تورم مسکن و اقتصاد در مسیر تلاقی تورم مسکن و اقتصاد در مسیر تلاقی

 حرکت دو منحنی رشد قیمت مسکن شهر تهران با تورم عمومی اقتصاد نشان می‌دهد در آبان ماه ۱۳۹۵ این دو شاخص به نزدیک‌ترین حد خود طی چهار سال اخیر رسیده‌اند. اما در همین ماه افزایش ۰.۷ درصدی تورم، مقداری معادلات را به هم زد. اگر تورم مسکن بخواهد به دنبال نرخ تورم حرکت صعودی داشته باشد مجددا با رکود مواجه می‌شود. پس به نفع دست‌اندرکاران این بخش است که در این مسیر وارد نشوند.

اما بررسی دو منحنی تورم عمومی و تورم مسکن طی ۱۴ ماه اخیر حاکی از آن است که در آبان ماه سال جاری تورم عمومی ۸.۶ و تورم مسکن ۷.۳ درصد بود و اگر این دو خط به روال طبیعی خود همانند ۱۴ ماه اخیر ادامه دهد این احتمال وجود دارد که در ماه‌های آتی یکدیگر را قطع کنند.

پس از آن‌که تورم مسکن در دی ماه ۱۳۹۴ به پایین‌ترین حد خود رسید، بدترین شرایط را نسبت به نرخ تورم در ۱۴ ماه اخیر تجربه کرد. در ماه مورد اشاره تورم مسکن ۳.۱- و تورم عمومی ۱۳.۲ درصد بود که اختلاف ۱۶.۳ درصدی را نشان می‌داد. اما در ماه‌های پس از آن نزول قیمت  مسکن متوقف و در پی کاهش نرخ تورم اقتصاد، قیمت مسکن ماه به ماه متعادل‌تر شد.

به دنبال مقاومت قیمت  مسکن نسبت به کاهش، در بهمن ماه ۹۴ اختلاف دو شاخص قیمت مسکن و تورم عمومی به ۱۳.۶ درصد رسید، در اسفندماه ۹۴ این رقم ۷.۴ درصد شد و در فروردین ۹۵ خود را به به ۶.۵ درصد رساند که این رفتار نشان می‌داد در بخش مسکن اتفاق‌هایی دارد رخ می‌دهد.

پس از امضای برجام در اواسط سال ۱۳۹۴ مسکن شهر تهران در فروردین ماه رشد ۲۰.۴ درصدی معاملات و رشد ۴.۳ درصدی قیمت را تجربه کرد که کارشناسان این مساله را ناشی از اثر روانی برجام عنوان کردند. اختلاف تورم مسکن شهر تهران با تورم اقتصاد در این ماه ۶.۵ درصد بود.

در اردیبهشت ماه نیز معاملات ۸.۲ درصد و قیمت ۲.۸ درصد رشد داشت. در خردادماه این ارقام به رشد ۰.۶ و ۳.۵ درصد به ترتیب در معاملات و قیمت رسید. در تیرماه شاهد افزایش ۲۷.۶ درصدی معاملات و ۴.۴ درصدی قیمت مسکن بودیم. در مردادماه نیز معاملات ۳۰.۱ و قیمت مسکن ۷.۶ درصد رشد داشت. معاملات در شهریورماه نیز ۱۰.۹ و ۲.۳ درصد افزایش را در تعداد و قیمت تجربه کرد. در شهریورماه نیز تورم مسکن در فاصله ۶.۵ درصدی با تورم عمومی بود.

در مهرماه ۱۳۹۵ نیز رشد متوسط مسکن پایتخت ادامه یافت و معاملات و قیمت به ترتیب ۱۰.۶ و ۵.۹ درصد بالا رفت که تورم مسکن به ۲ درصدی تورم عمومی رسید.

هم‌چنین آمار آبان ماه نشان می‌داد معاملات ۴.۱ درصد و قیمت مسکن شهر تهران ۷.۳ افزایش داشته است. در این ماه تورم مسکن خود را به نزدیک‌ترین حد با تورم عمومی طی سه سال اخیر در مرز ۱.۳ درصد رساند؛ به طوری که در ماه مورد اشاره تورم مسکن ۷.۳ و تورم اقتصاد ۸.۶ درصد بود.

اما در حالی که بسیاری افراد منتظرقطع خطوط تورم مسکن و تورم عمومی در ماه‌های آتی بودند، رشد تورم مقداری معادلات را به هم زد و از ۷.۹ درصد در مهرماه به ۸.۶ درصد در آبان ماه رسید که اگر این صعود ادامه یابد تورم مسکن شاید نتواند خود را به آن برساند. البته برای بخش مسکن که هم اکنون با حباب قیمت مواجه است جهش مجدد قیمت منطقی و عاقلانه نیست؛ چرا که این مساله می‌تواند منجر به از دست رفتن مشتریانی شود که به زحمت طی یک سال اخیر جذب شده‌اند.

رفتار بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که منحنی رشد معاملات در ماه‌های اخیر از شیب تند صعودی به شیب ملایم رسیده و احتمالا اثر روانی برجام در بازار مسکن از بین رفته است. این اثر روانی طی یک سال اخیر در هر دو شاخص تعداد معاملات و قیمت مسکن تاثیرگذار بود اما کارشناسان معتقدند اگر پول نفت به اقتصاد تزریق نشود این روند ادامه نخواهد یافت.

از سوی دیگر شهر تهران با مازاد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مواجه است که تا پر شدن این خانه‌ها انتظار تورم سنگین در بخش مسکن بعید به نظر می‌رسد و قیمت مسکن نهایتا می‌تواند خود را به تورم اقتصاد برساند اما اگر بخواهد از آن سبقت بگیرد احتمالا مجددا دچار افت معاملات و رکود خواهد شد.

یک تحلیلگر بازار مسکن بیان کرد: قبل از تحریمها قمیت نفت ۱۰۵ دلار بود و متوسط قیمت نفت در سال جاری ۳۹ دلار بود. درست است که بعد از برجام، تولید نفت به قبل از تحریمها رسیده اما دو اتفاق در اقتصاد افتاده است؛ اول اینکه قبل از تحریمها ۲۷۰ میلیارد دلار انرژی می فروختیم و الان کل فروش انرژی سالیانه کشور ۱۱۰ میلیارد دلار شده یعنی اقتصاد کشور ۱۶۰ میلیارد دلار کوچک شده است. از سوی دیگر منابع ناچیز فعلی که رقمی بالغ بر ۳۴ هزار میلیارد تومان می شود به دو صندوق بازنشستگی اختصاص می یابد که تا قبل از این خودکفا عمل می کردند. پس پولی برای بخش مسکن باقی نمی ماند که انتظار جهش قیمت یا رونق داشته باشیم.

ادیب ـ استاد دانشگاه ـ افزود: تولید مسکن متناسب با نیاز نیست، لذا به دست اندرکاران توصیه می کنم به دنبال یافتن راهکارهای بیزینس باشند. بیزینس امروز می گوید با توجه به اسکان جمعیت و کاهش مهاجرت، تولید مسکن در کلانشهرها و با مساحت بالا دیگر توجیه اقتصادی ندارد اما می بینیم که هنوز ۱۱.۲ درصد خانه های تولید شده در تهران بیش از ۱۳۰ متر مساحت دارند. یعنی شما برای کسانی خانه می سازید که اصلا وجود ندارند.