دولت‌ها کاری برای مستأجران نکردند
در حالی به فصل نقل و انتقالات بازار اجاره‌بها نزدیک می‌شویم که به‌گواه کارشناسان و دست‌اندرکاران این بخش، دولت‌ها نتوانسته‌اند برنامه مشخصی را برای حمایت از مستأجران اجرا کنند.
به گزارش سازه نیوز،حسام عقبایی نایب‌رئیس کنونی اتحادیه مشاوران املاک درباره بازار اجاره‌بها و گرانی آن می‌گوید: دلیل گرانی اجاره‌بها چیز جدیدی نیست شاید سال‌های سال است که مستأجران با دغدغه افزایش اجاره‌بهای سالانه مواجه هستند. یک بخش به اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد که اقتصاد کلان وقتی دچار تورم می‌شود قاعدتاً در اقتصادهای زیرمجموعه خودش که اقتصاد مسکن هم زیرمجموعه آن است بی‌تأثیر نیست و اثر خود را در گران شدن اقتصاد مسکن چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه اجاره که بیشتر روی آن موضوع داریم بحث می‌کنیم دارد.
وی تصریح کرد: نکته بعدی اینکه افزایش قیمت مسکن یکی از دیگر عواملی است که در رشد قیمت اجاره‌بها مؤثر است. عموماً در کشور ما و خیلی از کشورهای دیگر که توازن بین عرضه و تقاضا تقریباً وجود ندارد، معیار تشخیص اجاره‌بها قیمت خود مسکن است. در سال 96 و 97 ما شاهد رشد نامتعارف و غیرمنطقی و سونام گونه قیمت مسکن بودیم یعنی تقریباً در اواخر سال 97 رشد قیمت مسکن به مرز 100درصد رسید در عین حالی که رکود 70درصدی را در معاملات داشتیم یعنی رکود تورمی بر بازار مسکن حاکم بود.
وی ادامه داد: اما این رشد قیمت مسکن همواره وجود داشت و مالکان هم با توجه به رشد قیمت مسکن این توقع در آنها ایجاد شده که اجاره‌بها را بالا ببرند. از طرف دیگر در حوزه ایجاد بازار رقابتی و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا و داشتن یک برنامه جامع و آمایش سرزمین در جهت نیازسنجی‌های جمعیت اجاره‌نشینی در کشور برنامه و یا کار عملیاتی و اجرایی نکردیم و اگر هم هست می‌شود گفت خیلی سطحی بوده و عمیق به این موضوع نگاه نشده است.
عقبایی بیان کرد: در دولت‌های گذشته و دولت فعلی هم به‌نظرم تلاش چندانی در حوزه به‌اصطلاح حل مشکل اجاره‌نشینی نداشته است. چندین سال است که کارشناسان مسکن و فعالان حوزه اقتصاد مسکن در ابعاد مختلف تولید و مهندسی فروش و همه دوستان کارشناس در بحث تولید مسکن استیجاری توافق نظر دارند و حتی نمایندگان مجلس هم در ادوار مختلف از مجلس دهم تا هفتم که من با عموم نمایندگان در کمیسیون عمران خصوصاً صحبت داشتم و دولت‌های مختلف یازدهم، دهم، نهم و حتی دولت اصلاحات، با تولید مسکن استیجاری اساساً موافق بودند و مخالفتی من نشنیدم.
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: اما اینکه حرکت اجرایی در جهت تولید مسکن استیجاری به‌وجود بیاید و املاک و اراضی که در اختیار دولت و با کارگزاری وزارت راه و شهرسازی وجود دارد در اختیار تولیدکنندگان و با تشویق و تمهیدات لازم برای تولید مسکن استیجاری قرار بگیرد، این اتفاق روی نداده است و از طرفی هم وزارت راه و شهرسازی خیلی هم علاقه‌ای به دادن تسهیلات ویژه‌ای برای هم‌سان‌سازی قدرت اجاره مستأجرین با وضعیت اقتصادی فعلی ندارد، یعنی ارائه تسهیلات خاص.
عقبایی تأکید کرد: همه این‌ها دست به دست هم می‌دهد و باعث این می‌شود که قیمت اجاره‌بها رشد کند. تورم عمومی هم که کنارش وجود دارد، بازار رقابتی هم وجود ندارد و عرضه بیشتر از تقاضاست خصوصاً در شهرهای بزرگ و این باعث این می‌شود که رشد اجاره‌بها بیش از عرف متداول و متعادل آن افزایش پیدا کند و باید این نکاتی را که عرض کردم دولت به آنها توجه کند و توجه داشته باشد تا بتواند مشکلات اجاره‌بها را در کوتاه‌مدت و میان‌مدت و درازمدت برنامه‌ریزی کند و مشکلات را ان‌شاءالله برطرف کند.
فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این باره به تسنیم می‌گوید: بازار اجاره‌بها همان‌گونه که گفته شد باید از یک طرف در رابطه با وضعیت اقتصاد کلان دید و مهمتر از آن در رابطه با وضعیت بازار ملک. حقیقت این است که ما اگر روندهای بازار اجاره‌بها را یک نگاه آماری به آن بیندازیم از حول‌وحوش سال‌های 80 به این سمت، همراه با افزایش شکاف طبقاتی، کاهش قدرت خرید گروه‌های متوسط و کم‌درآمد، مجموعه این عوامل باعث شد که نرخ اجاره‌نشینی یا به‌عبارتی تقاضا برای واحدهای استیجاری افزایش پیدا کند.
وی تصریح کرد: با نوسانات و تلاطم‌های اقتصادی هم که دائم از آن موقع تا الآن به‌خصوص 2 سال اخیر به‌شدت افزایش پیدا کرده ــ این روند ــ تشدید شد، بنابراین ما تقاضای روزافزون واحدهای استیجاری و عدم توان خانوارها برای ورود به بازار ملک را داریم.
وی ادامه داد: به‌عنوان یک شاخصه خیلی سرراست بخواهم بگویم تا سال‌های حول‌وحوش 82 اگر از هر صد خانوار جدیدی که تشکیل می‌شد بیش از 60 خانوار قادر بودند وارد بازار ملکی و حدود 40 خانوار وارد بازار استیجاری یا خانه‌های سازمانی یا اشکال دیگر واحدهای مسکونی غیرملکی می‌شدند الآن این نسبت کاملاً به‌عکس است؛ یعنی در واقع توانی برای ورود به بازار ملکی نیست.
یزدانی تأکید کرد: پس تقاضا برای بازار استیجاری افزایش پیدا کرده از طرف دیگر جهش لجام‌گسیخته قیمت مسکن که از سال گذشته همراه با تحولات در عرصه اقتصاد کلان و بازار و دارایی‌های خارجی به‌خصوص ارز اتفاق افتاد و متأثر از آنها بوده باعث شد که ارزش ثروت خانوارهای مالک افزایش پیدا کند بنابراین هر مالکی به‌تبع ارزش ثروتش انتظار یک نرخ بازدهی دارد و این انتظار باعث می‌شود که قیمت افزایش یابد.
کارشناس اقتصاد مسکن با پیش‌بینی اینکه "امسال با افزایش قیمت اجاره روبه‌رو خواهیم بود" درپاسخ به این پرسش که دولت‌ها برای قشر مستأجر چه‌کاری انجام داده‌اند، گفت: از زمان دولت اصلاحات به این سو در سیاستگذاری‌ها توجه به بازار اجاره بوده است، منتهی توسعه بازار اجاره حقیقتاً یک کاری است که مشکل است و درایت و مدیریتی می‌خواهد که بسیار چالاک باشد بنابراین شاید عدم استقبال به‌اصطلاح دولتمردان از بازار استیجار خودش تا یک حدی ناشی از مشکلی کار و پیچیدگی آن کار باشد.
یزدانی یادآور شد: در دولت اصلاحات برنامه اجاره به‌شرط تملیک را داشتیم که ترکیبی از اجاره و تملک بود به‌خصوص برای خانوارهای جوان که به‌نظرم هرچند مقیاسش محدود بود ولی یک موفقیت نسبی داشت. بعداً تنها طرحی که به‌اصطلاح ارائه شد یکی ارائه کمک‌هزینه اجاره مسکن به خانوارهای کم‌درآمد که یک مدتی بنیاد مسکن متولی آن بود از طریق خودش و نهادهایی مثل خیرین، به‌اصطلاح کار می‌کردند.
وی افزود: در طرح مسکن مهر هم یک بحثی بود که شما زمین واگذار کنید برای مسکن استیجاری به‌شرط اینکه 5 سال سازنده اجاره‌داری کند که عملاً به‌دلیل همان سختی کار و مسائل دیگری که مدیریت با آنها مواجه بود که البته به‌ناحق بود، نمی‌خواهم حق بدهم به نظام مدیریتی، این طرح تبدیل شد به مسکن مهر ملکی.
وی تصریح کرد: عملاً بخواهم مقایسه کنم کاری که دولت کرده یکی کمک‌هزینه اجاره و یکی اجاره به‌شرط تملیک است. برخی از نهادهای حمایتی مثل کمیته امداد یا بهزیستی هم بعضاً کمک‌هزینه‌های اجاره جدا از برنامه تملکشان داده‌اند ولی قدم مشخصی که خیلی برجسته باشد تقریباً دولت‌ها در دو دهه گذشته روی بحث بازار اجاره انجام ندادند.
منبع: تسنیم نیوز
