پیشنهاد پنج مالیات برای بخش مسکن

صاحب نظران اقتصادی و مالی معتقدند با وجود هزینه‌های اجتماعی اجرای طرح اخذ مالیات از بخش مسکن، طراحی این بسته در قالب پنج سرفصل می‌تواند از یکسو سپری در برابر سفته‌بازی محسوب و از سوی دیگر به محل جدیدی برای کسب درآمدهای پایدار برای دولت محلی تبدیل شود. این پنج مالیات در سرفصل‌های عایدی سرمایه‌ای، نقل‌وانتقال، سالانه املاک، درآمد اجاره و درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن پیشنهاد شده است.

در نشست تخصصی مالیات‌های مسکن، بسته پنج لایه مالیاتی با هدف تنظیم بازار مسکن پیشنهاد شد. کسب درآمدهای مالیاتی از طریق پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» در بخش مسکن از جمله ظرفیت‌های مغفول مانده اقتصادی است. این در حالی است که پیش‌بینی سرفصل‌های مالیاتی در بخش مسکن علاوه بر کسب درآمد پایدار برای دولت مرکزی یا محلی (شهرداری ها)، می‌تواند ابزاری برای دستیابی به اهداف بخش مسکن نظیر توسعه یا محدودسازی فعالیت در مناطق مختلف کشور باشد.

روز گذشته تیمور رحمانی، رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، پنج سرفصل مالیاتی را در قالب «بسته بهینه مالیاتی بخش مسکن» معرفی کرد که می‌تواند با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، در کشور پیاده شود. این پنج سرفصل شامل مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن است که در اغلب کشورهای توسعه یافته دریافت می‌شود. به اعتقاد رحمانی، با وجود هزینه اجتماعی بالای اخذ مالیات از بخش مسکن در کشور، با توجه به عایدی قابل توجهی که به‌عنوان یک منبع درآمد پایدار برای دولت دارد، می‌توان با اعمال اصلاحاتی در قانون مالیات از این فرصت برای تنظیم بازار مسکن نیز بهره گرفت. در میان این پنج ابزار مالیاتی، «مالیات سالانه املاک» گزینه‌ ایده‌آلی است که به اعتقاد کارشناسان می‌تواند به شهرداری‌ها پرداخت و جایگزین عوارض فروش تراکم شود.

طراحی و اخذ مالیات از بخش مسکن از هر دو منظر «مسکن به منزله کالای سرمایه ای» و «مسکن به منزله کالای مصرفی» قابل اجرا است اما اگر ارزش مصرفی خدمات مسکن مبنای مالیات‌گیری باشد، احتمالا بهترین روش اجرا این است که مالیات در زمان مصرف خدمات حاصل از مسکن اعمال شود، نه در هنگام اولین خرید مسکن. این موضوع دلالت بر وضع یک مالیات سالانه بر ارزش خدمات مصرفی مسکن دارد.

از سوی دیگر، اگر مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای مبنای مالیات ستانی باشد، در این صورت لازم است که مالیات بر کالای سرمایه‌ای مسکن با مالیات بر سایر کالاهای سرمایه‌ای در بخش‌های دیگر مورد مقایسه قرار بگیرد. مطالعات تطبیقی موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در این زمینه نشان می‌دهد از میان 30 کشور مورد مطالعه که در مراحل مختلفی از توسعه یافتگی (بر اساس سه مرحله معرفی شده ازسوی مجمع جهانی اقتصاد) قرار دارند، «مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک» در تمامی کشورهای مورد بررسی واقع در مراحل دوم و سوم توسعه یافتگی یا به عبارت دقیق تر توسعه یافته تر، به جز سنگاپور و امارات وجود دارد. پایه مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، خالص ارزش اسمی فروش به معنای ارزش فروش پس از کسر هزینه‌های خرید و بهسازی است.

اما در عین حال معافیت‌ها و تخفیف‌هایی در این بخش از مالیات در همه کشورهای مورد بررسی وجود دارد. مهم‌ترین معافیت این نوع مالیات مربوط به معافیت محل زندگی اصلی اشخاص حقیقی است. به عبارت دیگر، این نوع مالیات مشمول خانه محل سکونت شهروندان نمی‌شود و دیگر املاک را در بر می‌گیرد. مطابق با مطالعات انجام شده نوع دوم مالیات متعارف در بخش مسکن، «مالیات بر نقل و انتقال املاک» است که تقریبا در تمام کشورهای توسعه یافته اخذ می‌شود و در ایران نیز با نرخ 5 درصد ارزش معاملاتی تعریف شده است. کشورهایی نظیر کنیا، فیلیپین،‌ هندوراس و تانزانیا هم که در حال توسعه به شمار می‌روند و در مرحله نخست توسعه یافتگی قرار دارند از این نوع مالیات برای کسب درآمد دولت استفاده می‌کنند. نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک در کشورهای مختلف متغیر بوده اما این رقم در کشورهای توسعه یافته عمدتا بین 5/ 0 تا 15 درصد است در حالی که کشورهای در حال توسعه نرخ پایین‌تری بین 25/ 0 تا 4 درصد را برای این سرفصل مالیاتی در نظر گرفته‌اند.

یکی از فراگیرترین انواع مالیات که در کشورهای دیگر در بخش مسکن پیش‌بینی شده، «مالیات سالانه املاک» است که نرخ آن نیز با توسعه‌یافتگی کشورها رابطه مستقیمی دارد. رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران با بیان اینکه پایه مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشورها «ارزش بازاری املاک» و در برخی از کشورها «درآمد اجاره‌ای املاک» درنظرگرفته شده است، بر ضرورت دو نرخی بودن مالیات سالانه بر املاک تاکید کرد و توضیح داد: قاعدتا باید برای «زمین» که یک دارایی تولید شده محسوب نمی‌شود با «ساختمان» که ارزش افزوده ایجاد می‌کند دو نرخ متفاوت مالیات سالانه پیش‌بینی شود. کمااینکه اغلب کشورها نظیر چین، تایلند، لهستان، استرالیا و تایوان نیز زمین و ساختمان را با نرخ‌های متفاوتی مشمول مالیات کرده اند؛ ضمن اینکه در برخی از کشورها نیز مالیات‌های جداگانه‌ای برای زمین‌های بلااستفاده وضع شده است.

احمد زمانی، مدیرکل دفتر پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی کشور نیز یکی دیگر از سخنرانان روز گذشته این همایش بود که اعتقاد داشت مالیات سالانه املاک باید ازسوی دولت محلی یا شهرداری‌ها دریافت شود و می‌تواند جایگزین عوارض و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و فروش تراکم که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند، شود. به این ترتیب انحرافی که ناشی از نگاه سوداگرانه شهرداری‌ها بوده و به واسطه آن از طریق فروش تراکم کسب درآمد می‌شود، به کلی حذف خواهد شد؛ ضمن اینکه بخش تولید مسکن نیز متحمل فشار مستقیم پرداخت هزینه‌های تراکم نمی‌شود. البته زمانی به‌طور کلی مدافع ایده پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» نبود و اعتقاد داشت همچون اغلب کشورهای جهان «مالیات بر درآمد» و پس از آن «مالیات بر مصرف (مالیات بر ارزش افزوده)» در اولویت قرار دارد و اگر به درستی وصول شود، نیاز چندانی به پیش‌بینی مالیات بر ثروت نیست. وی تاکید کرد: سیاست سازمان امور مالیاتی فشار بر بخش مسکن نیست بلکه صرفا این نگاه را دنبال می‌کند که بخش مسکن مالیات بر حقش را نسبت به درآمدهای به‌دست آمده ایجاد کند.

رحمانی چهارمین نوع مالیات که در بخش مسکن قابل پیش‌بینی است را «مالیات بر درآمد اجاره املاک» توصیف کرد. این نوع مالیات اثر معکوس بر سطح قیمت مسکن خواهد داشت و وضع آن هزینه اجتماعی کمتری نسبت به انواع دیگر مالیات در بخش مسکن دارد اما در عین حال از آنجا که ممکن است منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بازار اجاره مسکن شود، باید با ملاحظاتی پیش‌بینی شود.

