کد خبر: ۳۹۹۲۴
تاریخ انتشار: ۱۵:۲۴ - ۱۵ اسفند ۱۳۹۶ 06 March 2018
سفته‌بازی و دلالی در بازارهای مالی مرسوم است اما در صورت غالب شدن آن‌ها در بازار، می‌تواند موجب تشدید نوسانات و ناپایداری قیمت‌ها شود که درنهایت به اقتصاد کشور آسیب می‌زند ازاین‌رو باید سیاست‌های مناسب به‌منظور کنترل اوضاع و هدایت صحیح منابع مالی مردم اخذ و اجرا شود. یکی از بازارهایی که همواره در معرض حملات سفته‌بازی قرار دارد بازار مسکن است.


به گفته بسیاری از کارشناسان سفته‌بازی در بازار مسکن به دودسته تقسیم می‌شود، گروهی هستند که می‌سازند تا سود ببرند و گروهی هستند که می‌خرند تا سود ببرند.
در هر دو، چون اصل بر کسب سود است، سفته‌بازان را بیشتر به این بازار سوق می‌دهند (چراکه چشم‌انداز افزایش بیشتر قیمت مسکن به‌شدت تضمین‌شده است) و انحراف ایجادشده در اقتصاد ایران (حرکت از تولید به سمت دلالی و سفته‌بازی) بیشتر در این حوزه متجلی می‌شود.

دو سناریو برای جلوگیری از رونق انحرافی مسکن

در همین راستا یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه روند استفاده بی‌رویه از سفته در معاملات کشور آثار نامطلوبی بر اقتصاد می‌گذارد و تعادل بازار را بر هم می‌زند. گفت: این امر مانعی در برابر ارتقاء تولیدات داخلی است و پدیده پول‌شویی را به دنبال خواهد داشت.

علی‌محمد مهری بابیان مطلب فوق گفت: تا زمانی که تولید و مفهوم صنعت به معنای واقعی خود در جامعه دست پیدا نکند نمی‌توان انتظار داشت اقتصاد و بازارهای کشور وارد سیستم سیاه و گسترده سفته بازار نشود.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه ساماندهی نقدینگی گامی در راستای جلوگیری از گسترش سفته‌بازی است، گفت: متأسفانه در حال حاضر نقدینگی‌های کشور به مسیر درست هدایت نشده و به سمت بازارهای ناپایداری مانند ارز کشیده می‌شود و بدون تردید با خاموش شدن آتش تند این بازار، مسکن مقصد بعدی هیجانات شده و وارد معرکه سفته‌بازی خواهد شد.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه دولت با دو سناریو می‌تواند جلوی سفته بازار در بازارهای موازی ازجمله مسکن را بگیرد گفت: راهکار اول تثبیت نرخ ارز است اقتصاد داخلی طی چهار دهه اخیر نشان داده به‌شدت تحت تأثیر بازار ارز قرار دارد و تمام اصناف قیمت‌های خود را بر مبنای نوسان آن تنظیم می‌کنند. اگر این نوسان‌ها مدیریت نشود، جهش قیمت کالا در سال ۹۷ نیاز به‌پیش بینی کارشناسان ندارد و کاملا برای مردم ملموس خواهد بود.

وی در خصوص گزینه دوم یعنی مالیات بر خانه‌های خالی گفت: در برهه فعلی جامعه، دولت می‌تواند با تدوین برنامه‌های مشخص و با اخذ مالیات‌های مستقیم و پله‌ای از مسکن این بازار مصرفی را از صدمات سفته‌بازی خارج کند.

وی با اشاره به اینکه در حوزه ارز، قدرت‌های پنهان و قوی‌تری نسبت به دولت کنونی وجود دارد گفت: دولت دوازدهم با تلاش خود سعی در پایین نگه‌داشتن قیمت ارز دارد درحالی‌که دستان قوی این تلاش را بی‌اساس می‌کند. در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی نیز همین موضوع وجود دارد در حال حاضر عزم جدی برای عملیاتی کردن این موضوع وجود ندارد.

این کارشناس شهرسازی در نهایت گفت: به‌هرحال سفته‌بازی که از اوایل دهه ۵۰ و با فروش زمین‌های کشاورزی و تبدیل آن‌ها به آپارتمان در ایران متداول شد، یک سراب اقتصادی است که اقتصاد ملی را از طریق فرار مالیاتی تضعیف، مردم کوچه و بازار را از طریق بدهی و قسط، بدهکار وعده‌ای دلال و پولدار را هم در اسکناس‌های درشت غوطه‌ور می‌کند.

6 راهکار برای جلوگیری از رونق انحرافی در بازار مسکن

در همین زمینه سجاد فروغی، کارشناس بازار ساخت وساز بابیان اینکه زمانی که عرضهٔ مسکن را نمی‌توانیم به‌صورت انبوه آن به‌صورت دائم و پیوسته افزایش بدهیم گفت: چشم‌انداز افزایشی قیمت مسکن را در جامعه تزریق می‌کنیم و این تزریق برای جامعهٔ ما که افراد جامعه به علت زیان‌ ده بودن تولید واژهٔ سرمایه‌گذاری را به دنبال تولید به کار نمی‌برند، بسیار گران تمام می‌شود؛ چراکه سرمایه‌گذاری را در مسکن دیده و همان می‌شود که امروز شده است.

وی با بیان مطلب فوق گفت: انحراف سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران عاملی برای افزایش عایدی بالای سرمایه‌ای این بازار گردیده است، همان بلایی که سر سکه و ارز آمده است.

فروغی در ادامه افزود: بالا بردن مجدد نرخ سود بانکی با انتشار گواهی‌های سپرده و سرکوب نرخ ارز از طریق پافشاری بر تثبیت نرخ‌ها به همراه ۴ عامل دیگر، در حالی منجر به تکرار رونق انحرافی در مقطع زمانی فعلی خواهد شد که به‌تازگی بازار مسکن وارد فاز رونق شده است.

وی گفت: عدم وجود قوانین محکم برای اجرای سیاست‌های مالیاتی را می‌توان دومین منشأ رونق سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات طی ادوار گذشته تاکنون عنوان کرد. هم‌اکنون کار آیی مالیات‌های بخش مسکن بسیار اندک بوده و هیچ احتکار کننده‌ای به عواقب

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: نگه داشت محصول خود نمی‌اندیشد زیرا در کشور ما هیچ هزینه سنگینی حقوقی و مالی بر احتکار کنندگان اعمال نمی‌شود. این در حالی است که در تمام کشورهای توسعه‌یافته و حتی کشورهای همسایه اخذ مالیات یکی از پایه‌های درآمدی پایه‌دار شهرداری بوده و سپاپ اطمینان تنش‌های بازارهای موازی ازجمله مسکن نیز محسوب می‌شود.

وی گفت: هم‌اکنون مالیات‌های بخش مسکن کمتر از یک درصد ارزش کل سرمایه در گردش بخش مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته این رقم در بدترین شرایط اعمال مالیاتی بالای 4 درصد ارزش کل سرمایه در گردش بخش مسکن است.

فروغی افزود: عدم شفاف‌سازی فضای بازار مستغلات منشأ دیگر بروز رونق سفته در بازار املاک و مستغلات است. بازار مسکن در چند سال اخیر از این بخش صدمات متعددی دیده است بسیاری از سوداگران با استفاده از کدری فضا تهدید را به فرصت مبدل کرده و سودهای کلان و مقطعی زیادی از آن حاصل کرده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه مسئله چهارم مربوط به حضور بخش بزرگی از اقشار جامعه در امر ساخت‌وساز است. خاطرنشان کرد: در حال حاضر در بسیاری از شهرهای کشور هر فرد یا نهاد و ارگانی با هر میزان تجربه وارد عرصه ساخت‌وساز شده تا بتواند از این بازار مصرفی اما سرمایه‌ای سود کلان حاصل کنند. هم‌اکنون بخش زیادی از ساخت‌وسازها از سوی نهادهای عمومی، دولتی و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها انجام می‌شود. این در حالی است که همین موضوع منجر شده است متغیرهای اقتصاد مسکن در مسیر مخالف تقاضای مصرفی قرار بگیرد.

فروغی گفت: در کنار عوامل گفته‌شده یکی از عواملی که رابطه مستقیمی با فعالیت دولت دارد. مربوط به قیمت زمین است متأسفانه کشور ما در این بخش با سه چالش ضعف سیاست‌گذار، عدم مدیریت هوشمندانه بازار زمین و فقدان سیاست ملی زمین روبرو است.

وی افزود: البته این مورد می‌تواند به‌راحتی و با ابرازهای حاکمیتی رفع‌ورجوع شود؛ اما متأسفانه همیشه قدرت دست‌های پنهان بالاتر از سیاست‌ها اعمالی وزارت راه و شهرسازی بوده و کم و کاستی‌ها قانونی باعث شده هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد هزینه ساخت مسکن مربوط به هزینه تأمین زمین باشد.

وی در نهایت با بیان اینکه لازم است 6 اقدام از طرف دولت، سیاست‌گذار پولی، سرمایه‌گذاران و فعالان بخش مسکن انجام گفت:

مبارزه بارونق سفته‌بازی در بازار مسکن مشروط به انجام 6 اقدام، کاهش نرخ سود بانکی، پایان دادن به سیاست سرکوب نرخ ارز و تعدیل قیمت ارز متناسب با تحولات نرخ تورم ک، وضع مالیات‌های کارآ و مؤثر در بخش مسکن، توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین، محدود شدن فعالیت در عرصه ساخت‌وساز به فعالیت بخش خصوصی واعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین از طرف دولت است

خلأ مدیریت بانک مرکزی در جلوگیری از سفته‌بازی

در همین راستا عطا آیت الهی کارشناس اقتصاد بازار مسکن بابیان اینکه سوداگران با استفاده از خلأ مدیریت بانک مرکزی به تاخت‌وتاز در بازار کشور می‌پردازند گفت: زمانی که ارزش پول کشور در برابر ارز خارجی و تورم کاهش پیدا کند مردم احساس خطر کرده و برای رهایی از ضررهای حتمی نیم‌نگاهی به بازارهای موازی می‌کنند تا در نوسان بازار فرصتی برای کسب سود ۱۵ تا ۲۰ درصد داشته باشند.

این کارشناس بابیان مطلب فوق افزود: کشور ما در مقاطع مختلف درگیر بازار سفته‌بازی بوده زمانی این گرایش به سمت خودرو و زمانی به مسکن و حال به سمت ارز است؛ اما به‌طورکلی باید دانست بخشی از تقصیرهای وضعیت کنونی بازار ارز بر گردن بانک مرکزی است زیرا این بانک هرروز نرخ را تغییر داده و بالا می‌برد و این نگرش را تقویت می‌کند که قیمت‌ها رو به بالاست.

آیت الهی با اشاره به اینکه کشور ما بهشت بازار سوداگری است گفت: در هیچ جای دنیا این‌گونه نیست، اینکه مردم عادی سرمایه‌های خود را در زمان اندک وارد بازارهای مختلف کرده و از عایدی قابل‌توجهی از تک‌تک این بازارها داشته باشند.

وی گفت: البته اصلاح این وضعیت اندکی پیچیده و مشکل است زیرا بانک مرکزی از یک‌سو ارز را به صرافی‌ها گران‌تر عرصه می‌کند و سوی دیگر بازار جداگانه‌ای با سکه ایجاد می‌کند.

این کارشناس مسکن در نهایت بابیان اینکه صدمات ناشی از این تنش‌ها در زندگی مردم متوسط و رو به پایین لمس می‌شود تأکید کرد: اگر خانواری با هزار زحمت اندوخته‌ای داشته و به امید خانه‌دار شدن شب‌ها را روز می‌کند در آینده بسیار نزدیک با بازاری روبرو خواهد شد که ارزش ریالی اندوخته نصف و قیمت‌های مسکن چند برابر شده است.

منبع: صما
برچسب ها: مسکن
نام:
ایمیل:
* نظر: