رشد معاملات آپارتمان‌های نوساز در بازار مسکن

نسبت فروش واحدهای مسکونی حداکثر 5 سال ساخت به کل آپارتمان‌های معامله‌شده در یک ماه اخیر، به بالاترین سطح از ابتدای سال تاکنون رسید. هم‌‌اکنون 5/ 52 درصد معاملات مسکن به نوسازها اختصاص دارد. رشد سهم فروش این آپارتمان‌ها به‌عنوان واحدهای پیشرو - ناشی از تمایل بالقوه متقاضیان به خرید واحدهای با عمر بنای کم - مدیون «همراهی سازنده‌ها» با خریداران از بابت اعمال «فرصت پرداخت» است. این رمز، دو پیام دارد.

 

یک تغییر معنادار در «بازار فروش آپارتمان‌های پیشرو»، رمز گرم شدن دمای معاملات مسکن در هفته‌های منتهی به شب عید را برای دو سمت معامله معلوم کرد. بررسی‌ها از روند خرید و فروش واحدهای نوساز در شهر تهران طی 21 ماه منتهی به ابتدای زمستان 95 حاکی است: سهم آپارتمان‌های تازه‌ ساز و کم سن –نوسازها- در فروش ماهانه ملک، به دلیل وزن غالب این واحدها در معاملات، از رابطه معکوس با نوسانات قیمت مسکن، تبعیت می‌کند به‌طوری که متناسب با رشد مثبت یا منفی میانگین قیمت آپارتمان، حجم فروش نوسازها به ترتیب کاهش یا افزایش پیدا می‌کند. هرچند بازار سایر گروه‌های سنی آپارتمان‌های مسکونی نیز تا حدودی تحت تاثیر افت و خیز قیمت مسکن قرار دارد، اما درجه حساسیت بازار نوسازها به تغییرات قیمتی –به‌خاطر تمایل بالقوه اکثریت متقاضیان به خرید این نوع واحدها- به مراتب بیش از واحدهای میان‌ساز و قدیمی‌ساز است.سهم نوسازها از معاملات مسکن در تهران، بعد از یک دوره نزولی در نیمه اول امسال که ناشی از دو عامل بوده است، در فصل پاییز تغییر جهت پیدا کرد و در حال حاضر نسبت فروش آپارتمان‌های کمتر از 6 سال ساخت به کل معاملات ماهانه، به بالاترین سطح 8 ماه ابتدایی سال رسیده است. همواره حداقل نیمی از حجم فروش ماهانه آپارتمان، به واحدهای نوساز –صفر تا 5 سال ساخت- اختصاص دارد، اما هر چقدر این سهم حداقلی، تقویت شود از یکسو کیفیت خریدها و میزان رضایت متقاضیان از معاملات افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر چرخه ساخت و فروش برای سرمایه‌گذاران ساختمانی، روان می‌شود که اثر این اتفاق می‌تواند رونق و رشد ارزش افزوده بخش ساختمان و در نهایت دستیابی به رشد اقتصادی را در پی داشته باشد. در آذر «ثبات قیمت میانگین مسکن» از یکسو و «تغییر رفتار سازنده‌ها» به‌عنوان بازیگران اصلی بازار نوسازها از سوی دیگر، سبب شد حجم فروش آپارتمان‌های 5 سال ساخت و کمتر، به 5/ 52 درصد کل معاملات خرید برسد که بیشترین سهم نوسازها از فروش طی 8 ماه قبل از آن محسوب می‌شود.

مطابق نتایج حاصل از تحقیقات میدانی در بازار معاملات ملک تهران،‌ از آنجا که رشد سهم فروش نوسازها از سطح حدود 51 درصد کل معاملات در نیمه اول امسال به بالای 52 درصد در پاییز،‌ عملا از مهر ماه شروع شد،‌ دو مولفه در این تقویت فروش، نقش داشته است. مولفه اول به افت معاملات ناشی از تغییر فصل برمی‌گردد که به‌صورت خودکار تقاضای خرید را نسبت به تابستان کاهش داد و باعث رشد صفر قیمت در مقایسه با تورم ماهانه یک تا 4 درصدی ماه‌های قبل شد. همچنین ابتکار عمل سازنده‌ها دست‌کم طی دو ماه اخیر بابت اصلاح نوع مناسبات‌شان با متقاضیان، باعث شده امکان خرید این آپارتمان‌ها نسبت به تابستان –فصل اوج پیش رونق معاملات مسکن- راحت‌تر شود. دلالان ملک در این‌باره می‌گویند: اگر چه سطح قیمت در فایل‌های فروش واحدهای تازه‌ساز (کلیدنخورده) و نوساز (حداکثر 5 سال ساخت)، چندان نسبت به ماه‌های قبل، تغییر کاهشی پیدا نکرده است اما آپشن‌هایی که سمت عرضه برای فروش این واحدها تعریف کرده، هم‌اکنون سهم فروش آپارتمان‌های پیشرو را برخلاف کاهش حجم معاملات ماهانه ملک، افزایش داده است.