آن‌گونه که غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی گفته است، در تهران اجاره آپارتمان تا 150 مترمربع و در شهرستان‌ها تا 200 مترمربع از پرداخت مالیات بر اجاره معاف است که این خود نوعی مشوق برای سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود اما آنچه در حال‌حاضر مانع توسعه واحدهای مسکونی اجاری شده است، درآمد سالانه 5 تا 6 درصدی سرمایه‌گذاری این بخش از بازار است. در واقع این سود ناچیز که به دنبال ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌های اخیر ایجاد شده، برخی از سرمایه‌گذاران را به احداث واحدهای اجاری بی‌رغبت کرده است. وی تاکید کرد: در حال حاضر کمترین میزان مالیات در بخش مسکن در کشور وضع شده و ابزارهای مالیاتی کنونی به هیچ‌وجه مانعی برای توسعه مسکن به‌حساب نمی‌آید. در عین حال پیشنهاد تیمور رحمانی، رئیس‌موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در این پنل این است که در قانون کنونی مالیات بر درآمد اجاره املاک کشور نیز اصلاحاتی اعمال شود. وی دو پیشنهاد برای تغییر این بخش از قانون داشت. نخست اینکه مالیات بر درآمد اجاره املاک متفاوت از نرخ‌های پیش‌بینی شده جاری در قانون مالیات‌های مستقیم باشد چراکه درآمد اجاره املاک حاصل از نگهداری دارایی است، نه حاصل از کار و فعالیت اقتصادی، بنابراین پایه این مالیات باید با سایر مالیات‌های مستقیم اشخاص حقیقی متفاوت باشد. پیشنهاد دوم که می‌تواند در اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم لحاظ شود این است که معافیت‌های موضوع این مالیات بر حسب میزان درآمد اجاره‌ای املاک مشخص شود نه متراژ واحدهای مسکونی. در این صورت از تحدید بازار مسکن استیجاری برای اقشار متوسط جامعه جلوگیری خواهد شد.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، آخرین سرفصل مالیاتی است که به گفته رحمانی می‌تواند در بخش مسکن پیش‌بینی شود. این مالیات بر مبنای درآمد حاصل از فعالیت اقتصادی دریافت می‌شود. در قالب این سرفصل می‌توان نرخ 10 تا 15 درصدی مالیات بر درآمد حاصل از عرصه ساختمان و نرخ مالیات 5 تا 10درصدی بر درآمد حاصل از اعیان ساختمان پیش‌بینی کرد. باید به این نکته نیز توجه داشت که افزایش یک درصدی مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، می‌تواند به افزایش 4/ 0 درصدی قیمت مسکن و نیز کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود. در ایران تا سال گذشته هیچ مالیاتی در این سرفصل پیش‌بینی نشده بود اما در اصلاحیه نهایی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه 1394، مقرر شد درآمد حاصل از فعالیت ساخت و ساز نیز مانند سایر فعالیت‌های اقتصادی مشمول پرداخت مالیات شود. هر چند برخی از فعالان ساخت و ساز اعتقاد دارند وضع این مالیات می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ختم شود، اما احمد زمانی، مدیرکل دفتر پژوهش سازمان امور مالیاتی تاکید دارد که وضع این مالیات صرفا با هدف جلوگیری از تبعیض در درآمد صورت گرفته و بساز و بفروش‌ها هم که از محل این فعالیت کسب درآمد می‌کنند، باید همچون دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی مالیات (با نرخ 10 درصدی پیش‌بینی شده) پرداخت کنند.

در عین حال مطالعات موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران حاکی است: وضع مالیات در بخش مسکن به دو علت عمده باید با سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت باشد. علت نخست وجود تفاوت‌های ساختاری در سازوکار فعالیت ساخت مسکن در مقایسه با سایر فعالیت‌های اقتصادی است، چراکه اولا فعالیت در بخش ساختمان از استمرار کمتری نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی برخوردار است؛ ثانیا فعالیت ساخت مسکن مشتمل بر دو نوع متفاوت سرمایه‌گذاری خرید زمین و ساخت بنا است.

از سوی دیگر فراهم کردن مشوق‌های مالیاتی برای تشویق برخی فعالیت‌های اقتصادی خاص یکی از ابزارهای سیاست‌گذاری دولت‌ها به حساب می‌آید. کاهش نرخ مالیات بر درآمد حاصل از فعالیت ساخت مسکن نیز ابزار مناسبی برای تشویق سرمایه‌گذاری در این بخش محسوب می‌شود، بنابراین انتظار می‌رود دولت و مشخصا سازمان امور مالیاتی کشور با در نظر گرفتن این ملاحظات نسبت به وضع مالیات بر بخش مسکن اقدام کند.آن گونه که رحمانی عنوان کرد، مطالعات تطبیقی اخذ انواع مالیات در بخش مسکن در کشورهای گوناگون اثبات کرده که هیچ‌یک از پنج مدل ذکر شده مالیات در این بخش تاثیری بر تورم بخش مسکن ندارد. همچنین دو نوع از سرفصل‌های مالیاتی مذکور شامل مالیات بر نقل و انتقال املاک و مالیات سالانه بر املاک تاثیری بر تغییر تقاضای مسکن اجاره‌ای ندارد و توازن بازار را تحت‌تاثیر قرار نمی‌دهد.

