۴ پیام نتایج سرشماری ۹۵ برای بازار مسکن

یکی از سرفصل های تحلیل آماری نتایج سرشماری در مورد آمارهای مالکیت و سکونت در بازار مسکن است. نتایج سرشماری 95 حاکی از افزایش 55 درصدی خانه‌های خالی در کشور نسبت به سال 90 است و این در حالی است که در این مدت کل موجودی مسکن کشور با احتساب خانه‌های خالی تنها 17 درصد افزایش یافته است.

کل موجودی مسکن کشور در سال 90 حدود 21 میلیون و 663 هزار واحد بوده که با 17 درصد رشد به 25 میلیون و 412 هزار واحد در سال 95 رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک‌ میلیون و 663 هزار واحد در سال 90 به 2 میلیون و 587 هزار واحد در سال جاری افزایش یافته و حدود 55 درصد رشد کرده است. مقایسه این دو آمار به خوبی اتلاف سرمایه ساختمانی عمدتا در سال‌های 90 تا 92 را آشکار می‌کند و نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وساز ها در این فاصله غیرمصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است.

با این حساب نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور 11 درصد است که نشان می‌دهد از هر 10 خانه در کشور، حداقل یکی خالی است. این وضعیت البته در تهران بحرانی‌تر است. بنابر اعلام پارسا، رئیس مرکز آمار ایران، تعداد خانه‌های خالی در تهران از 327 هزار واحد در سال 90 به 490 هزار واحد افزایش یافته و اکنون 13درصد از کل موجودی واحدهای مسکونی پایتخت(3میلیون و 890 هزار واحد شامل کل واحدهای مسکونی در حال استفاده و بدون استفاده) خالی است.

این در حالی است که استاندارد جهانی نسبت خانه‌های خالی بین 4 تا 6 درصد کل واحدهای یک شهر یا کشور است. به عبارت دیگر حداکثر 4 تا 6 درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل‌ و انتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال در کشور دو برابر و در تهران بیش از دو برابر این استاندارد خانه خالی وجود دارد.

علت ایجاد چنین شرایطی را باید در ابتدای دهه 90 جست‌وجو کرد. در سال‌های 90 تا نیمه 92 همزمان با افزایش قیمت مسکن بانک‌ها از طریق شرکت‌های وابسته وارد ساخت و ساز شدند و فضای سفته‌بازی بر بازار حاکم شد که سازندگان به دنبال انتفاع مالی بدون درک روشنی از نیاز طرف تقاضا بودند و این وضعیت سونامی خانه‌های خالی را روانه مسکن کشور کرد؛ ضمن اینکه رکود نیمه سال 92 تا پایان سال 94 ناشی از رکود فقدان قدرت خرید متقاضیان مسکن و تخلیه حباب نیز به این وضعیت دامن زده است.

سرفصل دیگر آماری حاکی از افزایش آمار مستاجران در بازار مسکن کشور است که از سونامی ساخت‌ و ساز لوکس در اوایل دهه 90 تاثیر گرفته است. در واقع از آنجا که ساخت‌وسازهای لوکس تاثیری در خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی نداشته، آمار مستاجران در سال 95 نسبت به سال 90 با افزایش روبه‌رو شده است. آنگونه که سکاندار مرکز آمار ایران اعلام کرد، در سال 90 حدود 6/ 26 درصد از ایرانیان در محل سکونت استیجاری ساکن بودند که این آمار در سرشماری 95 با حدود 4 واحد درصد افزایش به 8/ 30 درصد رسیده است.

تابلوی دیگر جمعیتی که دیروز در نشست خبری مرکز آمار از آن پرده‌برداری شد نیز هشدار دیگری در زمینه نسبت جمعیتی کشور است که باید مورد توجه سیاست‌گذاران جمعیتی و از سوی دیگر سازندگان ملک قرار گیرد. آمارها حاکی از افزایش سهم جمعیت سالمند با سن بیش از 65 سال از 7/ 5 درصد در سال 90 به 1/ 6 در سال جاری است. این افزایش جمعیت در گروه میانسالان (30 تا 64 سال) نیز مشهود است به نحوی که سهم آنها از کل جمعیت کشور به 8/ 44 درصد رسیده و در مجموع نشان می‌دهد بیش از نیمی از جمعیت کنونی کشور (51 درصد)را افراد میانسال و سالمند تشکیل می‌دهد. به این ترتیب نیاز آتی بازار مسکن، تولید بیشتر خانه‌هایی مناسب سکونت جمعیتی است که رو به سالمندی می‌رود.

سرفصل آماری دیگر نشست خبری روز گذشته مرکز آمار ایران موید ورود سالانه 670‌هزار تقاضای جدید ناشی از ازدواج است. رشد آمار خانوارها حاکی از این است که به‌طور متوسط سالانه 670 هزار خانوار جدید ناشی از ازدواج تشکیل می‌شود که می‌توان به‌عنوان تقاضای بالقوه مسکن از آن یاد کرد. در واقع حداقل تقاضای سالانه مسکن از محل ازدواج‌های جدید 670 هزار واحد است که باید در بازار مسکن به آن پاسخ داده شود. هر چند با احتساب خانه‌های کلنگی در حال تخریب و نوسازی، خانه‌هایی که بازسازی می‌شوند و نیز مولفه فوت جمعیت و سهم آن در خانه‌دار شدن خانواده‌ها، تقاضای واقعی مسکن سالانه 900 هزار واحد است.

این سرفصل آماری ارائه شده همچنین ناظر بر افزایش جمعیت شهرنشین کشور است. برابر اعلام رئیس مرکز آمار ایران، آمار خانوارهای شهری از 4/ 71 درصد به 74 درصد در سال جاری افزایش یافته است