کد خبر: ۴۲۰۲۰
تاریخ انتشار: ۲۲:۱۰ - ۲۱ خرداد ۱۳۹۷ 11 June 2018

اثرات تحریم در بازارمسکن

خروج ترامپ از توافق هسته ای در ۱۸ اریبهشت ماه با حد نهایی حباب ارزوسکه همراه شد. قبل از آن هم نشانه های ریزش ارز و طلا دیده می شد، تا اینکه دلار قاچاق که بر اساس برخی گزارشها تا ۷۵۰۰ تومان بالا رفته بود در روزهای پایانی اردیبهشت ماه به حدود ۶۱۰۰ تومان افت کرد. سکه طرح امام هم که تا نیمه اردیبهشت به بالای ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافته بود اواخر همان ماه به کانال یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان برگشت. در این شرایط مسکن به عنوان کالای مطمئن قابلیت جلوگیری از افت سرمایه را دارد و پیش بینی می شود در ماههای آینده سرمایه ها را به سمت خود جذب کند.
به گزارش سازه نیوز، خارج شدن یک طرفه ترامپ از توافق هسته ای که هفت کشور جهان در سال 2015 پای آن را امضا کرده بودند، نگرانی هایی را برای آینده اقتصاد ایران ایجاد کرد. عمده این نگرانی‌ها مربوط به بخشهای تجاری و تولیدی شد، که در سه سال اخیرارتباط خود را با اتحادیه اروپا گسترش دادند. صنعت نفت، گاز، پتروشیمی و خودرو از جمله این بخشها بودند که احتمالا به جز خودرو در سایرشاخص ها دچار افت خواهیم شد. اما بخش مسکن از دو جهت در شرایط "پساخروج" مورد بررسی قرار می گیرد. اتکای این بخش به نهاده های ساختمانی کاملا درونی است و ایران از این جهت کاملا خودکفا است. با این وجود بازار مسکن از جهت تاثیری که خروج ترامپ از برجام براقتصاد کلان و بازارهای موازی با مسکن ایجاد می کند می تواند دچار نوسان شود.
معمولا دراقتصاد هرزمان که یک کشور دچار تنگناهایی همچون تحریم می شود، شاخص های اقتصادی افت می کند و تورم بالا می رود. در این شرایط مردم برای هماهنگی با تورم به دارایی های ثابت از جمله طلا و مسکن رو می آورند و بازارهای بورس و ارز دچار افت می شوند. اما به نظر می رسد به دلیل جهش یکباره نرخ ارزو طلا در سه ماهه پایانی سال 1396 این بازارها به ظرفیت نهایی خود رسیده اند و ازاین پس سرمایه گذاری درآنها پرریسک خواهد بود. سرمایه گذاری در بورس هم به سختی انجام می شود(هرچند در نیمه دوم شهریور که با خروج آمریکا از برجام همراه شد بورس تهران مقدار اندکی رشد کرد) بنابراین تنها بخش مسکن باقی می ماند که می تواند دارایی امنی در شرایط خاص باشد.
اولین نشانه های کوچ از بازارهای ارز و طلا به سمت مسکن در اریبهشت ماه 1397 بروز یافت. رصد دفاتر مشاور املاک و سامانه های ملکی شهر تهران حاکی از آن است با وجود افزایش 29.5 درصدی قیمت مسکن در فروردین ماه خرید و فروش در اردیبهشت رونق مناسبی یافته است. در سایر شهرهای بزرگ از جمله اصفهان نیزاین تحرک دیده می شود. این اتفاق با کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم از 9.5 به 8 درصد همراه شد. درسوی دیگر بازارهای سکه و ارز که ظاهرا به حد نهایی ظرفیت خود رسیده‌اند شاهد ریزش تقاضا و متعاقبا کاهش نسبی قیمت بودند. بنابراین بخش عمده‌ای ازمشتریان این بازارها زودتراز موعد پیش‌بینی شده به سمت بازار مسکن روانه شدند. مشاهدات حاکی از آن است در اردیبهشت ماه دو گروه "سرمایه‌گذار" و "متقاضی واقعی" نقش مساوی در بازارمسکن به عنوان عوامل رونق‌بخش ایفا می‌کنند.
براساس اطلاعات خام سامانه‌های ملکی در27روز ابتدای اردیبهشت ماه 1397 بالغ بر 14هزارو 224 مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به اطلاعات همین سامانه در ماه مشابه سال قبل حداقل 114 درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان علت این مساله را ظرفیت بازارمسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متاثر از انتظار برای تصمیم آمریکا درخصوص توافق هسته‌ ای، نگرانی ازافزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به 8 درصدوبروز تدریجی تقاضای مطلق عنوان می‌کنند.
اقبال به سمت بازارمسکن در حالی ایجاد شده که معاملات شهرتهران در فروردین ماه 1397 نسبت به ماه مشابه سال قبل دچار افت 6.3 درصدی شده بود. این موضوع در حالی اتفاق افتاد که واحدهای بیش از 200 متر مربع 48 درصد، آپارتمانهای بیش از 600 میلیون تومان 52 درصد و واحدهای واقع در منطقه یک 35 درصد رشد معاملات را تجربه کردند. به بیان دیگر بخش عمده ای از خرید و فروش در فروردین ماه را تقاضای سرمایه گذاری تشکیل می داد که با پیش بینی رشد قیمت مسکن، به قصد فروش آینده وارد این بازار شدند. همین مساله باعث شد با وجود عقب گرد محسوس متقاضیان واقعی، میانگین قیمتها 29.5 درصد رشد کند. در بعضی مناطق پرتقاضا از جمله منطقه 5 رشد قیمت نسبت به ماه مشابه سال 1396 به 41 درصد رسید. در حالی که در منطقه 19 افزایش نقطه به نقطه تنها 4 درصد بود. این نشان می دهد عمده متقاضیان واقعی که در نیمه جنوبی شهر تهران قرار دارند از توان خرید برخوردار نیستند.
در شرایط فعلی که احتمال هجوم تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن وجود دارد این بخش مستعد التهاب کنترل شده است. طبق سرشماری سال 1395 در کل کشور 2.6 میلیون و در شهر تهران نیم میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که بخشی از آنها با هدف گرانی، احتکار شده اند و هیچ برنامه ای برای ورود این خانه ها به بازار مصرفی دیده نمی شود. طبق قانون تا الان باید وزارت راه و شهرسازی، سامانه مربوط به اخذ مالیات از خانه های خالی را رونمایی می کرد اما در این زمینه تعلل صورت گرفته و حتی هنوز اسم آن مشخص نیست. دولت در سال 1394 وزارت راه و شهرسازی را مامور شناسایی خانه های خالی کرد و قرار شد پس از شناسایی این واحدها بعد از یک سال مشمول مالیات شوند.
اوایل سال 1395 بود که معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد به زودی سامانه اخذ مالیات از خانه های خالی را راه اندازی می کنیم. اواخر سال 1396 عنوان شد سازمان ملی زمین و مسکن به عنوان زیرمجموعه این وزارتخانه متولی راه اندازی سامانه شده است. اما حمیدرضا عظیمیان مدیرعامل این سازمان فرودین ماه 1397 به یکی از خبرگزاری ها گفت که راه اندازی سامانه زمان می برد و در حال مطالعه بر روی آن هستیم. حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز بیان کرد که 34 بانک اطلاعاتی به دلیل مشکلات قانونی از ارایه آمار خانه های خالی خودداری می کنند. بعد هم وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد سازمان امور مالیاتی، مسوول اخذ مالیات از خانه های خالی است و ما حاضریم به آنها کمک کنیم. در واقع مالیات ستانی از خانه های خالی در پاسکاری بین دو وزارتخانه قرار دارد و به نظر می رسد تا مدتها نمی توان انتظارتحقق آن راداشت.
این تعلل در حالی صورت می گیرد که حجم تقاضای مسکن نسبت به واحدهای در دسترس بیشتراست. رشد قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان، کاهش خرید از سوی متقاضیان واقعی، افزایش تقاضای سفته بازانه والتهاب بازاراجاره این موضوع را تایید می کند واحتمال می رود بازار مسکن که درسه ماهه پایانی سال 1396 وارد فاز پیش رونق شده بود مجددا به پرتگاه رکود برود.
اما بازار اجاره بها طبق سنت هر ساله در فصل جابه جایی مستاجران، فارغ از هیاهوی خروج آمریکا از برجام به تدریج اوج می گیرد و دراین بین مشاوران املاک نسبت به بالا رفتن قیمت های پیشنهادی مالکان، بی تفاوت هستند و شاید بدشان نمی آید در این بین کمیسیون بالاتری بگیرند؛ چرا که کمیسیون املاک یک چهارم اجاره ماهیانه به اضافه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده است. لذا هرچه اجاره بها بالاتر باشد کمیسیون مشاوران نیز بالاتر می رود. در این بین رییس اتحادیه سکوت پیشه کرده و به عباراتی همچون "آرامش" و "پرهیز از تنش" اکتفا می کند. اما ظاهرا بازار اجاره با کسی شوخی ندارد و رشد قیمت های پیشنهادی، بخصوص در بعضی مناطق پرتقاضا سرسام آور شده است. با اینکه حسام عقبایی نایب رییس اول اتحادیه املاک پیش بینی کرده که امسال میانگین افزایش اجاره بها 15 درصد خواهد بود، مشاهدات میدانی نشان می دهد که برخی مالکان در بعضی مناطق تا 40 درصد اجاره بها را افزایش داده اند./ منبع: ساختمان فردا