اما هر یک درصد مالیات در بخش مسکن به استثنای مالیات بر نقل و انتقال املاک، می‌تواند در بلند مدت بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن تاثیر منفی داشته باشد. با این حال کمترین تاثیر منفی مربوط به دو نوع مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر درآمد اجاره املاک است که معادل 2/ 0 درصد به ازای هر یک درصد مالیات سالانه بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تاثیر منفی خواهد داشت. پیشنهاد زمانی که به نمایندگی از سازمان امور مالیاتی در نشست تخصصی روز گذشته حاضر بود نیز، پیش‌بینی مالیات سالانه املاک به‌عنوان کم‌هزینه‌ترین و در عین حال مناسب‌ترین نسخه اخذ مالیات در بخش مسکن است.

محمد اولاد، محقق حوزه مسکن یکی دیگر از سخنرانان نشست تخصصی روز گذشته همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران بود که به موضوع واسطه‌گری در بخش مسکن پرداخت. وی با تاکید بر اینکه واسطه‌گری با هدف کاهش هزینه‌های مبادلاتی در اقتصاد شکل گرفته است، گفت: شمار بنگاه‌های معاملات املاک در کشور در سال 1379 حدود 19 هزار و 300 مورد بود که این میزان در سال 82 به 44 هزار و 300 و در سال 86 به 35 هزار و 600 مورد رسید. اما برابر آخرین آمار در حال حاضر 72 هزار بنگاه معاملات مسکن فعال در کشور وجود دارد که بیشترین آنها در استان‌های تهران، البرز، خراسان رضوی، مازندران و گیلان واقع شده است. به گفته وی، در سال 1385 به ازای هر 492 خانوار و 350 واحد مسکونی یک بنگاه مسکن وجود داشته که با رشد چشمگیر واسطه‌ها، این میزان در سال 90 به یک بنگاه به ازای هر 300 خانوار و 214 واحد مسکونی رسیده است. متوسط معاملات صورت گرفته ازسوی هر بنگاه نیز سالانه 41 فقره است. وی با بیان اینکه 12 درصد بنگاه‌های تهران خدمات تامین مالی ارائه می‌کنند که عمدتا ربوی است، از نظام بانکی کشور درخواست کرد از شیوع این پدیده جلوگیری کند.

این پژوهشگر حوزه مسکن اعتقاد دارد نمایندگی یک مشاور املاک برای دو طرف معامله نوعی تضاد منافع ایجاد می‌کند و درنتیجه اغلب واسطه‌ها در شرایط رونق به سمت حمایت از عرضه‌کننده و تشویق به افزایش قیمت میل می‌کنند؛ در حالی که در شرایط رکود از متقاضیان مسکن جانبداری و تلاش می‌کنند قیمت را کاهش دهند تا معامله سر بگیرد و آنها به‌عنوان واسطه منتفع شوند. اولاد با تاکید بر اینکه عملکرد بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک در حال حاضر از کارکردهای مورد انتظار فاصله دارد، گفت: خلأ سیستم نظارتی جامع و مستقل در این بخش یکی از عوامل این عملکرد قابل نقد است. 

وی با اشاره به «اصل آزادی انتخاب» برای دو طرف معاملات مسکن گفت: الگوی خدمات واسطه‌های ملکی باید به نحوی تغییر کند که فرد به‌صورت اختیاری از این خدمات استفاده کند و هزینه‌های آن را بپردازد. نه اینکه ملزم باشد حتی بدون دریافت خدمات مشاوره، صرفا برای عقد قرارداد حق واسطه‌گری را بپردازد.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اما در واکنش به انتقاد اولاد تاکید کرد:‌ فعالیت بنگاه‌های معاملات املاک در کشور 650 هزار شغل ایجاد کرده و این در حالی است که هزینه ایجاد هر شغل برای دولت 150 تا 200 میلیون تومان است. 

وی با بیان اینکه اتحادیه ناچار است برابر قانون موجود برای هر کس سواد خواندن و نوشتن دارد در صورت تقاضا پروانه فعالیت کند، بر ضرورت اصلاح قانون صنفی موجود تاکید کرد و افزود: از سوی دیگر دولت حدود صنفی فعالیت مشاوران املاک را حذف کرده و از این رو ما ناچار هستیم به‌عنوان نمونه با وجود 130 بنگاه معاملات املاک در بلوار فردوس تهران، آن هم در شرایطی که 18 مورد آنها دیوار به دیوار یکدیگر قرار دارد، باز هم در صورت تقاضا پروانه فعالیت صادر کنیم.