کد خبر: ۳۹۳۵۸
تاریخ انتشار: ۲۲:۱۵ - ۲۴ بهمن ۱۳۹۶ 13 February 2018
حسن روحانی هفته گذشته با حضور در وزارت راه و شهرسازی رسماً آغاز برنامه ملی بازآفرینی شهری را کلید زد.


برنامه‌ای که اگرچه بخش مسکن رایگان آن در افکار عمومی بیشتر برجسته شده اما چیزی فراتر از این است و ابعاد دیگر زندگی شهری مناسب نیز می‌پردازد.
روحانی با اشاره به صدای ساکنان بافت فرسوده و بد مسکن، صدای خانه اولی‌ها و صدایی که پس از وقوع زلزله اخیر کرمانشاه و ورود خسارت‌های سنگین به خانه‌های بی‌کیفیت ساکنان آن‌ها شنیده شد عنوان کرد که با شنیدن این صداها دغدغه دولت برای بحث تأمین و نوسازی مسکن اقشاری که به حمایت دولت نیاز دارند، قوی‌تر شد.

به گفته بسیاری از کارشناسان و فعالان عرصه ساخت وساز اجرا و موفقیت طرح ملی بازآفرینی شهری به علت بزرگی طرح، نبود هماهنگی‌های بین نهادهای دولتی، خصولتی و خصوصی و نبود جذابیت کافی برای سازندگان در هاله از ابهام قرار دارد .

4طرح صحیح در یک طرح کلان

در این خصوص محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی اینکه این طرح بازآفرینی شهری در دل خود حاوی 4 پروژه مسکن‌سازی است خاطرنشان کرد: طرح‌های مسکن اجتماعی، مسکن امید، مسکن پیشگام و مسکن پایاپای این 4 محور است و وجه مشترک این محورها اجرای آن‌ها در بافت‌های ناکارآمد است.

مهری در خصوص تک‌تک این برنامه‌ها گفت: طرح پیشگام طرح مشترک دولت و شهرداری تهران (برای تأمین مسکن در بافت فرسوده)، طرح مسکن اجتماعی از سوی بنیاد مسکن به‌عنوان مجری اصلی طرح، (به دو شکل خرید و ساخت مسکن ملکی و ساخت مسکن استیجاری و پرداخت یارانه اجاره‌بها)، مسکن امید برای اقشار بسیار کم‌درآمد و طرح مسکن پایاپای با واگذاری اراضی دولتی و عمومی به سرمایه‌گذاران ساختمانی شکل خواهد گرفت.

وی گفت: مقررشده این 4 محور در قالب یک محور بازآفرینی شهری اجرایی شود ارزیابی وزارت راه‌ و شهرسازی این است که در حال حاضر ۲۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر و در ۱۴۱ هزار هکتار مساحت شهری ناکارآمد است یا به تعبیر ساده وضع خوبی ندارد. این محله‌ها، محل سکونت ۶ میلیون نفر است. وزارت راه‌ و شهرسازی می‌خواهد در دو فاز ۵ ساله، وضعیت این محله‌ها را بهبود بخشد و در ۵ سال اول ۱۳۳۴ محله را در نظر گرفته است.

تفاوت ماهوی بافت فرسوده و مسکن مهر

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه نوسازی بافت فرسوده در مقایسه مسکن مهر با تفاوت بسیاری دارد توضیح داد: مقررشده طرح‌ها در محلات موجود اما فرسوده اجرایی شود؛ و نکته بسیار مهم آن اصلاح و نوسازی یک محله است و تنها ساختمان‌سازی نخواهد بود.

مهری گفت: بر اساس این طرح مقررشده تمام خانه‌های یک محله در دست یک توسعه گر قرارگرفته و در پایان توسعه گر مذکور دو برابر خانه در آن محله بر اساس استانداردهای روز در اختیار محله بگذارد. البته در این طرح توسعه گر باید متراژ خانه‌ها را 20 درصد بزرگ‌تر بدون هیچ پولی دریافتی در اختیار مصرف‌کننده بگذارد.

این کارشناس شهرسازی در پاسخ به این سؤال که با این اوصاف توسعه گر به چه امیدی وارد این حلقه بازسازی می‌شود گفت: سرمایه‌گذار یا توسعه‌ گر هم در اینجا سه سود می‌کند: اولاً دو برابر متراژ اولیه خانه ساخته و مابه‌التفاوت خانه‌ها را می‌فروشد و درآمد کسب می‌کند، ثانیاً دولت خرید ۵۰ درصد از واحدها را برای او تضمین می‌کند، ثالثاً دولت به بانک‌ها دستور داده که تسهیلات فوری در اختیار این افراد قرار دهند.

