الزامات تنظیم مبایعه‌نامه خرید ملک
در خرید ملک، از هر نوعی که باشد، خریدار نیاز به اطلاعات ملکی و حقوقی دارد و همیشه پیشنهاد می‌کنم که به همراه یک مشاور حقوقی در مشاور املاک حاضر شوید و بدانید که پیشگیری بهتر از درمان است و حضور حقوقدان برای طرفین بویژه خریدار یک آرامش به همراه می‌آورد.
به گزارش سازه نیوز، اگر خودتان برای معامله رفتید پای میز مذاکره نکات زیر را با دقت کنترل کنید و صرفا بررسی مشاورین املاک را کافی ندانید.
1. بررسی این که مساحت و حدود ملک روشن باشد.
2. بررسی این که ملک در رهن و بیع شرط و توفیق نباشد.
3. بررسی این که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن توصیف شده باشد .
(آب ، برق ، تلفن ، گاز ، پارکینگ ، انباری ، و حق استفاده از صحن حیاط یا پشت بام و غیره)
4. منطبق کردن مشخصات ملاک در سند با مشخصات فروشنده در شناسنامه اش (فتوکپی شناسنامه نیز تصدیق و اخذ شود)
5. بررسی میزان مالکیت فروشنده گاهی کسی که مبایعه نامه را امضا می کند خود مالک نیست
بلکه وکیل مالک یا ولی مالک ( وقتی که مالک صغیر است) یا قیم مالک ( وقتی مالک محجور، یعنی دیوانه یا سفیه است ) میباشد .
در این حالت لازم است به موارد زیر توجه و دقت کند.
6. هنگامی که فروشنده وکیل مالک است آیا بر وکالت نامه در « حق فروش » و حق اخذ ثمن
و حق اسقاط خیارات برای او تصریح شده است ؟
تبصره 1 – گاهی وکیل فروشنده به جای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ،
عین اختیاراتی را که از فروشنده گرفته ، طی وکالت نامه ای به خریدار می دهد ،
تا خریدار شخصا تشریفات ثبت معامله را انجام دهد .
در این حالت مدیر قرارداد باید دقت کند که در وکالت نامه این وکیل « حق توکیل غیر» تصریح شده باشد.
تبصره 2- وکالت موضع تبصره 1- باید بلاعزل باشد و ضمناً « ضمن عقد خارج لازم» بر موکل شرط شود
که حق ضم وکیل دیگری را به خریدار ( که در اینجا وکیل خواهد بود ) ندارد.
و هم چنین حق ندارد موضوع وکالت را شخصاً انجام دهد.
7. اگر فروشنده ولی مالک ، و مالک صغیر است باید دقت شود که در زمان امضای مبایعه نامه این صغیر ، کبیر نشده باشد.
8. اگر فروشنده قیم مالک است باید قیومیت نامه ملاحظه و فتوکپی آن با تصدیق قیم اخذ شود باید مفاد قیومت دقیقا بررسی و روشن شود که قیم به طور مطلق یا با نظارت و دخالت مقامات قضائی (مثلا اداره سرپرستی) حق فروش دارد یا خیر.
در حالت دوم تا زمانی که قیم مجوز لازم را از مقامات مذکور اخذ و ارائه نکرده نباید با او مبایعه نامه امضا یا به او پولی پرداخت کرد.
تبصره – توصیه این است که به طور کلی از معامله با محجورین اجتناب شود مگر این که اجبار و اضطراری در کار باشد.
9. اگر ملک مورد معامله به ارث رسیده است ، باید در گواهی انحصار وراثت ملاحظه
و فتوکپی مصدق آن از فروشنده اخذ شود همین طور مشخصات موجود در گواهی حصر وراثت مطابقت داده شود .
ملاحظه و بررسی مفاصاحساب مالیات بر ارث هم لازم است .
نکات حقوقی خرید و فروش املاک
به دلیل عدم آشنایی اکثریت مردم با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص تشکیل می‌شود که منجر به پرونده‌های متعددی نیز در مراجع قضایی می‌شود.
رعایت نکات زیر می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.
اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک:
مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده میباشد.
فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد.
در صورتی که ملک بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکین در هنگام فروش حاضر بوده و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد که در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد.
همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن ملک را نیز داشته باشد.
سند‌دار بودن ملک:
در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قصد خرید آن را دارید، آیا دارای سند رسمی می باشد یا خیر؟
در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی نیست.
به این نکته توجه کنید که اگر ملکی به صورت وکالتی به فروش رفته است ، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛
زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد.
یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان میباشد.
بر اساس ماده 22 قانون ثبت:
«دولت فقط شخصی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت .»
بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نمیباشد.
آزاد بودن ملک:
ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی مانند بانک باشد ./منبع: عصر ساختمان
