تردید در انتقال سرمایه از مسکن به دلار

مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: تحقیقات نشان داده رابطه‌ای بین نرخ دلار و قیمت مسکن وجود دارد. هر زمان سرمایه‌های سرگردان به سمت بازارهای رقیب مسکن برود از بخش مسکن خارج می‌شود و تقاضا در بازار مسکن کاهش می‌یابد. البته این پدیده در شرایطی خاص مجال بروز پیدا می‌کند که به نظر نمی‌رسد هم‌اکنون چنین شرایطی حاکم باشد.

وی افزود: با نوسانات اندکی که دلار نشان می‌دهد نتیجه‌گیری از این‌که سرمایه‌های سرگردان سنگینی از بازار مسکن به سمت بازار ارز می‌رود یا برعکس، قابل اتکا نیست؛ زیرا نه بازار مسکن امکان ورود و خروج فوری منابع را دارد و نه دلار از این شرایط برخوردار است.

این کارشناس مسکن با بیان این‌که بازارهای مسکن و ارز در مواردی رقیبند و در پاره‌ای مواقع همبستگی دارند، گفت: در مواردی که تورم بالا می‌رود، ارزش ریال کاهش می‌یابد. کاهش ارزش ریال باعث می‌شود قیمت‌های اسمی مسکن و دلار بالاتر نشان دهد. بنابراین هر دو متغیر، متاثر از متغیر سوم تحت عنوان تورم قرار می‌گیرند.

سلطان محمدی، اثرگذاری معکوس را حالتی دیگر بین دو بخش مسکن و ارز دانست و گفت: در مواقعی مسکن و دلار اثر معکوس دارند که این پدیده نوعا تحت عنوان بیماری هلندی شناخته می‌شود. وقتی درآمدهای ارزی کشور به شکل شدیدی افزایش می‌یابد قیمت دلار یا ارز خارجی به طور نسبی در مقایسه با تورم، پایین‌تر می‌ماند. ولی مسکن چون کالایی قابل وارد کردن یا تجارت در سطح جهانی نیست قیمت آن بالا می رود. این پدیده را در دهه ۵۰ و نیز در زمان دولت نهم که قیمت نفت به شدت بالا رفت شاهد بودیم.

وی درباره پیش‌بینی از آینده بازار مسکن گفت: آن چه مسلم است این که تا پایان سال وضعیت مسکن به همین روال خواهد بود. حرکت این بخش، اندکی به سمت رونق است ولی منجر به جهش قیمت یا رونق چشمگیر نخواهد شد. اندکی قیمت‌ها رو به بالا می‌رود و میزان معاملات افزایش می یابد که به تبع آن ساخت وساز اندک اندک بیشتر می‌شود.

این کارشناس مسکن، توان دولت برای ایجاد رونق در بخش مسکن را محدود دانست و افزود: بازار مسکن چندان از تصمیمات دولت متاثر نیست. هرچند دولتمردان همواره بیان می‌کنند قدرت کنترل بازار مسکن را دارند، اما مواردی هم که بخش مسکن به سمت رونق رفته خارج از اراده دولتمردان بوده و زمانی هم که وارد رکود شده، تلاش‌های دولت برای خروج از رکود کم‌فایده بوده است.

سلطان محمدی تاکید کرد: در عین حال دولت می‌تواند اقداماتی از جمله کاهش نرخ بهره بانکی را برای خروج سرمایه‌ها از بانک و ورود به بازار مسکن انجام دهد. هرچند دولت توانسته نرخ تورم را کاهش دهد اما به دلیل مشکلات عدیده سیستم بانکی نتوانسته نرخ بهره را پایین بیاورد. اقدامات کوتاه مدت دیگر، افزایش اعتبارات بخش مسکن است که دولت در این زمینه تلاش می‌کند. مقدار وام مسکن افزایش یافته و نرخ بهره تسهیلات کاهش یافته است.

وی سایر تلاش‌های دولت را اقدامات زیرساختی دانست و گفت: اقدامات  زیرساختی است در کوتاه مدت نتیجه نمی‌دهد. آماده‌سازی زمین‌ها، بهبود قوانین و مقررات، کاهش موانع سرمایه‌گذاری، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و بهبود درآمد خانوارها پارامترهایی است که می‌تواند به بازار مسکن رونق دهد و متاثر از سیاست‌های دولت است که در کوتاه مدت به نتیجه نمی‌رسد.