سازنده‌ها برای فروش نوسازها، حاضر به عقد قرارداد و تحویل کلید با «دریافت حدود 40 تا 50درصد قیمت ملک» شده‌اند اما زمان بهره‌برداری از واحد _اسباب‌کشی- را به تصفیه حداقل 80 تا 90 درصد بهای معامله منوط می‌کنند. این «فرصت مالی» و «همراهی در پرداخت» به‌عنوان رمز رشد معاملات مسکن در بازار شب عید، در صورتی که به کل بازار نوسازها و سایر آپارتمان‌ها تسری پیدا کند، شکاف 10 درصدی بین «بالاترین حجم فروش واحد مسکونی در زمستان پارسال» و «حجم فعلی معاملات ماهانه»، طی دو تا سه ماه آینده برطرف می‌شود. زمستان سال گذشته حجم معاملات ماهانه فروش آپارتمان در تهران از مرز 13 هزار واحد گذشت، اما در حال حاضر به رغم خروج بازار از رکود سال گذشته و شکل‌گیری پیش رونق در نیمه اول سال، حجم فروش ماهانه از بالای 14 هزار واحد در تابستان 95 به کمتر از 12 هزار واحد رسیده است. اواخر تابستان امسال، نوسان مثبت قیمت مسکن، بر قیمت فروش واحدهای نوساز نیز تاثیر گذاشت و باعث شد سهم فروش این آپارتمان‌ها کاهش یابد. در این میان، برداشت غلط سازنده‌ها از بازار به سخت‌شدن شرایط خرید نوسازها منجر شد و همین دو عامل، سهم فروش واحدهای 5سال ساخت و کمتر از کل معاملات ماهانه را از 56 تا 57 درصد زمستان سال گذشته به حدود 51 درصد رساند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در سال 94، سهم نوسازها از فروش ملک در تهران، از 53 درصد پایین‌تر نرفت که علت آن، کمتر بودن سطح قیمت میانگین نسبت به امسال بوده است. در پاییز پارسال بعد از آنکه اولین نشانه از پایان رکود عمیق در معاملات مشاهده شد، سهم نوسازها از فروش به 55 درصد رسید. اما در آذر با افزایش 6/ 0 درصدی قیمت مسکن نسبت به آبان، سهم نوسازها به 54 درصد افت کرد. در بهمن و اسفند سال گذشته، اما تحت تاثیر رشد معاملات شب عید، سهم نوسازها از فروش به 56 تا 57 درصد کل معاملات ماهانه رسید.

با این حال، افزایش دامنه نوسانات ماهانه قیمت مسکن در سال جاری و رشد مثبت قیمت اسمی در نیمه اول امسال، سهم آپارتمان‌های نوساز را به حدود 51 درصد کاهش داد.معدل 9 ماهه قیمت مسکن در تهران مطابق آمار بانک مرکزی، 5 درصد نسبت به میانگین قیمت در 9 ماه اول سال گذشته، افزایش نشان می‌دهد. این میزان تغییر مثبت قیمت اسمی مسکن با توجه به نرخ تورم حدود 8 تا 9 درصد، بیانگر کاهش قیمت واقعی مسکن است. دومین پیام «افزایش سهم نوسازها از فروش آپارتمان در ماه‌های اخیر»، متوجه سمت تقاضای مصرفی است. متقاضیان خرید آپارتمان‌های کم سن می‌توانند با اطلاع از آمادگی فروشنده‌ها برای «انجام معامله با شرایط پرداخت»، با نقدینگی ناکافی در اختیار خود، نسبت به خرید اقدام کنند و در مدت زمان قید شده در قرارداد، مبلغ را تکمیل کنند.

این شیوه خرید و فروش نوسازها، به معاملات زنجیره‌ای ملک –فروش واحد کوچک‌تر برای خرید واحد بزرگ‌تر و برعکس- کمک می‌کند و چالش تامین پول حاصل از فروش ملک اول برای خرید نقدی ملک دوم را برطرف می‌سازد. در معاملات زنجیره‌ای ملک، تا زمانی که خانه اول فروش نرود امکان خرید خانه جدید فراهم نمی‌شود. در این صورت، چون همه متقاضیان خرید و فروش در این نوع معاملات، با این چالش روبه‌رو هستند، امکان انجام آن نسبت به سایر معاملات ملک –غیروابسته به فروش ملک اول- سخت‌تر خواهد بود. این سختی به‌خصوص در دوره‌های رکود یا خروج از رکود، تشدید نیز می‌شود. اما در حال حاضر همراهی فروشنده‌های نوساز با خریداران، باعث رفع چالش شده است.