مسئولیت شکست اصلاحیه قانون پیش‌فروش متوجه کیست؟
اصلاح قانون پیش فروش ساختمان اخیرا در حالی در دستور کار مجلس و وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است که کارشناسان حقوقی، از برآیند و خروجی این بازنگری و اصلاح هم اظهار رضایت نمی‌کنند و بر این باورند که حتی اصلاحیه این قانون هم نمی‌تواند تغییر خاصی در وضعیت فعلی بازار پیش فروش مسکن ایجاد کند.
رفع ایرادات موجود در قانون پیش‌فروش، تسهیل معاملات مسکن، رونق بازار مسکن، رفع نیازهای فروشنده و خریدار، توجه به بخش خدمات و ایجاد رابطه منطقی بین مصرف‌کننده واقعی و تولیدکننده جهت انجام پیش‌فروش ساختمان، از مهمترین دلایل اصلاح این قانون عنوان شده است.
حرکت مسکن در گروی اصلاح قانون پيش‌فروش
در همین راستا عضو هیأت مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ایران در پاسخ به اینکه اصلاح قانون پيش فروش، چه آثار مثبتي مي تواند براي بازار مسكن به همراه داشته باشد، گفت: تا زمانی که این قانون اصلاح نشود، بخش مسکن و ساخت و ساز حتی 50 درصد هم راه نمی‌افتد.
علی اکبر زورقچیان تصریح کرد: قانون پيش فروش ساختمان، بدترین قانون ممکن است که سرتاسر دارای اشکال است و ما در کانون انبوه‌سازان پیگیر اصلاح آن هستیم.
فرهنگ سازی، بهترین رویکرد دولت در بخش پیش فروش
علاوه بر این یک کارشناس حقوقی املاک و مستغلات درخصوص تاثیرات اصلاح قانون پیش فروش بر بازار مسکن گفت: به لحاظ اینکه به طور دقیق مشخص نیست در اصلاحیه این قانون چه مواردی قرار است لحاظ شود، با توجه به تجارب موجود در این زمینه، بهترین راهکار این است که دولت به جای اصلاح قانون، سکوت کند و درخصوص چنین معاملاتی مداخله نکند.
محمود حقیقت طلب ادامه داد: یعنی دولت صرفا باید از طریق رسانه‌ها فرهنگ سازی کند و به مردم آموزش لازم را در بخش پيش فروش مسکن بدهد. چون دولت درنهایت نمی تواند در برخورد با یک فرد غیرمتعهد که مشکلات مالی دارد و اقدام به پيش فروش می‌کند و به تعهدات خود هم عمل نمی کند، اقدام خاصی انجام دهد.
وی با اشاره به قوانین متعددی که طی چهار دهه گذشته تصویب، اما اجرایی نشده است گفت: اصلاحیه قانون پيش فروش هم به سرنوشت همین قوانینی دچار خواهد شد که اجرایی نشده است. از همین رو بهترین راه این است که به مردم آموزش داده شود تا از آداب معاملات پیش خرید، ویژگی‌های پیش‌فروشنده و اقداماتی که خود باید انجام دهند، آگاهی داشته باشند.
ناگفته های بازار پیش فروش
حقیقت طلب با تشریح مثالی درخصوص معاملات پیش فروش توضیح داد: مردم باید بدانند که اگر فرد پیش‌فروشنده، شریک سازنده است، بهتر است از او خریداری نکنند. همچنین مردم باید در جلسه خرید بررسی کنند که آیا فروشنده اجازه پیش‌فروش را دارد یا خیر و اگر این اجازه را دارد، پروژه در چه مرحله ای است و حال که پروژه پیش‌فروش می‌شود، آیا آن مرحله را پشت سر گذاشته یا هنوز به آن مرحله نرسیده است. علاوه بر این، مردم باید در رابطه با میزان شراکت اطلاعاتی داشته باشند و یا از پیش‌فروشنده درخواست کنند که حتما مالک یا مالکان به عنوان شاهد قرارداد را امضا کنند.
این کارشناس حقوقی افزود: چون در قراردادهای مشارکت یک ترفندی وجود دارد و آن این است که مالکان، حق پیش‌فروش ملک از طریق سازنده را مثلا تا مراحل پایانی ساخت و تحویل ملک، سلب می‌کنند. اما به پیش‌فروشنده یا شریک سازنده، می‌گویند که ملک را بفروشد و مالکان ادعا و اعتراضی ندارند. در مقابل درخواست مالکان این است که کاری به کار آنها نداشته باشند.
