نگاهی به بازار مسکن در سال ۹۸

*سعید مسگری: بررسی روند قیمتی مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد که قیمت مسکن چند سالی را با ثبات طی می‌کند و سپس در یک دوره چهار تا شش فصلی با افزایش شدید قیمت مواجه می‌شود. یعنی سیکل‌های مسکن به این شکل است که چند سالی قیمت‌ها حدودا به اندازه تورم یا کمتر از آن رشد می‌کند و همزمان در بازار با کاهش معاملات رکود حاکم می‌شود. سپس همزمان با رونق معاملات مسکن در چند فصل پیاپی، جهش قیمتی در بازار رخ می‌دهد. این جهش در گذشته در هر دهه یک بار رخ می‌داد اما در دهه 80 و 90 در هر دهه دو بار رخ داده است.

دوره جدید رونق بازار مسکن که از نیمه دوم سال 96 آغاز و تا پاییز سال 97، ادامه یافت دومین جهش قیمتی بازار مسکن در دهه 90 بود که سبب دو برابر شدن قیمت مسکن در تهران شد. بر اساس روند فوق پیش‌بینی می‌شود در سال 98 رکود در بازار مسکن حاکم شود و قیمت‌ها (خانه‌های مسکونی) بین 20 تا 30 درصد رشد داشته باشند. اما این در حالتی است که اقتصاد در شرایط عادی قرار داشته باشد و اتفاق خاصی در سایر بازارها رخ ندهد. یکی از عوامل مهمی که می‌تواند در سال 98 بر تمام بازارها تاثیر بگذارد، نرخ ارز است. همان‌طور که در سال 97 مشاهده شد جهش نرخ ارز سبب بی‌ثباتی در بازارهای مختلف شد و مشکلاتی را برای اقتصاد ایران ایجاد کرد.

حال اگر دولت بتواند همچون نیمه دوم سال 97 در سال جدید نیز ثبات را در بازار ارز حاکم کند، می‌توان انتظار داشت که پیش‌بینی فوق درباره مسکن محقق شود و چند سالی ثبات نسبی در بازار مسکن حاکم خواهد شد. اما اگر با تشدید تحریم‌ها قیمت دلار دوباره جهش کند بازار مسکن دچار رکود تورمی خواهد شد و همزمان با کاهش شدید معاملات رشد قیمت‌ها نیز شتاب بیشتری خواهد گرفت. بنابراین در سناریوی اول نرخ ارز افزایشی حداکثر 20 درصدی در سال جدید خواهد داشت و در این بازار ثبات حاکم خواهد بود. با ثبات بازار ارز، می‌توان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن همراه با کاهش معاملات را داشت.

اما در سناریوی دوم در سال جدید قیمت دلار مجددا افزایش شدیدی را تجربه خواهد کرد بر این اساس در بازار مسکن شاهد رکود تورمی خواهیم بود و همزمان با کاهش معاملات قیمت‌ها با شدت بیشتری رشد خواهند کرد. البته این رشد به اندازه رشد قیمت دلار نخواهد بود. در صورت تحقق هر یک از دو سناریوی فوق، در سال‌های آتی رشد قیمت مسکن همچون سال 97 نخواهد بود و چند سالی ثبات نسبی در بازار حاکم خواهد شد. این ثبات قیمتی می‌تواند فرصتی برای پس‌انداز طبقه متوسط برای خرید مسکن باشد. یعنی افرادی که قصد خرید خانه دارند، می‌توانند در دو، سه سال آینده به افزایش پس‌انداز خود بپردازند و تا قبل از شروع دوره جدید رونق اقدام به خرید خانه کنند. معمولا پس از پایان دوره رونق و تثبیت قیمت‌ها، ساخت و ساز در بخش مسکن نیز افزایش می‌یابد و درنتیجه پس از گذشت یک تا دو سال از جهش قیمتی، عرضه مسکن نیز افزایش می‌یابد و دست خریداران در انتخاب مسکن مناسب بازتر می‌شود.