بررسی مشکلات حقوقی قراردادهای اجاره

در این بین به اعتقاد حقوق‌دانان علاوه بر مشکلات اقتصادی که برای مستاجران وجود دارد، مشکلات حقوقی در زمینه تنظیم قراردادهای اجاره، سال‌های سال است که برای مستاجران مسئله‌آفرین شده است.

برخی بر این باورند تا زمانی که قوانین به صورت جدی اعمال نشود نمی‌توان انتظار داشت که قراردادهای بازار اجاره نیز به صورت قانون‌مند تنظیم شود.

ناظران در عین حال بر این باورند عدم اشراف بنگاه‌های املاک بر تنظیم قراردادهای اجاره باعث می‌شود تا مشکلات حقوقی زیادی در تنظیم قراردادهای اجاره ایجاد شود و بر این اساس لازم است که دستگاه‌های متولی نظارت جدی بر روند تنظیم قراردادهای اجاره و نیز صف مشاوران املاک داشته باشند. برای واکاوی این موضوع با دکتر محمود حقیقت‌طلب حقوقدان، به مصاحبه پرداخته‌ایم که متن آن به شرح ذیل است.

متاسفانه بحث اجاره در کشور ما به هیچ‌وجه قانون‌مند نیست، البته که از حول و حوش سال 90، قرار بود قراردادهای اجاره ضابطه‌مند شود و به صورت دو ساله منعقد شوند و بعد نیز نرخ اجاره‌بها براساس میانگین نرخ تورم محاسبه شود. ولی متاسفانه با توجه به اینکه هیچ مکانیزم اجرایی برای روند عملیاتی کردن این امر در نظر گرفته نشده بود، قابلیت اجرایی پیدا نکرد.

از طرف دیگر دولت‌ها در زمینه قراردادهای اجاره عموما موضع‌گیری محتاطانه دارند و با بهانه‌ای نظیر اینکه مالک دارای حق و حقوقی است و قراردادهای اجاره نیز بر مبنای توافق طرفین منعقد می‌شود از مداخله در این زمینه اجتناب می‌کنند اما واقعیت این است که قراردادهای اجاره هرگز توافقی نیست بلکه جنبه تحمیلی دارد. به عنوان مثال وقتی میانگین نرخ سود بانکی کاهش پیدا می‌کند، انتظار می‌رود که نرخ اجاره نیز کاهش پیدا کند.

اما در عمل چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد و در زمان کاهش نرخ سود، عمدتا مالکانی، مستاجرینی را که با توهین ملک، اقدام به پرداخت اجاره کردند را فورا تخلیه می‌کنند و با با بهانه‌هایی نظیر پسرم قرار است در ملک مستقر شود و... عذر مستاجر را می‌خواهند و بعد یک ماه بعد ملک را با اجاره بیشتر به مستاجر دیگری اجاره می‌دهد.

از سوی دیگر آژانس‌های املاک نیز عموما از مالک جانبداری می‌کنند چرا که به هر حال موجر دارای ملکی است که هر ساله آن را اجاره می‌دهد و بنابراین مشاوران املاک از حقوق مستاجران دفاع نمی‌کنند و متاسفانه دولت نمی‌تواند در این زمینه مداخله‌ای داشته باشد یا به عنوان مثال در دو الی دوازده سال پیش قرار بود که با اجرای سیاستی تحت عنوان رهن کامل مسکن به نوعی از حقوق مستاجران حمایت شود، اما در عمل این سیاست نیز به فراموشی سپرده شد.

در کشورهای پیشرفته به هیچ‌وجه موجران مجاز نیستند که نرخ اجاره را تعیین کنند، با توجه به پارامترهای مختلفی نظیر سن بنا، موقعیت ملک، منطقه و... دولت اقدام به تعیین قیمت املاک می‌کنند.

البته در کشور ما نیز در دوران جنگ دولت تحت عنوان مدیریت بحران در تنظیم روابط موجر و مستاجر مداخله می‌کرد که این نوع مداخله ناشی از شرایط جنگی بوده است. اما واقعیت این است که در حاضر نیز شرایط بحرانی است و بحران فقط مربوط به زمان جنگ نیست. وقتی شرایط اقتصادی نامناسب است و بخش زیادی از مردم مستاجر هستند طبیعی است که دولت در این رابطه مکانیزمی برای کنترل و نظارت بر بازار اجاره داشته باشد.

ببینید اول در نظر بگیرید که در حال حاضر مراجع تنظیم‌کننده قراردادهای معاملات و اجاره مسکن بنگاه‌های املاک هستند که این رویه در حالی است که با قانون‌های فرادستی تناقض فراوانی دارد. براساس قوانین تمامی آژانس‌های املاک از تنظیم تمام قراردادهای مسکن از جمله معاملات خرید و فروش، پیش‌فروش و از جمله قراردادهای اجاره منع شده‌‌اند ولی چون تنظیم قراردادی مستقل از آژانس املاک تعریف نشده و از طرفی دیگر با توجه به اینکه فرهنگ‌سازی لازم برای آشنایی مردم با اسناد رسمی انجام نشده است، در نتیجه مردم بنگاه‌های املاک را که در تنظیم قراردادها بسیار سهل‌انگیز هستند انتخاب می‌کنند. به عنوان مثال بنده اخیرا خود شاهد بودم که در یک بنگاه املاک، قراردادی بین مالک و مستاجر منعقد شد که در آن دارا بودن پارکینگ قید نشده بود، اما مبلغی که موجر برای دریافت اجاره از مستاجر اخذ کرده بود بر مبنای تجهیز ملک به پارکینگ بود. پس از این امر وقتی مستاجر برای گوشزد و اعتراض آن به مالک مراجعه کرد، مالک به هیچ‌وجه زیر بار این مسئله نمی‌رفت! و موجر آن را منکر کرد و در آنجا یک لطمه اقتصادی به مستاجر وارد شد. یا در زمینه تنظیم قرارداد اجاره، آژانس‌های املاک به مفاد اسناد، مخصوصا املاکی که در رهن بانک توجه نمی‌کنند، مثلا مالک ابتدا ملک را فروخته بود و قرار بود بخشی از ثمن را از محل رهن ملک تامین کند و به فروشنده بدهد و فروشنده تاکید کرده بود که قرارداد باید توسط او نوشته شود و آژانس هم پذیرفته بود، این در حالی است که طبق قانون این معامله، معامله معارض محسوب می‌شود و جرم کیفری محسوب می‌شود و طبق قانون ثبت، بین سه تا ده سال زندانی دارد اما متاسفانه آژانس‌های املاک به دلیل ناآگاهی و اطلاعات محض از فروشنده یا از موجران چنین تخلفات را انجام می‌دهند که تا رفع آن زمان می‌برد و هزینه با پیچیدگی‌های بسیار همراه است. برای رفع این مشکل قاعدتا دولت باید ورود پیدا کند. البته اداره ثبت یک اقدام مثبت انجام داد و مشاوران املاک را از تنظیم قراردادها منع کرد اما برای ما جایگزین کردن این امر هیچ اقدامی انجام نداد و فرهنگ‌سازی لازم برای مراجعه به دفاتر اسناد به منظور رسمی کردن قراردادهای خود انجام نداد. البته مالکان زیرک یک قرارداد با مستاجر انعقاد می‌کنند به صورت با نرخ روز و قرارداد دوم دیگری با نرخ یک‌پنجم قیمت می‌بندد به اداره مالیات آن را می‌فرستند و این امر ظلمی است که به مستاجر می‌شود چرا که در صورت بروز مشکل حقوقی، مستاجر نمی‌داند کدام یک از این قراردادها را باید به محاکم قضایی ببرد. متاسفانه دستگاه نظارتی در این رابطه وجود ندارد.

لازم است بازرسی‌های مداوم در این زمینه صورت بگیرد، نباید فراموش کرد که بنگاه‌های املاک دارای حدود 7 نهاد بالادستی هستند که اگر اراده جدی وجود داشته باشد امکان جلوگیری از بروز این تخلفات در بنگاه‌‌های املاک وجود دارد، اما متاسفانه هیچ کس به مسئولیت خود عمل نمی‌کنند.

ابتدا نظارت دستگاه‌های نظارتی که متولی نظارت بر نظام اصناف هستند و سپس نظارت دولت می‌تواند موثر باشد. اما در همین حال باید اراده جدی برای اجرای قوانین فرادستی داشته باشیم. نوشتن یک قانون و فراموش کردن و اجراء نکردن آن، هیچ تاثیری ندارد در واقع باید به دنبال آن باشیم که با اجرای قانون حق و حقوق طرفین معامل را حفظ کنیم.

در حال حاضر شرایط اقتصادی نامساعد است و کسب و کار نیز رونق چندانی ندارد و درآمد به شدت پائین است و قیمت املاک و اجاره روند تصاعدی دارد. بنده شخصا تاکنون به اندازه‌ای در مشکلات مستاجران را لمس کرده‌ام که حتی ایده راه‌اندازی کمپین اجاره‌داری را مطرح کردم تا بلکه از این قشر حمایتی صورت بگیرد! چرا که وضعیت این قشر واقعا تکان‌دهنده است و هیچ کس از حقوق این قشر دفاع نمی‌کند!

به عنوان مثال موجر می‌تواند هر زمان که اراده کند، با بهانه‌ای نظیر نیاز مبرم مالی اقدام به تخلیه مستاجر کند.

بله! اگرچه قانون بر این تاکید دارد که مستاجر براساس قرارداد باید در ملک استیجاری تا زمان پایان قرارداد اسکان داشته باشد اما اما وقتی مالک در بازار رشد قیمت شاهد افزایش ناگهانی قیمت‌ها باشد، به بهانه‌هایی نظیر بیماری‌های غیرمنتظره و... به ؟؟؟ قانونی را برای تخلیه مستاجر برخلاف مفاد قرارداد می‌ کند و قانون هم در این زمینه هیچ حمایتی از مستاجر نمی‌کند و متاسفانه این فرآیند در حالی است که از قدیم ضرب‌المثلی وجود دارد مبنی بر اینکه اجاره‌نشینی یعنی خوش‌نشینی!

اما متاسفانه در کشور ما رفتار با مستاجر از موضع بالا صورت می‌گیرد! و این امر باعث می‌شود که در کنار فشارهای اقتصادی که بر مستاجر وارد می‌شود در همین حال فشارهای روانی نیز به او وارد شود. بنابراین با توجه به این مشکلات امیدواریم که دولت و نهادهای متولی عزم جدی برای ساماندهی به این بازار داشته باشند.