افزایش شاخص رهن و اجاره در شهر تهران

 در بحث مسکن همواره دو موضوع مهم است، یکی بحث ساخت و ساز است یعنی میزان تولید مسکن و پروانه صادر شده نسبت به سال گذشته چه تغییری داشته است و موضوع دوم میزان خرید و فروش و قدرت خرید مردم محسوب میشود.البته در بحث خرید و فروش مسکن باید توجه به سمت واحدهای متوسط باشد اما برخی ها معتقدند که رشد قیمت مسکن از شاخص تورم عبور کرده، از سوی دیگر برخی متولیان این موضوع افزایش قیمت مسکن را 1.6 درصد اعلام کرده اند لذا به نظر می رسد که قیمت مسکن تا حد زیادی بسته به قیمت‌گذاری سلیقه‌ای مالکان است.

بر اساس آمار بانک مرکزی در آذرماه سال جاری کمترین میزان معاملات واحدهای مسکونی مربوط به منطقه 19 بوده است و طبق گزارش ها کمترین میزان معامله در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور در این منطقه ثبت شده است.

از سوی دیگر بیشترین معاملات واحدهای مسکونی انجام شده در مناطق 22 گانه تهران مربوط به منطقه 5 با 2 هزار و 655 فقره بوده است.

در رده بعدی بیشترین معامله منطقه 4 قرار دارد؛ در این منطقه که متوسط قیمت هر مترمربه واحدهای مسکونی ان 5 میلیون و 229 هزار تومان است در ماه گذشته 2031 فقره معامله انجام  شده است.در منطقه 2 نیز که متوسط قیمت در‌ آن  7 میلیون و 634 هزار تومان است 1762 فقره معامله انجام شده است.

در منطقه یک که گرانترین منطقه تهران را به لحاط قیمت متوسط هر مترمربع مسکن یدک می‌کشد، طی آذرماه امسال فقط 850 فقره معامله انجام شده است یعنی بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 10 میلیون و 637 هزار تومان به منطقه یک است.

بنا به روایت آمارها، از منطقه 9 تا 21 تهران، البته به جز منطقه 13 و 22، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از حدود 3 میلیون و 800 هزار تومان تا 2 میلیون و 400 هزار تومان است.

قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 13 تهران 4 میلیون و 528 هزار تومان و منطقه 22 حدود 4 میلیون و 578 هزار تومان است.

 همچنین آخرین گزارش بانک مرکزی از افزایش نرخ اجاره‌بها در آذر امسال حکایت دارد. بنا به روایت بانک مرکزی، در آذر سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 10.8 درصد رشد نشان می‌دهد. این در شرایطی است که سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی معادل 33.1 درصد است.

براساس این گزارش، حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در گفتگویی با بیان اینکه رشد 10 درصدی قیمت مسکن  مناسب است، اظهار کرد: توصیه می‌شود که مالکان این رشد قیمت را داشته باشند، زیرا این افزایش نشان دهنده رونق و زنده بودن بازار مسکن است.افزایش قیمت مسکن نشان دهنده واکنش به وضعیت اقتصادی کشور است و به نوعی شاخص اصلی رشد به شمار می‌رود.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بازار مسکن هم ­اکنون باثبات روبه‌رو شده است، گفت: آمارها نشان می‌­دهد که بازار مسکن در 9 ماهه ابتدای سال بهترین شرایط را در طی 4 سال گذشته داشته است و در آینده شاهد جهش قیمتی مسکن نخواهیم بود.

این در حالی است که همچنین حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران گفت:قیمت مسکن از ابتدای سال، رشد ۱۰ درصدی داشته و متقضایان منتظر افزایش بیشتر قیمت‌ها باشند. شرایط اقتصاد کلان کشور هم اکنون با ثبات مانده بنابراین با این وضعیت به طور قطع قیمت‌ها تا پایان سال افزایش می‌یابد و دولت باید با برنامه ریزی جدی بتواند این افزایش قمیت را کنترل کند.

 محتشم با بیان اینکه هم اکنون میزان معاملات در شهر‌های کوچک و مناطق متوسط نشین کلان شهر‌ها افزایش یافته است تصریح کرد: رکود ۴ ساله مسکن زمنیه ساز انباشت تقاضا شده بنابراین نیاز به تولید مسکن در کشور وجود دارد.

 وی با اشاره به اینکه تولید مسکن بویژه در تهران بصورت ناعادلانه توزیع شده است یادآورشد: همچنین میزان این حجم تولید در شمال و غرب تهران با انباشت روبه روست که این امر مشکلات بسیاری را ایجاد کرده است.

همچنین حسام عقبایی رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور و نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این خصوص گفت: هر بازاری یک شرایطی دارد با وضعیت اقتصادی ایران و حجم نقدینگی که در دست مردم است؛ وضعیت سونامی اتفاق نمی‌افتد. متاسفانه فرهنگ بدی در کشور وجود دارد وقتی امروز اعلام می‌کنند یک کالایی در حال گران شدن هست همه برای خرید آن هجوم می‌آورند و این باعث ایجاد حباب در بازار می‌شود و زمانی که حباب ایجاد شود، رونقی کوتاه مدت ایجاد کرده و سپس به حالت رکود عمیق می‌رود مانند اتفاقی که در سال ۹۱ در کشور رخ داد.

وی ادامه داد: پیش‌بینی ما این است که تا پایان سال ۹۶ مردم نگران افزایش یا سونامی قیمت در بازار مسکن نباشند. اتفاق خاصی قرار نیست در این بازار رخ دهد، بحث روانی حاکم که بازار مسکن در حال رشد یک باره است، واقعیت ندارد. قدرت خرید مردم برای مسکن پایین است، بازار فروش علاقه دارد گران‌تر بفروشد، ولی بازار تقاضا این ظرفیت را ندارد.برای اولین بار می‌گویم تا پایان بهار ۹۷ بازار مسکن بی تلاطم و آرام خواهد بود.

 

کانون فایل‌های قرمز در بازار مسکن

  کانون فایل‌های قرمز رنگ بازار مسکن که قیمت پیشنهادی آنها از قیمت مورد انتظار بر اساس آخرین معاملات هر منطقه بیشتر است، ارتباطی با موقعیت مکانی املاک ندارد بلکه بر اساس «سن بنا» مشخص شده است.

 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی موتورهای جست‌وجوی معتبر ملکی نشان می‌دهد بخشی از بازار مسکن در حال حاضر میزبان بیشترین فایل‌های گران‌قیمت است. این فایل‌های گران‌قیمت در بازار کنونی مشتمل بر دو گروه هستند؛ یک گروه شامل آپارتمان‌هایی است که در مناطق لوکس و موقعیت‌های مکانی ممتاز شهر تهران قرار دارند. در میان این آپارتمان‌ها، فایل‌هایی که با قیمت بیشتر از سقف قیمت آخرین معاملات ثبت شده در همان منطقه عرضه شده‌اند، عمدتا آپارتمان‌هایی هستند که واجد امکانات متمایز و ویژه هستند. از این نوع فایل‌های گران‌قیمت می‌توان به آپارتمان ۲۶۴ مترمربعی کلیدنخورده واقع در الهیه، خیابان استانبول اشاره کرد که در یک ساختمان ۹ طبقه سه واحدی قرار گرفته است و علاوه بر امکانات متعارف، از دو پارکینگ، سالن اجتماعات، انباری بسیار بزرگ و تراس سبز برخوردار است. در نتیجه برخورداری از این امکانات که نسبت به عرف امکانات آپارتمان‌ها قدری متفاوت است، مالک قیمت پیشنهادی را ۵ درصد گران‌تر از قیمت معاملات ثبت شده در آذر ماه اعلام کرده است. در نتیجه در حالی که میانگین قیمت آپارتمان در الهیه در حال حاضر مترمربعی ۱۲ تا حداکثر ۱۷ میلیون تومان است، این ملک به بهای ۱۸میلیون تومان به ازای هر مترمربع قیمت‌گذاری شده است.

گروه دوم فایل‌های گران‌قیمت که تعداد آنها در بنگاه‌های املاک و موتورهای جست‌وجو به مراتب از گروه اول بیشتر است و با رنگ قرمز در برخی از موتورهای جست‌وجو از سایر فایل‌ها متمایز شده‌اند، آپارتمان‌های مصرفی عمدتا نوساز تا سن بنای ۳ سال هستند. بسیاری از این فایل‌های قرمز رنگ در مناطق ۴ و۵ قرار دارند و سهم منطقه ۵ نیز در میان آنها بیشتر است. مشاوران املاک اعتقاد دارند از آنجا که ساخت‌وساز در منطقه ۵ نسبت به سایر مناطق مصرفی بیشتر است، پدیده قیمت‌گذاری بالاتر از سقف قیمت آخرین معاملات مسکن در این منطقه بیشتر به چشم می‌آید.

کارشناسان در مورد آینده بخش مسکن تحلیل های متفاوتی ارایه می دهند که برخی معتقدند که شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود اما این موضوع به قدرت خرید مردم بستگی دارد زیرا قیمت های کنونی مسکن هر چند شاهد کاهش اندک قیمت ها بودیم اما مردم همچنان توانایی خرید ندارند از سویی دیگر متقاضیان خرید مسکن به دلیل اینکه در قشر متوسط رو به پایین هستند توانایی پرداخت اقساط و گرفتن وام خرید را ندارند اما این به سیاست های دولت بستگی دارد.