكن است در اثر عدم توجه او به معامله باشد و يا آن‌که ناراضي باشد و بنا به دلایلی نمي‌تواند فضول را از انجام معامله منع کند و يا عدم موافقت خود را اعلام دارد: مانند اینکه فضول مردی قُلدر يا صاحب نفوذي باشد و مالك نتواند عملي برخلاف اراده و خواست او انجام دهد و اجباراً سكوت مي‌كند.
نکته 3: اجازه در صورتي مؤثر است كه مسبوق به ردّ نباشد و اِلاّ اثري ندارد!. درصورتی‌که مالك، معامله فضولي را رَدّ نمايد و مجدداً اجازه دهد آن اجازه مؤثر نخواهد بود؛ زيرا عمل رَدّ، كليه آثار قصدي (مصمم شدن به انجام یک عمل حقوقی از قبیل بیع، اجاره، مشارکت، رهن، اقرار و ...) را كه قبلاً به‌وسیله فضول به‌عمل‌آمده است، از بین می‌برد و دیگر از آن چيزي باقي نمی‌ماند تا اجازه بتواند آن را تكميل كند و اجازه هم به‌تنهایی ايجاد تَمليك نمي‌كند: مثال، در معامله‌اي كه فضول انجام داده است مثلاً مغازه او را فروخته است، مالك بدواً اظهار مي‌دارد معامله را قبول ندارم و سپس مي‌گويد قبول دارم. در اینجا قانون‌گذار معامله را حمل بر رَدّ مي‌کند.
نکته 4: رد معامله فضولي با هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر عدم رضا (تصمیم) به انجام معامله نمايد، ایجاد و حاصل می‌شود!.
نکته 5؛ در معامله فضولي، اگر مالك قبل از اجازه يا رد، فوت کند، اِجازه يا رد آن، بر عهده وراث است. وضعيت معامله فضولی حتي پس از مرگ غير (مالک)، نيز باقي خواهد ماند و مطابق قانون، هرگاه غير (مالک)، پيش از اعلام اجازه يا رَدّ فوت نماید، وراث مي‌توانند، معامله را اجازه يا رَدّ كنند؛ زيرا در اثر فوت، آن ملك به وراث منتقل مي‌شود و مالك قهری هم مي‌تواند نسبت به مال و یا ملك خود، معامله را اجازه و يا رَدّ نماید.
نکته 6: در صورتي كه معامله فضولی ، عهدی ( آن است كه شخص فُضول به وسيله معامله اي كه با اصيل مي‌نمايد تعهد به نفع يا ضرر غير كند : مانند آن كه شخصي به حساب ديگري متعهد شود كه عملي براي طرف ديگر معامله انجام دهد . تعهد مزبور پس از قبول غير و يا قائم مقام او نافذ مي شود و بدین وسیله رابطه تعهد بين غير و اصيل مستقر مي‌شود و در صورتي كه غير معامله را رَدّ كند معامله كَاَن لَم يَكُن خواهد بود ) باشد و به نفع يا ضرر غير( مالک ) ، تعهدی صورت گیرد و غير ، قبل از اجازه ، فوت نمايد ، معامله فضولي كَاَن لَم يَكُن مي‌شود. زيرا اجازه از غير به وارث منتقل نمي‌شود که تا بتواند نسبت به معامله اجازه دهد و ياآن را رَدّ نمايد. ترَكه متوفی كه عبارت است از اموال و حقوق مالي به وارث منتقل مي‌شود ولی اجازه حُكم محسوب می شود و قابل انتقال نیست. ضمناً بايد توجه شود‌كه هرگاه ورثه، متعدد باشند اجازه تمامي آنها براي صحت معامله فضولي لازم است ؛ زيرا مال مورد معامله ، متعلق به تمامي آنان ست ؛ ولی اگر فضول ، مال مالك را مي‌فروشد و مالك قبل از اين كه بگويد ” قبول دارم يا ندارم ” فوت مي‌كند . اين حق به وراث او منتقل مي‌شود و آنها مي‌توانند انجام معامله را قبول يا رَدّ كنند .
* پژوهشگر حقوقی و سرمایه‌گذاری املاک
" معامله فضولی، معامله‌ای است كه كسی بدون داشتن سِمَت نمايندگی برای ديگری انجام مي‌دهد. كسي كه بدون سِمَت معامله مي‌كند، فضول و كسي كه طرف معامله مي‌باشد خریدار (اصيل) و مالک را غير می‌نامند. عقد فضولی به یکی از دو شکل زیر ممکن است انجام پذیرد: عَهدی، تَمليكی. عقد عهدی فضولی؛ آن است كه شخص فُضول به‌وسیله معامله‌ای كه با اصيل مي‌نمايد تعهد به نفع يا ضرر غير كند: مانند آن‌که شخصي به‌حساب ديگري متعهد شود كه عملي براي طرف ديگر معامله انجام دهد. تعهد مزبور پس از قبول غير و يا قائم‌مقام او نافذ می‌شود و بدین‌وسیله رابطه تعهد بين غير و اصيل مستقر مي‌شود و درصورتی‌که غير معامله را رَدّ كند معامله كَاَن لَم يَكُن خواهد بود. عقد تَمليكی فضولی؛ آن است كه شخص فضول در معامله كه با خریدار (اصیل) مي‌نمايد مالِ غير (مالک) را به او واگذار كند، همچنین است هرگاه مورد معامله متعلق حق شخص ثالث قرارگرفته باشد چنانکه مالك مال مورد رهن يا بازداشت را بدون اِذن شخص ثالث به ديگري منتقل کند، عقد مزبور نسبت به‌حق شخص ثالث در حُكم فضولی است و صحت آن منوط به اجازه شخص مرتهن یا بازداشت کننده خواهد بود: مثال شخصي بدون داشتن سِمَت نمايندگی يك باب از مغازه دوستش را مي‌فروشد حال اگر مالك صريحاً بگويد معامله را قبول دارم يا موافقم، معامله صحيح است و اِلاّ معامله باطل است. بنابراین طبق تعریف قانون، معاملات به مال غير، جز به‌عنوان ولايت يا وِصايت يا وكالت، نافذ نيست؛ ولو اینکه صاحب‌مال باطناً راضي باشد؛ ولي اگر مالك يا قائم‌مقام (قائم‌مقام قانونی در اصطلاح حقوقی به کسی گفته می‌شود که مستقیماً در عقد قرارداد مداخله نداشته باشد، ولی اثرات آن به جهتی از جهات به او سرایت نماید. قائم‌مقام‌های قانونی عبارت‌اند از: 1. وارث 2. منتقلٌ اِلیه ٣. طلبکار) او پس از وقوع معامله، آن را تائيد نماید، در اين صورت معامله، صحيح و نافذ می‌باشد. این مسئله را کلاً فراموش کنید که هر نوع معامله مالِ غیر، به‌نوعی مصداق معامله فضولی است، خیر؛ بلکه به معامله‌ای، فضولی اطلاق می‌شود که توسط افراد سَبَبی یا نَسَبی، قائم‌مقام، نماینده، وکیل، متصرف، غاصب، شریک و یا سارق انجام می‌پذیرد. معامله به مالِ غیر، بدون نمایندگی، خواه برای خود و خواه برای مالک، معامله فضولی محسوب می‌شود. شرط تحقق معامله فضولی، این نیست که معامله فضولی برای صاحب‌مال و بدون اِذن (با اعلام رضایت قبلی) او باشد، بلکه ممکن است فضول برای خود مال را معامله کند: مانند سارقی که مال مسروقه را برای خودش می‌فروشد و این نمونه معامله شایع‌ترین عقد فضولی است و همچنین معامله مالِ غصب شده که غاصب به نفع خود معامله می‌کند هم مصداق معامله فضولی می‌باشد. معامله فضولی فقط با اِذن (با اعلام رضایت قبلی) مالک مُعتبر می‌شود وگرنه نافذ (و معتبر) نیست. معامله فضولی، کلاهبرداری محسوب نمی‌شود.
نکته 1: اجازه (اظهار رضایت شخصی که قانون رضایت او را شرط تأثیر عقد یا ایقاع دانسته است که از دیگری (خواه مالک نباشد، خواه مالک اما محجور باشد مانند سفیه) صادر کرده است مشروط بر اینکه رضایت مزبور بعد از صدور عقد یا ایقاع مذکور صادر شود، اگر پیش از آن صادر شود آن را اصطلاحاً اذن می‌نامند. گاهی به‌طور عام و با تسامح اجازه را با اذن بکار برده می‌شود که البته درست نیست) مالك نسبت به معامله فضولی، حاصل مي‌شود به لفظ يا فعلي كه دلالت بر امضاء عقد نمايد!. اجازه مالك نسبت به معامله فضولي، بر اساس لفظ حاصل مي‌شود: مانند اینکه مالك صراحتاً بگويد " معامله را قبول دارم يا موافقم يا اجازه دادم " و يا فعلي كه دلالت بر امضاء عقد باشد، انجام دهد: مانند اینکه مالك مورد معامله را تسليم طرف معامله كند و يا عِوَض را تصرف نمايد. رضايت باطني مالك بدون آن‌که چيزي دلالت بر اجازه كند، كافي نخواهد بود.
نکته 2: سكوت مالك (ولو با حضور در مجلس عقد)، اجازه محسوب نمي‌شود!. زيرا عقد مبتني بر اعلام قصد و رضا است و اعلام رضا، چيزي را در خارج مي‌خواهد كه دلالت بر امر باطن می‌نماید. به‌علاوه، سكوت مالك ممكن است در اثر عدم توجه او به معامله باشد و يا آن‌که ناراضي باشد و بنا به دلایلی نمي‌تواند فضول را از انجام معامله منع کند و يا عدم موافقت خود را اعلام دارد: مانند اینکه فضول مردی قُلدر يا صاحب نفوذي باشد و مالك نتواند عملي برخلاف اراده و خواست او انجام دهد و اجباراً سكوت مي‌كند.
نکته 3: اجازه در صورتي مؤثر است كه مسبوق به ردّ نباشد و اِلاّ اثري ندارد!. درصورتی‌که مالك، معامله فضولي را رَدّ نمايد و مجدداً اجازه دهد آن اجازه مؤثر نخواهد بود؛ زيرا عمل رَدّ، كليه آثار قصدي (مصمم شدن به انجام یک عمل حقوقی از قبیل بیع، اجاره، مشارکت، رهن، اقرار و ...) را كه قبلاً به‌وسیله فضول به‌عمل‌آمده است، از بین می‌برد و دیگر از آن چيزي باقي نمی‌ماند تا اجازه بتواند آن را تكميل كند و اجازه هم به‌تنهایی ايجاد تَمليك نمي‌كند: مثال، در معامله‌اي كه فضول انجام داده است مثلاً مغازه او را فروخته است، مالك بدواً اظهار مي‌دارد معامله را قبول ندارم و سپس مي‌گويد قبول دارم. در اینجا قانون‌گذار معامله را حمل بر رَدّ مي‌کند.
نکته 4: رد معامله فضولي با هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر عدم رضا (تصمیم) به انجام معامله نمايد، ایجاد و حاصل می‌شود!.
نکته 5؛ در معامله فضولي، اگر مالك قبل از اجازه يا رد، فوت کند، اِجازه يا رد آن، بر عهده وراث است. وضعيت معامله فضولی حتي پس از مرگ غير (مالک)، نيز باقي خواهد ماند و مطابق قانون، هرگاه غير (مالک)، پيش از اعلام اجازه يا رَدّ فوت نماید، وراث مي‌توانند، معامله را اجازه يا رَدّ كنند؛ زيرا در اثر فوت، آن ملك به وراث منتقل مي‌شود و مالك قهری هم مي‌تواند نسبت به مال و یا ملك خود، معامله را اجازه و يا رَدّ نماید.
نکته 6: در صورتي كه معامله فضولی ، عهدی ( آن است كه شخص فُضول به وسيله معامله اي كه با اصيل مي‌نمايد تعهد به نفع يا ضرر غير كند : مانند آن كه شخصي به حساب ديگري متعهد شود كه عملي براي طرف ديگر معامله انجام دهد . تعهد مزبور پس از قبول غير و يا قائم مقام او نافذ مي شود و بدین وسیله رابطه تعهد بين غير و اصيل مستقر مي‌شود و در صورتي كه غير معامله را رَدّ كند معامله كَاَن لَم يَكُن خواهد بود ) باشد و به نفع يا ضرر غير( مالک ) ، تعهدی صورت گیرد و غير ، قبل از اجازه ، فوت نمايد ، معامله فضولي كَاَن لَم يَكُن مي‌شود. زيرا اجازه از غير به وارث منتقل نمي‌شود که تا بتواند نسبت به معامله اجازه دهد و ياآن را رَدّ نمايد. ترَكه متوفی كه عبارت است از اموال و حقوق مالي به وارث منتقل مي‌شود ولی اجازه حُكم محسوب می شود و قابل انتقال نیست. ضمناً بايد توجه شود‌كه هرگاه ورثه، متعدد باشند اجازه تمامي آنها براي صحت معامله فضولي لازم است ؛ زيرا مال مورد معامله ، متعلق به تمامي آنان ست ؛ ولی اگر فضول ، مال مالك را مي‌فروشد و مالك قبل از اين كه بگويد ” قبول دارم يا ندارم ” فوت مي‌كند . اين حق به وراث او منتقل مي‌شود و آنها مي‌توانند انجام معامله را قبول يا رَدّ كنند .
* پژوهشگر حقوقی و سرمایه‌گذاری املاک
منبع: صما