مشکلات متعدد روی در روی طرح بازآفرینی شهری

وی بابیان اینکه فاصله زیادی بین طرح تا اجرای طرح وجود دارد گفت: به نظر می‌رسد تمام موارد ذکرشده در برنامه بازآفرینی شهر بسیار مؤثر و مطلوب است، اما متأسفانه بخشی بزرگی از اجرای این طرح منوط به ارائه تسهیلات بانکی دارد که در حال حاضر بانک‌ها با دستان خالی روبرو شده و از زمانی که قیمت ارز با رشد بالایی روبرو شده است مردم به دنبال خروج نقدینگی‌های خود از بانک شده و این نهادها با کمبود شدید نقدینگی روبرو شده‌اند.

وی بابیان اینکه از آنجایی قرار نیست دولت برای این کار، بودجه کلانی را کنار بگذارد و اصل کار را بانک‌ها صورت خواهند داد به‌طور یقین این طرح با چالش‌های بزرگی روبرو خواهد شد گفت: تنها نکته مثبت این طرح زمین ارزان‌قیمت است که این مورد نیز نیازمند مشارکت بالایی بین ارگان‌ها است.

وی درنهایت خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد که اجرای این طرح یک سیستم برد-برد برای همه فعالان در آن یعنی صاحبان خانه‌های فرسوده، سرمایه‌گذاران، سازندگان، زوجین جوان و البته دولت و شهرداری است؛ اما درصورتی‌که دولت، بانک‌ها، شهرداری‌ها بتوانند همانند حلقه‌های یک زنجیر به همدیگر محکم متصل شده و در چارچوب برنامه‌ریزی‌شده حرکت کنند.

5 دلیل برای موفقیت طرح بازآفرینی شهری

در همین راستا یک کارشناس مسکن بابیان اینکه این طرح در صورت اجرای بندبند آن می‌تواند یکی از طرح‌های موفق دولت در خصوص مسکن‌سازی تلقی شود گفت: این طرح 5 سناریو موفق دارد این 5 عامل را می‌توان در جذاب بودن طرح برای سازندگان، اثربخش بالا نسبت به طرح مسکن مهر، محله سازی، وام ارزان‌قیمت و ارائه زمین‌های دولتی دانست.

عطا آیت‌الهی در خصوص جذاب بودن این طرح برای سازندگان گفت: در طی سال‌های اخیر بسیاری از سازندگان با ورود به مسکن‌های لوکس و تجاری‌سازی بخشی از سرمایه‌های خود را بلوکه کرده و ناخدا گاه وارد بازی نابرابری با رکود مسکن و ساخت‌وساز شدند. درحالی‌که مشتریان این طرح از قبل آماده بوده و ازآنجایی‌که قیمت‌های بسیار معقولی دارد بخش برای سازندگان کاملاً به‌صرفه است. در ثانی مقررشده بخش اعظمی از این خانه‌ها در اختیار خانه اولی‌ها قرار بگیرد که پول این بخش از تقاضا نقد و آماده است.

آیت الهی در خصوص وام این طرح نیز گفت: درگذشته وام نوسازی روی کاغذ تأمین اعتبار می‌شد الآن منابع قرار است تضمین شود.

این کارشناس مسکن در خصوص موفقیت نوسازی محله محور نیز گفت: نوسازی تک پلاک بدون محله سازی، زمان‌بر و به زبان ساکنان جدید تک پلاک‌ها است و محله محوری می‌تواند سد محکمی در برابر نفوذناپذیری این محله‌ها به مقوله اصلاح‌پذیری تلقی شود. همچنین مزیت ساخت در هسته فرسوده شهرها، پایین بودن هزینه ساخت به‌واسطه حذف و تخفیف برخی فاکتورهای هزینه‌ای همچون معافیت ۱۰۰ درصدی از پرداخت هزینه صدور پروانه ساختمانی، یا تخفیف در انشعابات گاز، برق و... است.


وی با اشاره به زمین‌های رایگان گفت: اراضی دولتی اهرم نوسازی محله‌های جایگزین است. دولت اگر بتواند این زمین‌ها را به روشی که ارائه داده تحویل سازندگان بدهد می‌توان امیدوار بود این طرح یکی از موفق‌ترین طرح‌های دولت برای حل مسکن باشد.

این کارشناس درنهایت گفت: توسعه گرها یک خواسته از دولت داشتند و آن تضمین یک‌میزان سود مشخص و فروش واحدها بود. مطابق با بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود و نیمی از واحدهای ساخته‌شده برای دولت و نیمی دیگر به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد. ازآنجاکه نرخ سود وام صندوق مسکن یکم در محدوده بافت فرسوده کمتر و شرط خانه اولی برای دریافت این وام در این محدوده وجود ندارد، رغبت به خرید واحدهای باقی‌مانده نیز بالا خواهد بود.

منبع: صما
نام:
ایمیل:
* نظر: