رشد قیمت با جیب مردم همخوانی ندارد
نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن بی سابقه است.
به گزارش سازه نیوز، حسام عقبایی با تایید مطلب فوق اذعان داشت: رشد قیمت مسکن در بهمن و اسفند ۹۶ حدود ۳۵ درصد بود و در اردیبهشت ماه سال جاری نیز ۳۰ درصد دیگر رشد پیدا کرد بنابراین می توان گفت که ما تنها طی چند ماه گذشته شاهد رشد بیش از ۶۰ درصدی قیمت مسکن بودیم که البته به طور متوسط این رشد قیمت در بعضی از نقاط بیشتر از این میزان و در برخی نقاط دیگر نیز کمتر می باشد.
وی ادامه داد: رشد قیمت در بازار مسکن یک رشد بسیار بالایی است که با درآمد و نقدینگی مردم هیچ تناسبی ندارد و از سوی دیگر بازار مصرفی ظرفیت این که بتواند بیش از ۶۰ درصد رشد قیمت مسکن را پوشش دهد و بتواند ورود پیدا کند و خرید انجام دهد را ندارد بنابراین مصرف کنندگان واقعی از بازار مسکن جا می مانند که این امر باعث شد که در تیر ماه سال جاری شاهد کاهش محسوس معاملات نسبت به دوره های قبل باشیم.
عقبایی در ارتباط با رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن گفت: پیش بینی ها این بود که بازار مسکن در ابتدا وارد یک پیش رکود شود و بعد وارد رکود شود اما با توجه به رشد نامتعارف قیمت ها دیگر بازار مسکن وارد پیش رکود نشد و تقریبا می توان گفت که از اوایل مرداد بازار مسکن به طور یکسره وارد رکود عمیقی شده است و این رکود عمیق کاملا محسوس می باشد چرا که یک رکود تورمی است یعنی رکودی که توام با کاهش قیمت نبوده و همچنان تورم و رشد قیمت در این بازار به چشم می خورد.
وی در ادامه تصریح کرد: با توجه به وابستگی ها موجود در بازارهای اقتصادی کشور پیش بینی می شود اگر در نیمه دوم سال جاری قیمت طلا و ارز افزایش یابد باید منتظر عمیق تر شدن رکود در بازار مسکن باشیم چرا که رابطه معنا داری میان بازار مسکن و بازار طلا و ارز وجود دارد.
عقبایی در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن ظرفیت افزایش دوباره قیمت را دارد، گفت: متاسفانه اگر قیمت طلا و ارز افزایش یابد به طور حتم قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت اما رکود حاکم بر بازار مورد بحث، دیگر از رکود امروز نیز عمیق تر خواهد شد و خرید و فروش مسکن در عمل قفل خواهد شد.
وی افزود: فرض دوم این است که قیمت طلا و ارز در نیمه دوم سال جاری کنترل شود و همچنان ثابت بماند اگر این اتفاق رخ دهد قیمت مسکن به طور حتم افزایش پیدا نخواهد کرد و در بعضی از نقاط که ما شاهد رشد نامتعارف قیمت مسکن بودیم نیز حباب ۲۰ الی ۲۵ درصدی قیمت مسکن خواهد شکست در این شرایط امکان کاهش محسوس قیمت در بازار مورد نظر وجود خواهد داشت، البته باید توجه داشت که قیمت طلا و ارز حداقل باید دو ماه ثابت بماند و اگر این اتفاق رخ ندهد ما در نیمه دوم سال با یک رکود عمیق تر تورمی مواجه خواهیم شد که شاید این رکود را در ۲۰ سال گذشته بازار مسکن تجربه نکرده است و از رکودهای قبلی به مراتب عمیق تر خواهد بود چرا که رشد قیمت غیر متعارف بوده و بازار مصرفی، تسهیلات بانکی و نقدینگی مردم دیگر کفاف خرید مسکن را نمی دهد و به طور حتم این رکود عمیق خواهد بود.
نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک کاهش تولید را از دیگر دلایل عمیق تر شدن رکود عنوان کرد و گفت: متاسفانه طی چند ماه گذشته با کاهش چشمگیر تولید در بازار مسکن مواجه بودیم که این خود به رکود مسکن دامن می زند.
عقبایی در خصوص اینکه آیا می توان با قیمت دستوری بازار مسکن را کنترل کرد، اذعان داشت: به هیچ وجه چنین چیزی امکان پذیر نیست چرا که این کار اصلا قابلیت اجرایی ندارد.
وی ادامه داد: دولت نمی تواند بر اموال غیر منقول مردم قیمت گذاری کند و این خلاف شرع است و بر اساس قاعده فطری تسلیط مردم بر اموال غیر منقول خود مسلط هستند و دولت نمی تواند بر این اموال قیمت گذاری کند، در اسلام حاکمیت محترم است به همین علت است که در این ۴۰ سال که از انقلاب اسلامی می گذرد هیچ گاه مجلس شورای اسلامی قانونی را در خصوص قیمت گذاری مسکن تصویب نکرده است بنابراین این مهم به هیچ وجه قابلیت اجرا و حتی مطرح شدن را ندارد و اگر هم بر فرض محال چنین اتفاقی رخ دهد هیچ تاثیری بر بازار مسکن نخواهد داشت، چرا که بازار مسکن تنها در دست مردم است و مردم هم با توجه به رابطه عرضه و تقاضا قیمت مسکن را تعیین می کنند.
عقبایی در خصوص اینکه آیا راهکاری برای برون رفت از این وضعیت مسکن وجود دارد، گفت: راهکارهای بسیاری برای حل معضل مسکن وجود دارد اولین راهکار این است که دولت بر اساس برنامه جامع مسکن عمل کند، برنامه جامعی که تصویب شده و متاسفانه تا به امروز هیچ از دولت ها به آن عمل نکرده اند و هر وزیری که برسر کار آمده است تنها بر اساس سلایق خود بازار مسکن را اداره و کنترل کرده است و به همین دلیل ما در کشوری که مشکل زمین و مصالح ساختمانی نداریم هنوز پس از ۴۰ سال شعار وزیر تامین مسکن مناسب برای مردم است که این خود نشان از جای خالی مدیریت و دور بودن از برنامه جامع مسکن را دارد.
وی در ادامه افزود: دومین راهکار مدیریت بازار مسکن، اصلاح سیاست های پولی و بانکی است. لایحه اصلاح سیاست های پولی و بانکی سه سال در مجلس شورای اسلامی مانده است و عمر مجلس دهم سال دیگر به اتمام می رسد اما هنوز در این بازده شاهد خروجی از مجلس نبودیم، بنابراین می توان گفت تا زمانی که اصلاح سیاست های پولی و بانکی صورت نگیرد بنگاه داری و دکان داری بانک ها همچنان ادامه دارد.
وی افزود: بانک ها اعم از دولتی و یا خصوصی پول های مردم را گرفته اند و بر خلاف قانون بانکداری هولدینگ ساختمانی ایجاد کرده اند و خودشان بساز و بفروشی و خرید و فروش ملک انجام می دهند که تمام این موارد خلاف قانون است که انتظار می رود سازمان بازرسی کل کشور و مجلس شورای اسلامی از بانک ها تحقیق و تفحص کنند و مانع فعالیت غیر قانونی آنها شوند و مجلس نیز در اولین فرصت ممکن سیاست های پولی و بانکی را اصلاح کند.
عقبایی در خصوص راهکار سوم برای حل معضل بازار مسکن گفت؛ نزدیک به ۷۰ درصد قیمت مسکن وابسته به قیمت زمین است چرا که زمین نقش اساسی را در بازار مسکن دارد، ما در کشوری مثل فیلیپین نیستم که برای ساخت مسکن دریا را خشک کنیم مشکل زمین در کشور ما وجود ندارد اما متاسفانه مشکل ما مدیریت زمین است، از این رو انتظار می رود که وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن، شهرداری ها و ستاد فرمان امام ستادی را تشکیل دهند و زمین های که قابلیت ساخت و ساز را دارند در اختیار انبوه سازان قرار دهند و همچنین شرایط مناسبی را برای حضور پررنگ انبوه سازان مانند تسهیلات دیر بازده و با سود کم و معافیت های مالیاتی را در اختیار انبوه سازان قرار دهند تا انگیزه سرمایه گذاری در این بازار افزایش یابد و در سایه آن شاهد ایجاد توازن میان عرضه و تقاضا نیز باشیم.
حسام عقبایی در پایان خاطر نشان کرد: کاهش تولید آسیب دیگری بوده که طی چند سال گذشته به بازار مسکن وارد شده است از این رو باید موانع تولید مسکن از سوی دولت برداشته شود چرا که امروزه ۱۳۰۰ شغل و ۳۰۰ صنعت به بازار مسکن وابسته است و همچنین این بازار ۴۰ درصد از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده است از این رو انتظار می رود دولت به رفع موانع تولید مسکن نگاه ویژه ای داشته باشد./ منبع: روزامه
