بازار مسکن در انتظار نیمه دوم سال

 سال 95 چهارمین سال رکود ادامه‌دار بازار مسکن بود رکودی که پیش‌بینی تحولات بازار مسکن را پیش گذشته تبدیل به دغدغه فعالان این بازار و متقاضیان مسکن کرده است.  آمارها این رکود را به‌خوبی ترسیم می‌کند آمار بانک مرکزی از رشد بخش مسکن در نیمه اول سال 95 حاکی از رشد منفی 13 درصدی در مقایسه با سال قبل است. مرکز آمار ایران هم این رشد را منفی دانسته و اما با رقمی متفاوت از بانک مرکزی یعنی 9.7درصد.  بخش مسکن در اقتصاد برای بیش از نیم‌قرن در کنار صنعت خودرو بزرگ‌ترین بخش اشتغال‌آفرین کشور بوده و بیشترین سهم را از تولید ناخالص داخلی را داشته است، اما امروز این سهم و نقش بسیار کمرنگ شده به‌نحوی‌که سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی از 5 درصد در سال 90 به 8 درصد در سال 91 رسیده بود در سال 95 نه‌تنها بیشتر نشده بلکه افت کرده و به 7 درصد رسیده است.

در همین رابطه، احسان علوی، عضو کمیسیون عمران با بیان اینکه به نظر می‌رسد سال جدید سال تغییر رویه ساخت‌وساز باشد، گفت: در طی سال‌های اخیر اکثر املاک بلوکه‌شده مربوط به املاک لوکس و مربوط به شمال کلان‌شهرها است؛ بنابراین نتوانسته نقش مثبتی در کاهش میزان تقاضا ایفا کند.

علوی افزود: به نظر می‌رسد اکثر سازندگان به این نتیجه رسیدند که دست از ساخت‌وساز سوداگرانه بردارند و به سمت ساخت مسکن متراژ پایین حرکت کنند؛ زیرا با این تدبیر با یک تیر دو هدف عرضه و تقاضا را نشانه می‌روند.

نماینده مردم سنندج، دیواندره و کامیاران گفت: بدون تردید چهار سال رکود باعث شد بسیاری از سازندگان و مالکان از خواب خرگوشی بیدار شده و به دنبال ساخت و ارائه مسکن ارزان‌قیمت، اصلاح بافت‌های فرسوده، مسکن استیجاری و املاک کاملاً مصرفی باشند.

علوی با بیان اینکه طبق آمارهای ارائه‌شده 51 درصد از تعداد املاک معامله‌شده در سال 95 مربوط به متراژهای زیر 80 متر بوده است، اظهار کرد: البته اکثر افرادی که توانسته‌اند این املاک را تهیه کنند به‌اندازه‌یی از توانایی مالی برخوردار بودند که توانسته‌اند نرخ سود بانکی را پرداخت کنند؛ بنابراین برای افزایش تعداد خریداران این املاک بانک‌ها باید در نرخ سودهای خود تجدیدنظر جدی داشته باشند.

این عضو کمیسیون عمران کاهش نرخ اشتغال در کشور، تضعیف قدرت خرید خانوارها، کاهش نرخ رشد متوسط درآمد خانوارها و همچون روند نزولی میانگین سالانه پس‌انداز خانوارها و متقاضیان مسکن را مهم‌ترین موانع موجود برای خرید مسکن دانست و تصریح کرد: بانک می‌توانند با ارائه وام‌های طولانی‌مدت با نرخ سود متعادل گام‌های اساسی در خانه‌دار کردن مردم بردارند.

این عضو کمیسیون با انتقاد از رویه بانک‌ها گفت: متاسفانه جامعه کنونی ما با طنزهای تلخ مختلفی در اقتصاد روبه‌رو است یکی از این وقایع تلخ حضور غیر موثر و سوداگرانه بانک‌ها در کشور است. در تمام جهان بانک‌ها، خادمین ملت و تصریح‌کننده و یاری‌دهنده اقشار ناتوان و کم‌توان جامعه محسوب می‌شوند؛ اما این ارگان‌ها در کشور ما به‌قدری بزرگ و حجیم‌شده‌اند که خدا را بنده نیستند و برای رسیدن به اهداف سوداگرانه خود به هیچ‌کس رحم نمی‌کنند.

وی گفت: اگر بانک‌ها دوستان واقعی مردم باشند می‌توانند با ارتقای بازار رهن و ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت اثر مطلوبی برای جامعه داشته باشند. اما متاسفانه به دلیل نبود یارانه، نبود منابع و نرخ‌های بالای سود بانکی دریافت تسهیلات 5 میلیونی برای بسیاری از مردم به یک آرزو مبدل شده است.

علوی گفت: به‌هرحال به نظر می‌رسد بسیار از سازندگان دست از ساخت املاک لوکس برداشته و به دنبال ارزان‌سازی رفته‌اند این مورد در کنار ورود جدی خانه اولی‌ها حکایت از بهبود شرایط بازار مسکن در سال 96 دارد.

این نماینده مجلس بابیان اینکه بخش مسکن برای توسعه، نیازمند تسهیلات با سقف و شرایط است تاکید کرد: متاسفانه جامعه کنونی ما دچار تناقض شدید شده است. اگر بانک‌ها منابعی برای ارائه تسهیلات کلان و بلندمدت ندارند پس این املاک لاکچری و لوکس از چه منابعی حاصل می‌شود؟ پس باید گفت بانک‌ها با کمبود منابع جدی روبرو نیستند بلکه حاضر نیستند منابع خود را در اختیار کسانی بگذارند که جز افراد متوسط جامعه هستند. این در حالی است که طی سال‌های اخیر مقدار قابل‌توجهی از منابع بانکی و سرمایه‌ها به ساخت واحدهای مسکونی لوکس و ساخت‌وسازهای تجاری اختصاص‌یافته است. نتیجه این وضعیت حدود 2 میلیون واحد مسکونی خالی مطابق با برآوردهای اولیه در سال 95 است که سرمایه‌یی بالغ ‌بر 130 میلیارد دلار را در خود حبس کرده است.

وی تاکید کرد: بالا بودن نرخ سود سپرده‌گذاری، بی‌رغبتی سرمایه‌گذاران برای ورود به مسکن، فقدان برنامه‌ریزی جامع مسکنی، جذاب نبودن طرح‌های مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده و عدم پیگیری جدی طرح مسکن اجتماعی باعث شده است رکود مسکن به بحران تبدیل شود.

همچنین شهرام غراوی، عضو کمیسون عمران مجلس دهم با بیان اینکه به نظر می‌رسد بازار مسکن به زمان خروج از رکود خود نزدیک شده است، در تایید سخنانش گفت: با توجه به ارائه تسهیلات مختلف در بخش مسکن به نظر می‌رسد اقدامات مطلوبی در این بخش اجرایی شود.

شهرام غراوی  گفت: هیچ‌کس نمی‌تواند منکر تاثیرات عمیق و اساسی بازار مسکن بر اقتصاد کلان شود. بنابراین لازم است دولت و مسوولان بهترین راهکارها را برای خروج از رکود به کار بگیرند.

عضو هیات‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان گلستان گفت: ارائه تسهیلات صرف، نمی‌تواند از وخامت رکود مسکن بکاهد. بنابراین باید مسوولان نگاه جامع‌تری به بخش ساخت‌وساز و ارائه تشویق‌های ثمربخش، داشته باشند. بطورکلی توازن عرضه و تقاضا نخستین راهکار برای نجات‌بخش مسکن است.

وی با بیان اینکه ارائه تسهیلات متنوع خرید مسکن خوب است اما کافی نیست، اظهار کرد: اگرچه نظام بانکی کشور تسهیلات متعددی را به بخش مسکن نسبت داده است؛ اما متاسفانه به علت عدم گستردگی و فراگیری تاکنون نتوانسته جوابگوی مناسبی برای تمام اقشار جامعه باشد. نرخ سود بالا، بوروکراسی‌های اداری سخت و فرمول‌های نرخ بهره پیچیده ازجمله موانع هستند که تنوع این وام‌ها را زیر سوال می‌برند.

وی با بیان اینکه نظام بانکی باید ارائه خدمات مالی مرتبط با اقشار کم‌درآمد و میان درآمدی جامعه را تسهیل کند، تصریح کرد: آمارها بیانگر این موضوع است که متاسفانه این تسهیلات نتوانسته کارکرد مطلوبی برای اقشار و دهک‌های فاقد خانه داشته باشد.

این نماینده مردم در مجلس دهم درباره وضعیت بازار مسکن در سال 96 گفت: هرچند همچنان رکود در اقتصاد و بخش مسکن حاکم است، اما در سالی که گذشت کمی بخش مسکن رونق گرفت و از حالت رکود عمیق می‌توان گفت خارج شد؛ بنابراین به نظر می‌رسد سال 96 روی خوشی به مسکن نشان دهد.

در همین زمینه، باقرمیلانی، کارشناس مسکن نیز همسو با اظهارات شهرام غراوی عضو کمیسیون عمران مجلس بر این باور است که باید تدابیر محکمی برای افزایش ساخت‌وساز در نظر گرفته شود، زیرا کاهش حجم پروانه‌های ساختمانی بیانگر کاهش تولید درسال 96 نیز خواهد بود.

میلانی  گفت: بین عرضه و تقاضا شکاف عظیمی رخ‌داده بنابراین مسوولان باید با ایجاد مشوق‌های عملیاتی و موثر بخش تولید را هیجانی کرده و وارد بازار ساخت‌وساز کنند.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در سال 91 حدود 60 هزار واحد مسکونی، در سال 92 معادل 55 هزار واحد مسکونی، در سال 93 برابر با 32 هزار واحد مسکونی و در سال 94 معادل 27 هزار واحد مسکونی پروانه صادرشده است. این رقم در سال 95 اندکی بیش از سال 94 بوده اما به نظر می‌رسد نتواند جبران مافات سال گذشته را کند. به‌هرحال اگر بخش کوچکی از این پروانه‌های ساختمانی صادرشده سال 95 در سال 96 به بازار مسکن عرضه شود اوضاع مناسب‌تری نسبت به سال گذشته خواهیم داشت.

میلانی با بیان اینکه جداسازی بخش مسکن سال 96 به دو دوره قبل از انتخابات و بعد از انتخابات در مقطع زمانی کوتاه‌مدت تحلیل نادرستی است، گفت: بدون تردید در این فاصله زمانی بسیار کوتاه مسکن دچار حرکت جدی نخواهد شد. مگر اینکه مردم به‌واسطه شایعه واسطه گران هجوم جدی بر بازار خرید داشته باشند که این امر نیز به علت عدم توانایی کافی تحلیل کاملاً غیرواقع است.

این کارشناس بازار مسکن گفت: اگر معاملات مسکن همخوانی مناسبی با نرخ تورم داشته باشد به نظر می‌رسد رشد و قیمت معاملات فراتر از تورم نبوده و رقمی در حدود 10 تا 15درصد داشته باشد.  میلانی درعین‌حال برای معاملات مسکن در سال جاری رونق توأم با کنترل قیمت‌ها پیش‌بینی می‌کند و براین باور است که با توجه به تحقیقات صورت گرفته به نظرمی رسد که سال آینده عرصه معاملات مسکن در فضای رونق باشد اما درعین‌حال این رونق به‌گونه‌یی است که توأم با افزایش قیمت‌ها بالا نخواهد بود.

وی در پاسخ به این سوال که در حال حاضر به نظر شما سرمایه‌گذاری در چه بخشی از مسکن برای سازندگان و متقاضیان پرسود است، گفت: بطورکلی به نظر می‌رسد بازار کنونی تمایلی به ساخت و عرضه متراژهای بالا، واحدهای تجاری نداشته باشد. بنابراین بهترین گزینه پرسود برای طرف سازنده تولید املاک نقلی خواهد بود.

