واکاوی خلوت شدن بازار مسکن در شهریورماه

در شهریورماه سال جاری ۱۴ هزار و ۳۰۰ مورد معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران انجام شد. این رقم در مردادماه ۱۷ هزار مورد بود. هم‌چنین آمارها نشان می‌دهد رشد ۳۰.۱ درصدی معاملات مردادماه نسبت به ماه مشابه سال قبل در شهریورماه دچار سکته خفیف شد و افزایش معاملات نسبت به شهریور پارسال بیش از ۱۰.۹ درصد نبود.

متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز در شهریورماه ۴.۲۷ میلیون تومان بود که نسبت ماه قبل اختلاف چندانی نداشت و شش دهم (۰.۶) درصد کاهش را تجربه کرد. اما نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲.۳ درصد افزایش یافت. با این وجود شدت رشد قیمت هر دو ماه مورد اشاره نسبت به مدت مشابه سال قبل قابل مقایسه نیست؛ زیرا در مردادماه ۱۳۹۵ قیمت مسکن نسبت به مردادماه سال قبل ۷.۶ درصد افزایش داشت. اما کارنامه شهریورماه امسال نسبت به شهریورماه پارسال رشد بیش از ۲.۳ درصد را نشان نداد و از میانگین افزایش حدود ۵ درصدی سالیانه نیز کمتر بود.

کارشناسان علت اصلی کشیده شدن ترمز افزایش معاملات و قیمت مسکن تهران را قرار داشتن در ماه‌های قبل از انتخابات ریاست جمهوری عنوان می‌کنند که با توجه به دوره‌های قبل، اقتصاد ایران همواره در این بازده زمانی دچار مقداری رکود می‌شود.

در این خصوص یک کارشناس مسکن گفت: اقتصاد ایران در همه بخش‌ها معمولا هفت تا هشت ماه قبل و پنج تا شش ماه بعد از انتخابات ریاست جمهوری وارد رکود می شود. این اتفاق حتی زمان‌هایی که با اوج فروش و تحرک در کلیه بازارها از جمله بازار مسکن مواجهیم نیز رخ می دهد. به همین دلیل با توجه به رکود فعلی بخش مسکن پیش‌بینی می شود این بازار تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری سال ۱۳۹۶ از رکود خارج نشود.

سعید آگشته افزود: از مهرماه سال جاری که وارد فضای رقابتهای انتخاباتی می شویم، حتما بازار مسکن با افت مواجه می شود و احتمالا از نیمه سال ۱۳۹۶ شرایط این بخش مقداری روشن تر خواهد شد.

اما تحولات قیمتی معاملات مسکن نشان می‌دهد که در دوره مورد بررسی متوسط قیمت یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران حدود چهار میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که بیانگر رشد ۲.۳ درصدی نسبت به شهریورماه سال گذشته، اما کاهش ۰.۶ درصدی در مقایسه با مردادماه امسال است. در این میان بیشترین رشد متوسط قیمت به منطقه ۲۲ تهران با ۱۲.۶ درصد و بیشترین میزان کاهش قیمت به منطقه سه با ۲.۲ درصد اختصاص دارد.

دیگر آمارها از تحولات اجاره بهای مسکن نیز بیانگر آن است که در شهریورماه شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران تا ۹.۷ و در کل مناطق شهری تا ۹.۳ درصد افزایش یافته است.

با انتشار این آمارها، بانک مرکزی معتقد است که در مجموع حجم معاملات در بازار مسکن مناسب بوده و نشان‌دهنده استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های گذشته است و با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم می‌توان انتظار داشت که روند موجود در بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز ادامه داشته باشد.

در شرایطی سیاست‌گذار پولی از تغییرات نرخ سود بانکی و همچنین تسهیلات‌دهی در بخش مسکن به عنوان عامل محرک این بازار یاد می‌کند که در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن با گزینه‌های دریافت وام از طریق خرید اوراق در فرابورس و صندوق پس‌انداز مسکن به عنوان دو مورد اصلی برای کمک‌ هزینه خرید خانه مواجه هستند، به‌طوری که از سال گذشته میزان وام خرید مسکن از طریق اوراق از حدود ۳۵ به ۶۰ میلیون افزایش یافت و در گزینه‌ دیگر برای زوجین براساس مناطق جغرافیایی تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان پیش رفته است.

در عین حال که در وام دیگری که نیاز به خرید اوراق نداشته، اما مشتری باید برای دوره‌ای سپرده‌گذاری کند تا سقف ۸۰ میلیون تسهیلات پرداخت می‌شود که البته برای زوجین تا ۱۶۰ میلیون تومان را در بر می‌گیرد، به عبارتی با در نظر گرفتن میزان حداکثری وام صندوق پس‌انداز مسکن که ۱۶۰ میلیون بوده و متقاضی باید ۸۰ میلیون تومان برای آن سپرده‌گذاری کند، وی در زمان دریافت وام با مجموع رقمی که خود در بانک مسکن قرار داده حدود ۲۴۰ میلیون تومان دریافتی خواهد داشت.

اما از سویی دیگر نرخ سود بانکی مورد توجه قرار گرفته است. باید یادآور شد که در سال گذشته با تغییراتی که نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی ایجاد شده و اکنون سود تسهیلات تا ۱۸ درصد در شبکه بانکی کاهش یافته است، در مورد وام‌های مسکن نیز بی‌تاثیر نبود و در تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن از حدود ۱۴ درصد در سال گذشته به ۹.۵ درصد در ماه اخیر کاهش یافت و تک‌رقمی شد و توانست تا حدی از حجم اقساط سنگین این تسهیلات را کاهش داده و شرایط مناسب‌تری را برای متقاضیان دریافت این وام ایجاد کند.

اما در سویی دیگر وام ۶۰ میلیونی که از طریق خرید اوراق دریافت می‌شود و بین عموم از استقبال بیشتری برخوردار است، فعلا از سود بالای حدود ۱۸ درصدی برخوردار بوده و با وجود وعده‌هایی که بانک مسکن در رابطه با کاهش آن داده عملیاتی نشده است.

در این رابطه نیز مدیر عامل بانک مسکن اشاره داشته که با توجه به بالا بودن بهای تمام شده سپرده‌های بانکی، تا زمانی که این هزینه کاهش نیابد نمی‌توان به سرعت درباره کاهش سود تسهیلات از طریق اوراق اقدام کرد و به صرفه نبوده و متناسب با منابع موجود نیست. چراکه برای این وام ها سپرده‌گذاری انجام نشده و از این طریق تامین هزینه انجام نمی‌شود.

اما به هر صورت این تسهیلات با توجه به سود بالا و همچنین هزینه‌ای که متقاضی باید برای خرید اوراق در فرابورس پرداخت کند، هنوز هم نمی‌تواند با وجود تاکیداتی که از سوی مقامات بانکی در رابطه با تسهیل اعتباری بخش مسکن می‌شود، برای گیرنده وام به صرفه باشد.