قیمت مسکن میلی به کاهش ندارد

بماند که با آشوب دلار و افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید قشر ضعیف و متوسط جامعه روز به روز تحلیل می رود تا هیجان از این بازار به کلی برود. سوال مهمی در این میان مطرح شده است که پاسخ آن حتی از زبان فعالان و کارشناسان مسکن نیز به گوش نمی‌رسد. اینکه به راستی چرا با وجود کاهش نرخ دلار، قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد و بالاخره حباب قیمت مسکن چه زمانی می‌ترکد؟

مهدی سلطان محمدی، یکی از کارشناسان مسکن در این زمینه به «همدلی»، می‌گوید: «به دلیل اینکه مسکن چسبندگی زیادی دارد، زمان زیادی نیاز است تا قیمت مسکن کاهش یابد.» وی در زمینه لزوم تغییر سیاست‌ دولت در حوزه مسکن نیز این‌طور توضیح می‌دهد: «دولت سیاست مناسبی در زمینه مسکن اتخاذ کرده است و نسبت به 10 سال گذشته، وضعیت مسکن و زندگی مردم بهتر شده است، حتی تراکم مردم در خانه‌ها کمتر شده و وضعیت سازه‌‎ها بهبود یافته است.»

او در ادامه گفت: «هر چند هنوز مشکلاتی در زمینه مسکن وجود دارد و روند توزیع مسکن نسبت به گذشته بهتر نشده است و حتی تقاضای زیادی در مقابل عرضه وجود دارد که برای حل این مشکلات در سال‌های آینده که روند رشد جمعیت کاهش می‌یابد، به وضعیت بهتری خواهیم رسید.» این کارشناس مسکن بهبود وضعیت مسکن را وابسته به سایر مولفه‌های اقتصادی می‌داند و مانند بسیاری از کارشناسان این حوزه وارد حوزه پیش‌بینی قیمت‌ها در روزهای آینده نمی‌شود؛ هر چند محمدی بر این باور است که با روند کاهشی دلار که به تازگی شروع شده است، باید همچنان منتظر ماند تا قیمت مسکن نیز افت کند چرا که چسبندگی قیمت‌ها اوضاع را به گونه‌ای کرده است که به زمان زیادی برای کاهش قیمت‌ها نیاز داریم.

آمار سامانه اطلاعات املاک در تهران از 24 روز ابتدای آذرماه نشان می‌دهد قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران با افت سرعت رشد ماهیانه به 9 میلیون و 299 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و مشابه سال قبل به ترتیب 3.3 و 88 درصد افزایش یافته است. به گزارش ایسنا، این در حالی است که بر اساس معیارهای همین سامانه رشد قیمت مسکن پایتخت در آبان ماه 5.6 درصد بوده که در آذرماه سرعت رشد آن 2.3 درصد کاهش یافته است.

بر اساس جدیدترین داده‌های تحلیلی مرکز مطالعات کلان داده شهر فناوران، از 24 روز ابتدای آذرماه 1397 شاخص قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران به 9 میلیون و 299 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 3.3 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 88.2 درصد افزایش یافته است. آبان ماه امسال این ارقام بر اساس داده‌های همین سامانه به ترتیب 5.6 و 87 درصد بوده است. در مهرماه نیز شاخص قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران 8 میلیون و 520 هزار تومان بود. بنابراین معادلات از افت 69 درصدی سرعت رشد ماهیانه حکایت دارد.

تفاوت این محاسبه با سایر گزارشات آماری که معمولا ارایه می‌شود این است که در این بررسی، نحوه تغییرات قیمت خانه در محدوده زمانی و مکانی مشخص مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. به طور مثال باید ببینیم که در شش ماه گذشته درصد تغییرات قیمت خانه‎های منطقه 2 تهران به چه صورت بوده یا قیمت ملک چند درصد کاهش یا افزایش داشته است؟ پاسخ این سوال با نگاه به شاخص قیمت مسکن میسر می شود. میزان این تغییرات برای خریداران، سرمایه‎گذاران حوزه‎ی مسکن و مالکان در منطقه مورد نظر بسیار مهم است.

روشی که برای محاسبه‎ی این شاخص استفاده شده، با تغییرات میانگین قیمت، متفاوت است. همان‌طور که دانشمندان علم اقتصاد می گویند میانگین قیمت، تغییرات بازار مسکن را به درستی بیان نمی‎کند؛ برای نمونه اگر در یک منطقه تهران یک خانه‎ی خاص با قیمت بالا معامله شود، میانگین قیمت را بسیار تغییر می‎دهد. ولی آیا یک خانه‎ی خاص، واقعیت تغییرات قیمت تمام خانه‎های آن منطقه را نشان می‎دهد؟ شاخص مدنظر برخلاف روش میانگین، ویژگی‎های ظاهری خانه‎های معامله‎شده (مانند متراژ، سال ساخت و ...) و دیگر عوامل تعیین‎کننده را در نظر گرفته و تاثیر آن‎ها را در محاسبه این شاخص در بررسی می‌کند.

از سوی دیگر مقایسه رفتار بازار مسکن در دو بازه جهش قیمتی یعنی سال‌های 1391 و 1397 حاکی از آن است که شیب افزایش قیمت باید در ماه‌های آینده کند شود. از پایان سال 1391 تا روز 24 آبان ماه 1397 شاخص قیمت دلار به 173 درصد افزایش رسیده و قیمت مسکن نیز در همین بازه زمانی 134 درصد رشد کرده است. اگر تکمیل دوره رونق امسال را با سال 1391 مقایسه کنیم و همان تجربه تکرار شود، قیمت اسمی مسکن هم‌اکنون در نقطه اوج خود قرار دارد و از این پس دوران تثبیت قیمت آن آغاز می‌شود.

بر اساس آمار بانک مرکزی در آبان ماه سال جاری قیمت مسکن شهر تهران نسبت به زمان مشابه سال قبل افزایش 91 درصدی نشان می‌دهد. این پرش قیمتی باعث شده تا معاملات 54 درصد افت کند. یعنی افزایش اسمی قیمت مسکن منجر به رونق آن نشده است؛ این در حالی است که جهش 72 درصدی قیمت مسکن در سال 1391 با رشد چشمگیر معاملات همراه بود. علت این تفاوت ماهیتی به افت شدید قدرت خرید متقاضیان واقعی مربوط می‌شود. برآوردهای آماری نشان می‌دهد حتی اگر قیمت اسمی مسکن در ماه‌های آینده به روند صعودی خود ادامه دهد با ورود به دوره رکود، قیمت واقعی آن در تمامی ماه‌های پیش رو حداقل تا 12 فصل پایین‌تر از نرخ تورم قرار خواهد گرفت.

 آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان 1397 نشان می‌دهد متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به 9 میلیون و 180 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 91.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات انجام شده طی این ماه 6900 فقره بود که نسبت به آبان ماه سال گذشته کاهش 53.6 درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش 26.7 درصدی را نشان می‌دهد.

..