کد خبر: ۵۵۰۳۵
تاریخ انتشار: ۰۸:۴۸ - ۲۳ بهمن ۱۴۰۰ 12 February 2022
چشم انداز بازار مسکن
خرین گزارش بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن تهران نشان دهنده افزایش 282 درصدی تعداد معاملات آذر ماه امسال نسبت به آذر ماه سال 99 است. در این بازه زمانی قیمت نیز 21.1 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. پرسش اساسی که پیش می آید این است که آیا با توجه به آمارهای اخیر، رکود بازار مسکن تمام شده است؟
سازه نیوز : آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن تهران نشان دهنده افزایش 282 درصدی تعداد معاملات آذر ماه امسال نسبت به آذر ماه سال 99 است. در این بازه زمانی قیمت نیز 21.1 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. پرسش اساسی که پیش می آید این است که آیا با توجه به آمارهای اخیر، رکود بازار مسکن تمام شده است؟

قبل از ورود به بحث ابتدا باید بررسی کرد که مراد از رکود در بخش مسکن چیست. به نظر می رسد کنشگران بازار مسکن تعریف واحدی از واژه رکود مسکن ندارند و این واژه با چند معنای متفاوت به کار برده می شود. تعارف زیر در معنای رکود مسکن به کار می رود: 

1.ثبیت یا کاهش دامنه نوسان قیمت مسکن
2.کاهش تعداد معاملات مسکن 
3.کاهش بازدهی و سود تولید مسکن 
4.کاهش تولید و به تبع آن کاهش اشتغال در حوزه مسکن 
تعاریف بالا هرچند بی ارتباط با هم نیستند ولی الزاما بیانگر یک معنای واحد اقتصادی نیستند. در عرف معمول بازار مسکن، معمولا تعریف 1 و 2 را برای رکود مسکن به کار می برند. به این معنا که اگر قیمت مسکن در بازه زمانی بلندمدتی نوسان شدیدی نداشته باشد و یا اینکه ما با کاهش تعداد معاملات مواجه باشیم، سخن از رکود بازار مسکن زده می شود. برای نگاهی جامع برای اینکه در حال حاضر چه شرایطی برای بازار مسکن حاکم است و محتمل ترین سناریو پیش روی بازار مسکن در کوتاه مدت کدام گزینه است، بهتر است آخرین تحولات قیمت مسکن، تعداد معاملات، میزان تولید و بازدهی تولید آن را مورد بررسی قرار دهیم.

آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن تهران نشانگر دو اتفاق مهم در مسکن پایتخت است. اول اینکه تورم نقطه به نقطه که کاهشی بود، رو به افزایش گذاشت. این تورم برای فروردین 91.7 درصد، اردیبهشت 69.7 درصد، خرداد  56.6 درصد، تیر  43.7 درصد، مرداد 34 درصد، شهریور 30.5 درصد، مهر 18.4 درصد و آبان 17.7 درصد بوده است. 
به عبارتی این تورم نقطه به نقطه مرتبا در حال کاهش بوده است. اما در آخرین گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه مسکن از آذر 99 تا آذر 1400 به 21.1 درصد رسیده است. هرچند این تغییر مسیر روند تورم نقطه ای مسکن با 1.8 درصد افزایش میانگین قیمت مسکن تهران از 32 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در آبان ماه سال جاری به 32 میلیون و 500 هزار تومان در آذر ماه امسال رخ داده است، ولی نکته مهم این است که این تغییر روند تورم ماهانه از کاهشی به افزایشی برای اولین بار در سال 1400 همراه با جهش تعداد معاملات رخ داده است. در بخش تعداد معاملات، تعداد 9772 واحد مسکونی در آذر 1400 به ثبت رسیده است که رشد 282 درصدی نسبت به آذر 99 با 2555 معامله را شاهد هستیم. 

به نظر می رسد فروشندگان مسکن پس از ماه ها انتظار برای رشد قیمتی بیشتر، به این نتیجه رسیده اند که در آینده نزدیک احتمال جهش یا افزایش شدید قیمت وجود ندارد و در نتیجه اقدام به عرضه واحدهای خود کرده اند. در سمت تقاضا هم خریداران که دریافته اند احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن ضعیف است، برای خرید وارد بازار شده اند. 


اما اینکه این تغییر فاز، آغاز روند جهشی قیمت مسکن باشد دور از ذهن است. بعد از افزایش قیمت های شدید صورت گرفته در سال های 97 تا 99 بازار مسکن در سال جاری با ثبات قیمتی بیشتری روبرو بوده و رشد قیمت مسکن زیر قیمت تورم بوده است. شاخص P به  R که از تقسیم قیمت یک متر مربع مسکن بر اجاره سالانه آن به دست می آید، هنوز از سقف تاریخی آن بالاتر است. این شاخص در چند دهه گذشته همواره عددی بین 14 تا 25 بوده است ولی پس از جهش های قیمتی سال 97 تا 99 از 35 هم گذشت.


هرچند این شاخص در سال جاری که سرعت رشد اجاره بها (مخرج کسر) به مراتب بیشتر از رشد قیمت (صورت کسر) بوده قدری تعدیل شده است اما هنوز این شاخص به کانال قبلی خود بازنگشته است. 


برای تعدیل این شاخص یا باید با کاهش قیمت اسمی مسکن مواجه باشیم که با توجه به تورم های عمومی کشور و افزایش هزینه های ساخت دور از ذهن است یا اینکه سرعت رشد  اجاره بها بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن باشد. این گزینه خیلی محتمل تر به نظر می رسد و در چند ماه گذشته هم حتی با مداخله دستوری که دولت و ستاد مبارزه با کرونا در بخش سقف گذاری اجاره بها داشتند، باز هم شاهد رشد بیشتر اجاره بها در سال جاری نسبت به رشد قیمت مسکن بوده است.


به عبارتی عدد شاخص  P به  R در حال تعدیل و بازگشت به کانال سابق خود است. پس از چندین سال که سرعت رشد قیمت مسکن بالاتر از سرعت رشد اجاره بها بود، در یک سال گذشته منتهی به آذر 1400 طبق آمار بانک مرکزی 21 درصد افزایش قیمت مسکن داشتیم. در صورتی که میزان افزایش اجاره بها در همین بازه زمانی بیش از 51 درصد رشد را نشان می دهد.






سیدامین زرگرمرادی 
منبع :تجارت فردا
برچسب ها: بازار مسکن
نام:
ایمیل:
* نظر: