آیا سقوط یا سونامی در انتظار بازار مسکن است ؟

ه گزارش سازه نیوز  و به نقل از دنیای اقتصاد:پس از افزایش قیمت‌های متوالی مسکن از ابتدای سال ۹۹، میانگین قیمت مسکن در آذرماه امسال کاهش ۱/ ۱ درصدی را طبق آمار بانک‌مرکزی به ثبت رساند. این کاهش قیمت با توجه به اینکه با کاهش قابل‌توجه تعداد معاملات همراه بود، 

سبب شد تا برخی از تحلیلگران بازار مسکن از آغاز روند سقوط قیمت آن سخن بگویند؛ اما در دی ماه و فقط با گذشت یک ماه مجددا شاهد افزایش ۸/ ۱ درصدی میانگین قیمت مسکن بودیم، ممکن است

 این نوسان قیمتی برای برخی کنشگران بازار مسکن این ابهام و پرسش را مطرح کند که آیا کاهش قیمتی که در آذر ماه داشتیم در ماه‌های آتی ادامه خواهد یافت؟ یا اینکه افزایش قیمت مسکن در دی ماه پایانی بر روند کاهش قیمت مسکن بوده است؟

در پاسخ باید به چند نکته اشاره کرد:

اول آنکه با یکی، دو ماه کاهش یا افزایش قیمت الزاما نمی‌توان سخن از نزولی بودن یا صعودی بودن روند قیمت در بازار مسکن گفت. کافی است نمودارهای قیمتی سال‌های گذشته را بررسی کنیم. در بسیاری از این سال‌ها حتی با وجود چند ماه منفی روند کلی قیمت افزایشی بوده است.

برای مثال در سال ۹۸ طبق آمار بانک‌مرکزی ۳ ماه کاهش قیمت را تجربه کردیم اما برآیند کلی قیمت مسکن در سال ۹۸ افزایشی بود و میانگین قیمت مسکن پایتخت از حدود ۱۱میلیون تومان به ۱۵ میلیون  و ۶۰۰ هزار تومان در انتهای سال ۹۸ رسید. پس نمی‌توان الزاما با یکی، دو ماه کاهش در یک‌سال حکم به نزولی بودن قیمت مسکن داد.

 

از دیگر نکاتی که از سوی کنشگران بازار مسکن کمتر به آن توجه می‌شود عدم تمایز بین قیمت پیشنهادی و قیمت معاملاتی در بازار مسکن است. قیمت پیشنهادی قیمتی است که توسط فروشنده اعلام می‌شود اما قیمت معاملاتی قیمتی است که پس از تعدیل قیمت پیشنهادی فروشنده در نهایت معامله با آن قیمت منعقد می‌شود. هنگامی که تعداد معاملات در بازار کاهش چشمگیر دارد ما شاهد کاهش قیمت پیشنهادی توسط فروشندگان مسکن هستیم، اما این مطلب الزاما به معنی کاهش قیمت معاملاتی نیست بلکه فاصله این دو قیمت کاهش یافته است.

نکته دیگر که باید به آن توجه داشت این است که آیا بازار مسکن با حباب قیمتی روبه‌رو است؟  و اگر زمانی در این بازار حباب قیمتی شکل بگیرد این حباب چگونه تخلیه خواهد شد؟

در پاسخ باید اذعان کرد که اگر از برخی شاخص‌ها (که محل اختلاف‌نظر بین تحلیلگران مسکن است) مانند شاخص P به R که از تقسیم قیمت یک مترمربع مسکن بر اجاره آن به‌دست می‌آید بهره بگیریم،  درخواهیم یافت که این شاخص در بازار مسکن همواره عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده است که درحال‌حاضر این عدد از ۳۰ هم عبور کرده است.

اما اگر قرار باشد این عدد مجددا به محدوده خود برگردد، الزاما این اصلاح شاخص با کاهش قیمت اسمی مسکن همراه نخواهد بود. هر چند ما در برخی دوره‌های پساجهش، کاهش اندک قیمت اسمی مسکن را شاهد بوده‌ایم. اما به علت چسبندگی رو به بالای قیمت مسکن، این تعدیل شاخص معمولا با افزایش اجاره‌بها یا سرعت بیشتر افزایش اجاره‌بها نسبت به قیمت مسکن رخ خواهد داد.

از دیگر نکاتی که حتما باید موردتوجه قرار گیرد، این است که آیا در بازار مسکن ایران امکان حباب‌سازی توسط ذی‌نفعان وجود دارد؟

پاسخ این پرسش به صراحت منفی است، بازار مسکن ایران با توجه به کثرت بازیگران هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا فاقد امکان تبانی گسترده است. به‌عبارتی فروشندگان توان اجماع برای قیمت‌سازی و افزایش قیمت‌ها را ندارند،  خریداران هم امکان اجماع برای کاهش دادن قیمت‌ها را نخواهند داشت.

تبانی یا قیمت‌سازی در بازاری می‌تواند شکل بگیرد که دارای انحصار در تولید و عرضه باشد، اما بازار مسکن ایران فاقد چنین فاکتورهایی است و بنابراین استفاده از واژه‌هایی مانند حباب‌ساز،  مافیای مسکن و... فاقد دقت علمی است و فقط منجر به دو‌قطبی‌سازی کاذب بین خریدار و فروشنده خواهد شد.

کسانی که معتقد به سود سرشار تولید مسکن هستند و گاهی از اختلاف قیمتی ۲۰۰ تا ۵۰۰ درصدی بین هزینه تولید و عرضه مسکن سخن می‌گویند یا آشنایی چندانی با اقتصاد مسکن ندارند یا با اهداف پوپولیستی و به جهت جذب مخاطب به چنین اظهارنظراتی متوسل می‌شوند.

خوب است این عزیزان به این پرسش پاسخ دهند که اگر تولید مسکن تا این میزان سود‌آور است، چرا ما با این مقدار کسری تولید مسکن مواجهیم؟

با توجه به اینکه تولید مسکن هیچ پیش‌شرط خاصی برای بخش‌خصوصی ندارد، چرا به‌جای تولید سالانه نزدیک به یک میلیون واحد موردنیاز چیزی حدود ۳۰۰ هزار واحد تولید می‌شود؟

وقتی که در فاکتورهای تعیین‌کننده قیمت نهایی مسکن مانند زمین، مصالح ساختمانی،  هزینه‌های اداری و مجوزها کاهش خاصی را شاهد نبوده‌ایم و در پاره‌ای موارد با افزایش هزینه‌های تولید مواجهیم، به این نتیجه خواهیم رسید که تولید مسکن برای بخش‌خصوصی چندان جذاب نیست.

خرید و حتی اجاره مسکن در ایران روزبه‌روز سخت‌تر می‌شود و وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در وضعیت بحرانی است.

بدیهی است که کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌تواند موجب بازگشت تولیدکنندگان و همچنین خریداران مصرفی مسکن باشد که پس از جهش قیمت‌ها از این بازار اخراج شده‌اند. اما باید دقت داشت که وظیفه تحلیلگر بررسی دقیق شرایط بازار است نه ایجاد امید کاذب که پس از گذشت مدتی تبدیل به یأس و سرخوردگی شود.

به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در صورت عدم بروز اتفاق سیاسی و اقتصادی کلان امکان سقوط شدید قیمتی را ندارد.

در طرف تقاضا هم تقاضای مصرفی، پس از جهش قیمتی که در سال‌های گذشته بود، توان حضور در بازار را ندارد و تقاضای سرمایه‌ای هم به علت نبود چشم‌انداز از جهش جدید در بازار مسکن خارج شده‌اند بنابراین فرض جهش قیمتی در آینده نزدیک هم به نظر فرض باطلی است و درصورت عدم بروز اتفاق قابل‌توجه در فضای سیاسی و اقتصادی، به‌خصوص در بازارهای رقیب مسکن، به‌نظر می‌رسد ثبات قیمت مسکن با نوسان‌های محدود فصلی و مناسبتی محتمل‌ترین سناریوی پیش روی بازار مسکن باشد.