وی ادامه داد: لذا در چنین شرایطی اگر پیش‌فروشنده تعهدات خود را انجام ندهد و پیش‌خریدار شکایت کند، مالک یا مالکان برای دفاع از حقوق خود شکایت می کنند. درواقع وقتی فرد تعهدات خود نسبت به پیش‌خریدار را انجام نمی‌دهد، یعنی در انجام تعهدات خود نسبت به مالکان هم مانده است. لذا مالکان شکایت می‌کنند و ابتدا مبایعه نامه ها را باطل و بعد برای او اعلام جرم می کنند. لذا اینها مسائل باارزشی است که مردم باید بدانند.
تناقضات در قوانین
حقیقت طلب در عین حال تاکید کرد: بنابراین وقتی مکانیزم پیش‌فروش مسکن این همه پیچیدگی دارد، به یقین صرفا از طریق اصلاح قانون و بدون فرهنگ‌سازی و آموزش و اطلاع‌رسانی، نمی‌توان کاری انجام داد. ضمن اینکه حتی اگر دولت اقدام به اصلاح این قانون بکند، سوال ما از مسئولان ذیربط این است که با تبصره ماده 62 چه می خواهند بکنند.
به گفته این کارشناس حقوقی، تبصره ماده 62 از اول فروردین سال 96 لازم الاجرا شده که آثار آن در هیچ جا وجود ندارد. طبق این تبصره، عقود لازم و همچنین املاکی که به ثبت رسمی رسیده‌اند و دارای سند رسمی هستند و یا در ثبت املاک ثبت شده‌اند، باید حتما به صورت رسمی در دفترخانه‌ها معامله شوند. یعنی دیگر نباید مبایعه نامه تنظیم شود و اگر مبایعه نامه انجام شود، دیگر دادخواست اشخاص ثالث یا ادعای اشخاص ثالث در این خصوص به محاکم قضایی پذیرفته نیست و حال مسئله این است که قرار است با این موضوع چه کنند.
وی با تاکید بر اینکه تناقضات در قوانین بسیار زیاد است و ما با آمری کردن، محدود کردن و تعدیل کردن قانون به هیچ جا نمی‌رسیم، افزود: نکته جالب این است که هرچند دولت قانون پیش‌فروش را لازم الاجرا کرده، اما مشاوران املاک مانند گذشته روش قبل را انجام می‌دهند. بنابراین وقتی این قانون منطقی، اجرایی و قابل قبول نیست، مشخص است که اجرایی نمی شود و به راحتی کنار گذاشته می شود.
تکرار روش آزمون و خطا در نبود نظرخواهی تخصصی
حقیقت طلب همچنین با اشاره به محدودیت‌های قانون پيش فروش گفت: این قانون از آنجایی که برای سرمایه‌گذاران و سازندگان مقرون به صرفه نیست، عملا اجرا نشده است. همچنین مشاوران املاک نمی‌توانند به آن پایبند باشند؛ چون قدرت اجرایی ندارند و باید سازندگان و پیش‌فروشنده‌ها به آن مقید باشند.
این کارشناس حقوقی تاکید کرد: از آنجایی که اجرای قانون پيش فروش از زمان تصویب تا اجرا طولانی شده است، نشان می دهد که این قانون قابلیت اجرایی ندارد و اصلاحیه آن هم راه به جایی نمی برد. تا کی قرار است مسئولان از روش آزمون و خطا در یک مورد خاص به‌ویژه در صنعت ساختمان استفاده کنند.
وی در پایان خاطر نشان ساخت: ادعا می‌شود که از صاحب نظران، حقوقدانان و متخصصان در این رابطه نظرخواهی شده، اما چنین نیست. بنابراین درنهایت قوانینی را وضع می‌کنند که حقوقدانان به دلیل ایرادات منطقی و قانونی، آنها را رد می‌کنند و قابل اجرا نمی‌دانند و مسئولیت شکست اصلاحیه قانون پیش‌فروش هم بر عهده متولیان و مشاوران آن است
منبع: صما
