افزایش ۱۵۰ درصدی قیمت مسکن در مشهد

نعمت الله ظریف، دبیر انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی در ادامه در خصوص افزایش قیمت مسکن، بافت فرسوده شهر مشهد، وجود خانه‌های خالی در استان و برخی از قوانین دست و پا گیر دولتی سخن می‌گوید، آنچه که در ادامه می‌خوانید حاصل این گفت‌وگو است.

در حال حاضر وضعیت مسکن را در خراسان رضوی و مشهد چطور ارزیابی می‌کنید؟

وضعیت مسکن در خراسان رضوی در حال رکود است، یعنی سازنده تمایلی به ادامه ساخت و ساز ندارد و با توجه به راکد بودن، گرانی و در واقع دو برابر شدن مصالح ساختمانی قیمت مسکن طی یک جهش بسیار سریع افزایش یافت.

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی 400 هزار واحد  مسکن اجتماعی تعریف کرده که 100 هزار واحد از این تعداد در بافت فرسوده شهرها قرار دارد، از این 100 هزار واحد که در سال 98 قرار بر تامین مالی شد، به این صورت بود که برای هر واحد مسکونی جدید حدود 75 میلیون تومان از سوی دولت پرداخت شود که سهم خراسان رضوی از 100 هزار واحد مسکونی 8 هزار و 500 واحد که بیشتر این واحدها مربوط به مشهد بود.

هدف انجمن انبوه‌سازان، خانه‌دار کردن دهک‌های چهار، پنج و شیش جامعه است، با افزایش 2 برابری قیمت‌ها دیگر نمی‌توان برای این قشرها تامین مسکن کرد، در واقع هر خانواده پنج سال درآمد خود را سالانه و ماهانه به تامین مسکن باید اختصاص دهد تا ظرف 5 سال صاحب مسکن شود که متاسفانه آینده خوبی ندارد، دولت قوانین را باید کارآمد کند و تسهیلات مسکن را افزایش دهد تا بتوانند مردم صاحب مسکن شوند.

قیمت تمام شده یک مسکن برای قشر متوسط در دهک‌های چهار، پنج و شش بین 225 میلیون تا 250 میلیون است که دولت باید زمین را تامین کند تا خانواده معمولی بتواند صاحب مسکن شود، 75 میلیون را دولت وام می‌دهد، 35 درصد قیمت خانه از طریق درآمد خانواده باید تامین شود و 65 درصد مابقی را برای موادهای دیگر هزینه  شود، در این صورت 35 درصد را در نظر بگیریم 15 سال طول می‌کشد تا یک خانواده متوسط بتواند صاحب مسکن شود و اقشار ضعیف از این برنامه خارج است.

قیمت ارز با بی‌تدبیری که صورت گرفت 30 هزار میلیارد دلار ظرف 9 ماه اول سال جاری از گردش سالیانه خارج شد، 20 هزار میلیارد دلار از این رقم برگشت خورده که صرف اقلام اساسی هم نشده، این درحالی است که 90 درصد اقلام اساسی در صنعت ساختمان ربطی به قیمت ارز ندارد، چراکه از تولید داخل استفاده می‌شود، اما 90 درصد تولید داخل متاثر از سه برابری شدن قیمت‌ها است.

در حال حاضر که رکود تورمی است، یعنی همه قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کنند، اما در روند رکود حاصل نمی‌شود، انبوه‌سازان و کارآفرینان نتوانند واحدهای مسکونی را به فروش برسانند به دنبال سرمایه‌گذاری نمی‌رود، به عنوان مثال قیمت مسکن در این ماه نسبت به ماه قبل 5 درصد افزایش داشته، اما همین قیمت نسبت به سال گذشته 150 درصد افزایش داشته است و تورم سبب می‌شود فنر نیاز مسکن فشرده شود و در حال حاضر فنر مسکن فشرده شده، هنگامی که خارج شود دیگر نمی‌توان قیمت را به حالت اولیه بازگردد.

 به نظر شما صنعت ساختمان چقدر می‌تواند اشتغال‌زایی کند؟ دولت برای رشد این اشتعال‌زایی چه کارهایی به نظر شما انجام داده است؟

با توجه به نرخ رشد که دهه‌های 60 و 70 رقم 3 بوده نیز از نرخ متوسط رشد که رقم یک است بیشتر بوده، این افزایش نرخ رشد و موالید افزایش آمار ازدواج و به دنبال آن تقاضای مسکن را دارد، در حال حاضر در خراسان رضوی 800 هزار واحد مسکونی نیازمندیم که به این تعداد 200 هزار واحد دیگر که مستهلک می‌شوند اضافه شده در نتیجه واحدهای لازم به رقم یک میلیون می‌رسد، این نیازمندی در استان با ساخت 350 هزار مرتفع نمی‌شود و نیاز باقی می‌ماند.

عملکرد دولت را در خصوص بهبود وضعیت مسکن چطور می‌بینید؟

با توجه به اینکه سن دولت بین 58 تا 60 سال بوده و این سن برای تصمیم‌گیری و کمیته راهبردی خوب است، اما برای عملیات اجرایی سن بالایی به شمار می‌آید، با توجه به اینکه در این سن قدرت ریسک کاهش می‌یابد و عملکرد دولت نشان از ریسک گریزی می‌دهد، صنعت ساختمان اشتغال‌زایی را افزایش می‌دهد بزهکاری را کم می‌کند و درواقع رونق اقتصادی و تولید را به دنبال دارد.

قو‌انینی که در بخش روان‌سازی، شفاف‌سازی و کارآمدی برای بخش ساختمان وجود دارد، موثر است، اما در زمان حال که صنعت مسکن در رکود به سر می‌برد و خرید و فروشی در این بازار صورت نگرفته، قیمت‌ها کاهش پیدا نکرده، با این وجود دولت در بخش کارآمدسازی قوانین تامین اجتماعی کاری از پیش نبرده است، به عنوان مثال بیمه کارگری به صورت درست و قانونی اجرا نشده، چراکه بسیاری از کسانی که از بیمه تامین اجتماعی استفاده می‌کنند کارگر ساختمانی نبوده‌اند و تنها 50 درصد استفاده‌کنندگان از خدمات تامین اجتماعی کارگران ساختمانی هستند، با وجود اینکه 800 هزار سهمیه بیمه کارگران ساختمانی است، بسیاری از کارگران بیمه نیستند، وظیفه تامین اجتماعی این است که این افراد را پالایش کند.

تامین اجتماعی هر قانونی که دولت می‌گذارد اجرا نمی‌کند و شفافیت لازم را ندارد، طبق قانون 28 تامین اجتماعی، دولت در بخش مسکن مهر سال 89 و 90 برای ساخت مسکن مهر، متری 290 تا 320هزار تومان اعتبار قائل شد که با این قیمت نمی‌توان مسکن با کیفیت ساخت و در سال 90 به ازای هر واحد مبلغ 5 هزار و 200 تومان مصوب شد تا متقاضیان به سازندگان و انبوه‌سازان پرداخت کنند.

در حالی که این مبلغ 7 هزار تومان به ازای هر متر مربع  هزینه در برداشته، اما تامین اجتماعی مسؤولیت را برعهده نمی‌گیرد و در قانونی که دولت تامین اجتماعی را موظف کرده، این تفاوت قیمت را بپردازد اجرایی نمی‌کند و از انبوه‌سازان تقاضای مطالبات را دارد، بنابراین، از ساخت مسکن مهر که باید پس از اتمام به متقاضیان تحویل داده شود، تامین اجتماعی این قانون را نقض کرده و از انبوه‌ساز می‌خواهد با سود در این مدت بپردازد و این نقض قانون است که تامین اجتماعی به گردن نمی‌گیرد، با توجه به اینکه در زمان ساخت مسکن مهر دولت مشوق بود برای ساخت وساز تامین اجتماعی را موظف کرد، اما انبوه‌ساز را دچار مشکل کرده است.

مشهد 2500 هکتار بافت فرسوده دارد که 360 هزار هکتار آن در اطراف حرم مطهر رضوی قرار دارد که شرکت مسکن‌سازان ثامن و شهرداری ثامن بهسازی آن را بر عهده دارد و 2 هزار و 200 هکتار دیگر در مشهد پراکنده است.

به طور متوسط مشهد 30 هزار واحد مسکونی فرسوده و از رده خارج دارد و فرسودگی تنها معضل در صنعت ساختمان‌سازی نیست، ساختمان‌هایی ظرف دو روز  ساخته می‌شوند و بدون سند به فروش می‌رسند.

بیشترین رشد در مشهد مربوط به منطقه الهیه مشهد بوده، در این شهر رشد قیمت مسکن تا 40 درصد گزارش شده که در منطقه الهیه این رشد به 150 تا 200 درصد می‌رسد، در آینده نمی‌توان دقیق پیش‌بینی کرد کدام مناطق بیشتر رشد کند.

وجود دلالان چه تاثیری در افزایش قیمت مسکن خراسان رضوی داشته است؟

وجود دلالان در افزایش قیمت مسکن تاثیر ندارد، وقتی که مصالح ساختمانی افزایش می‌یابد به طور مسلم قیمت‌ها نیز روند صعودی پیدا می‌کند، به عنوان مثال برای یک آسانسور 4 نفره و 4 توقفه قبل از افزایش قیمت مبلغ 28 میلیون هزینه باید پرداخت می‌شد که اکنون این قیمت 65 تا 100 میلیون تومان برآورد شده، این عرضه و تقاضا است که مشخص می‌کند چه میزان افزایش قیمت داشته باشیم، ناهنجاری که در قیمت ارز به وجود آمد، نقدینگی زیادی که در دست مردم قرار گرفت و کاهش نرخ سپرده‌گذاری بانک‌ها همگی به تورم و افزایش قیمت مسکن دامن زده شد.

 نظر شما در خصوص قانونی که برای مالیات منازل مسکونی خالی از سکنه چند سال گذشته به عمل آمد، چیست؟

طبق آماری که منتشر شده، 2 میلیون  و 400 هزار منزل خالی از سکنه در سطح کشور وجود دارد که این تعداد به منازل تفریحی و زیارتی سطح کشور را نیز شامل می‌شود، برخی از مردم منازلی را در دیگر شهرهای کشور دارند که برای استفاده تفریحی یا زیارتی برای چند ماه استفاده می‌کنند.

این تعداد جزو منازل خالی از سکنه نمی‌شود، علاوه بر آن برخی از منازل مربوط به دهک‌های  9 و 10 است و قشر متوسط نمی‌توانند اقدام به خرید یا حتی اجاره کند و خالی از سکنه می‌شود، انبوه‌ساز تمایل دارند که سرمایه که صرف سرمایه‌گذاری می‌شود در حال گردش باشد، اما وقتی در حالت رکود قرار بگیرد، رغبتی به ساخت وساز ندارد، برای شناسایی منازل مسکونی خالی از سکنه شناسایی سخت بوده، چاره کار و علاج رکود بازار مالیات منازل خالی از سکنه نیست.

دولت چه کاری برای ثابت نگه داشتن قیمت مسکن کرده و می‌تواند انجام دهد؟

دولت با افزایش نرخ تسهیلات می‌تواند به اقشار متوسط امکان خانه‌دار شدن را فراهم کند یا تسهیلات در بافت فرسوده 18 درصد نرخ بانکی تسهیلات را عملیاتی کند.

در بودجه سال 98 تفاوت نرخی تسهیلات را دولت ببیند، راهگشایی برای مسکن باشد و این افزایش قیمت و رکود بازار سبب می‌شود اقشار دهک‌های چهارم تا ششم نتوانند صاحب خانه شوند، در نتیجه این اقشار به منازل اجاره‌ای رو می‌آورند و افزایش قیمت اجاره بهای منازل را به دنبال دارد.