میلانی در خصوص بخش تقاضا نیز گفت: طی سال اخیر سود پرحاشیه املاک کنار رفته و بسیار منطقی شده است. متقاضیان سرمایه‌یی مسکن باید بدانند دیگر سرمایه‌گذاری در مسکن به‌هیچ‌عنوان سود سرشاری ندارد. بنابراین اگر وضعیت کنونی مناسب خریداران مصرفی و به ضرر خریداران سرمایه‌یی است؛ اما اگر افرادی سرمایه‌های سرگردان داشته و به دنبال پس‌انداز و سودهای کلان هستند باید به دنبال تولید املاک استیجاری باشد؛ و اگر در این بخش نمی‌توانند تخصصی وارد شوند به دنبال تولید در بخش‌های دیگر باشند.

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که به نظر می‌رسد کاهش تورم زمان مناسبی را برای تولیدکنندگان مسکن ایجاد نکرده است، گفت: متاسفانه مفهوم تورم در کشور ما به معنای واقعی خود استنباط نمی‌شود. چند سال قبل که تورم بسیار بالابود هر تولیدکننده حرفه‌یی و غیرحرفه‌یی وارد عرصه تولید شد و ازآنجایی‌که تولیدات خود شامل تورم می‌شود و در نهایت سودی را به همراه داشت غیرحرفه‌یی بودن موسس یا تولید‌کننده شرکت، کارخانه یا مسکن به چشم نمی‌آمد اما در شرایط کنونی که تورم بسیار اندک است تولیدکننده‌های غیر حرفه‌یی عرصه را رها کرده و میدان را به متخصصین سپرده‌اند در یک کلام، در حال حاضر در تمام عرصه‌های اقتصادی تولید‌کنندگان واقعی مانده اند؛ بنابراین می‌توان گفت کاهش تورم موقعیت حساسی را برای تولیدات اقتصادی به‌خصوص مسکن ایجاد کرده است. به‌واسطه همین کاهش تورم است که دست بسیاری از غیرمتخصص‌ها از بازار مسکن کوتاه شده است.  وی درنهایت گفت: بدون تردید در این برهه زمانی انتظار سودآوری کلان در بخش مسکن اندیشه‌یی بسیار نابخردانه است.

در عین حال، حمید قاضی زاهدی، کارشناس بازار ساخت‌وساز با بیان اینکه به نظر می‌رسد سال 96 زمان به ثمر رسیدن تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم باشد گفت: تازه‌ترین آمارها بیانگر این موضوع است که خانه اولی‌ها تازه‌واردان بازار مسکن در سال 96 هستند. این حجم تقاضای قطعی که رقمی در حدود 10درصد است می‌تواند اثرگذاری مطلوبی را بر بازار کهنه نفس مسکن داشته باشد.

قاضی زاهدی  اظهار کرد: اگرچه افزایش 10 درصدی معاملات مسکن نمی‌تواند شوک بزرگی به این بازار وارد کند اما می‌تواند تکانه‌های مطلوبی را به واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ وارد کند؛ بنابراین با قاطعیت می‌توان گفت یکی از پرفروش‌ترین متراژهای سال 96 همین دو گزینه باشد.

وی با اعتقاد به اینکه با بازگشت سرمایه سازندگان ساخت‌وساز در این دو مساحت روبه افزایش خواهد بود گفت: بر اساس آمارها طی 19ماه حدود 144 هزار خانه اولی، به عنوان متقاضی واجد شرایط، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در این صندوق ثبت‌نام کرده‌اند که هجوم این عده می‌تواند اثرگذاری مطلوبی برای افزایش تعداد معاملات خواهد داشت.

قاضی زاهدی گفت: اگرچه این ورود قطعی برای خرید مصرفی‌ترین آپارتمان‌های موجود در بازار مسکن، نیمه دوم سال بعد در مقایسه با نیمه اول سال 96 شدت خواهد گرفت. بازار مسکن نیمه اول سال 96، عمدتا از ناحیه خانه اولی‌هایی که برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال‌های 94 و 95 سپرده‌گذاری کرده بودند، با حجم قابل‌توجهی تقاضای قطعی روبرو خواهد شد که این حجم قطعی تقاضا منشأ رشد مثبت حجم معاملات خرید مسکن –حداقل 10 درصد- را رقم خواهد زد.  وی با بیان اینکه متقاضیان خانه اولی‌های ثبت نامی نیمه دوم سال 94 مهم‌ترین گروه برای ارتقای وضیعت معاملات محسوب می‌شوند، تاکید کرد: سپرده‌گذاران سال 95 نیز اوایل سال 97 وارد بازار معاملات خواهند شد. ازاین‌رو انتظار می‌رود شاهد رونق نسبی معاملات مسکن در سال 96 و 97 باشیم.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بر اساس همین آمارها می‌توان بطورقطع عنوان کرد که نیمه دوم سال 96 پررونق‌تر از نیمه اول خواهد بود. زیرا تعداد ثبت‌نام‌های تسهیلات خانه اولی در سال 95 بیشتر از سال 94 بوده و با احتساب یک فرجه زمانی یک سال و نیمه، شش‌ماهه دوم سال 96 دوران نسبتا طلایی در بخش مسکن خواهد بود. بطورکلی حجم معاملات مسکن حاصل از هجوم خانه اولی در تهران در نیمه دوم 3 برابر و در کل کشور 2 برابر نیمه اول 96 خواهد بود.

وی درنهایت خاطرنشان کرد: اگرچه رکود سنگین بازار مسکن با این تعداد معاملات رونق جدی نداشته باشد اما به نظر می‌رسد این فعالیت بانکی باوجود نرخ سود بانکی بالا موثرترین گام در خصوص بهبود اوضاع مسکن در طی چند سال اخیر باشد. در حال حاضر بیشتر فعالیت‌ها و طرح‌های خام و ناپخته ارائه‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی با شکست روبرو شده و نتوانسته پاسخگوی مناسبی برای بخش تقاضا باشد.

به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصاد، بازاری مناسب و جذاب برای سرمایه‌گذاری است که فاقد ریسک‌پذیری بالا باشد. در حال حاضر جامعه کنونی ایران با چهار بازار بورس، مسکن، ارز و بازار بدهی مواجه است. که هر کدام به اقتضای شرایط ریسک وریسک‌پذیری بالایی دارند.

 در خصوص نخستین گزینه سرمایه‌گذاری یعنی بورس بایدگفت، این بازار به دلیل تابعیت کامل از سیاست‌های داخلی و خارجی و داشتن ریسک‌پذیری بالا بازار مناسبی برای غیر حرفه‌ای‌ها نخواهد بود. بنابراین به توصیه این کارشناسان اگر جز کسانی هستید که به‌واسطه شایعات یا هدایت دوستان خود وارد عرصه بورس می‌شود، باید قبل از سرمایه گذرای در این بازار پرریسک اطلاعات کافی در خصوص اثرپذیری و ریسک‌های مقطعی و طولانی‌مدت آن کسب کنید.

به‌هرحال به نظر می‌رسد، این بازار در مقابل بازار بدهی جذابیت مطلوبی نداشته باشد. چراکه وقتی در بازار بدهی نرخ بدون ریسک نزدیک به ۲۵ درصد باشد عملاً دوره بازگشت سرمایه، سرمایه‌گذاران از طریق سود بدون ریسک نزدیک به ۴ سال است درحالی که نرخ بازگشت سرمایه با توجه به نسبت P/E متوسط بازار در حال حاضر ۷,۳ سال است.

در عین حال، به گفته برخی کارشناسان مسکن، بازار ملک در سال 96 تابع شرایط تورمی خواهد بود؛ بنابراین برای تحلیل شرایط تورمی سال جدید دو سناریو از سوی این کارشناسان بیان‌شده، سناریو اول شامل ناتوانی دولت و بانک مرکزی در عدم کنترل دقیق و صحیح تورم است. در این سناریو، دولت برای جبران کسری بودجه خود از بانک مرکزی استقراض می‌کند. با استقراض از بانک مرکزی، به تورم تا سطح کمتر از ۲۰ درصد افزایش می‌یابد. گذر زمان به‌وضوح نشان داده بین قیمت مسکن و تورم رابطه تنگاتنگی وجود دارد. البته به گفته بسیاری از کارشناسان اگر شرایط افزایش قیمتی هم برای مسکن حاصل شود این بازار، بازار جذابی برای سرمایه‌گذاری نیست زیرا این نکته را نباید فراموش کرد که بازگشت اصل‌وفرع سرمایه از طریق سرمایه‌گذاری مسکن بسیار طولانی‌تر از بازارهای موازی دیگراست و به نظر می‌رسد بازگشت سرمایه از طریق بازارهای دیگر مانند بازار بدهی سریع‌تر شکل بگیرد؛ اما سناریو دوم که تداوم تورم تک رقمی است، باعث خواهد شد بازار مسکن رشد بالایی نداشته باشد و بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود. درهرحال کارشناسان امر معتقدند اگر افرادی به دنبال سرمایه اندوزی بدون تنش و بی‌دغدغه هستند، نباید روی بازار مسکن حساب باز کنند.  در این شرایط آیا بازار ارز، بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری لحاظ می‌شود؟ در این خصوص باید گفت اقدامات کنترلی قیمت ارز در چند سال اخیر بیانگر این موضوع است که دولت سعی دارد افزایش نرخ ارز را نزدیک به رقمی در حدود 8 و 10درصد نگه دارد این رقم که تابعی از سیاست بانک مرکزی است سعی دارد نرخ ارز را به‌صورت شناور و متناسب با تورم ایران و امریکا حفظ کند. بنابراین به نظر می‌رسد رشد 8 تا 10 درصدی نرخ ارز نتواند بازار مناسب و جذابی برای سرمایه‌گذاران لحاظ شود.

در ثانی این نکته نباید فراموش کرد که این بازار دارای ریسک و خطرپذیری بالایی است. به نظر می‌رسد به دلیل عدم شفافیت در اقتصاد کشور دوری کردن از بازارهای پر ریسک و کم بازده به سود افراد سرمایه‌گذار باشد.

در همین حال، به عقیده بسیاری از کارشناسان اقتصادی بهترین و جذاب‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری در سال 96 بازار بدهی است. این بازار که در نظر اغلب افراد بسیار ناشناخته و نیازمند بررسی‌های بیشتری است. بازار اوراق قرضه که همچنین بانام بازار درآمد نیز شناخته می‌شود، بازار مالی است که در آن مشارکت‌کنندگان می‌توانند قرض جدید منتشر کنند که به نام بازار اولیه شناخته می‌شود، یا می‌توانند اوراق بهادار بدهی، معمولاً به شکل اوراق قرضه خریدوفروش کنند که به نام بازار ثانویه شناخته می‌شود. هدف اصلی بازار اوراق قرضه مهیاکردن مکانیزمی برای تامین سرمایه بلندمدت دولت و بخش خصوصی است.  نرخ‌های بهره در حال حاضر در اسناد خزانه اسلامی و اوراق دولتی به بالاتر از ۲۵ درصد برسد و نرخ بهره بانکی در شعب بانک جهت عموم سرمایه‌گذاران به بالای ۲۰درصد بازگردد و دوره بازگشت سرمایه از طریق سرمایه‌گذاری در ابزار با درآمد ثابت نزدیک به ۴ سال باشد. اگر ریسک سپرده‌گذاری در بانک‌های پر ریسک را نادیده بگیریم و از آن دوری‌کنیم به اعتقاد کارشناسان اقتصادی بازار بدهی قابلیت این را دارد که به عنوان جذاب‌ترین بازار سرمایه‌گذاری وبه عنوان مسیر نهایی برای سرمایه‌های سرگردان در سال 1396 لحاظ شود؛ و به نظر می‌رسد در این بازار اسناد خزانه اسلامی مطلوب‌ترین گزینه باشد.

در خصوص سپرده‌گذاری در بانک نیز باید گفت اگرچه طی سال‌های اخیر بانک‌ها به‌واسطه سرمایه‌گذاری‌های سهامداران سود مطلوبی را به سرمایه گذاران پرداخت می‌کردند اما به دلیل انباشت زیان‌های متعدد و کاهش منابع مالی بانک‌ها سرمایه‌گذاری در بانک‌ها نیز موضوع جذابی برای سال 96 لحاظ نمی‌شود. به عقیده کارشناسان اگر شما از آن دسته افرادی هستید که به دنبال سود‌های کلان نسبت به سرمایه‌های سرگردان خود هستید این گزینه به هیچ عنوان نمی‌تواند انتظارات شما را برآورده کند.