3 نشانه رونق در بازار مسکن

مسوولان نیز گاهی با ارائه راهکارهای متفاوت، هیزم جدیدی را روانه آتش سرد بازار مسکن می‌کنند. بازاری که بعد از چند سال به علت کاهش عرضه و تقاضا به‌سختی نفس می‌کشد و منتظر جرقه‌های پرقدرت‌تری است.

 اگرچه برخی از مسوولان معتقدند، رونق در بازار مسکن، ساخت‌وساز و اقتصاد کشور با 3 نشانه، افزایش خرید املاک کلنگی (براساس آمارهای بانک مرکزی سهم فروش املاک کلنگی از معاملات ماهانه مسکن در تهران از 5 درصد در اوایل سال 95 به حدود 10درصد در اسفند ماه رسید و دو برابر شد)، افزایش خریدوفروش فلزات و کاشی و سرامیک (براساس آمارهای ارائه ‌شده در هر ماه حدود یک درصد افزایش معاملات در بخش فلزات و فولاد و در ماه‌های پایانی 52 درصد رشد در بخش معاملات کاشی و سرامیک داشته اینکه در این خصوص کارشناسان معتقدند سازندگان به دنبال تکمیل پروژه‌های نیمه‌ساز خود هستند تا هر چه سریع‌تر به بازار ساخت‌وساز ارائه دهند) و در نهایت عدم رشد منفی پروانه‌های ساخت‌وساز(گزارش بانک مرکزی، رشد منفی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری‌های مناطق شهری در کل کشور بعد از ماه‌های پیاپی در آذر 95 متوقف ‌شده است) به بخش ساخت‌وساز برگشته است؛ اما به نظر می‌رسد این نشانه‌ها پررنگ و قابل ملموس نشده باشد.

به‌ هر حال، سال 96 در بخش مسکن با عوامل تاثیرگذار همیشگی یعنی تورم، نرخ سود بانکی، نقدینگی‌ها و عامل مقطعی انتخابات ریاست‌جمهوری همراه شده که به نظر می‌رسد، بازار مسکن را همانند چند سال اخیر دچار سردرگمی و تحلیل‌های مقطعی کند.

براساس آمارهای ارائه ‌شده توسط بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در 11ماهه منتهی به بهمن‌ ماه سال 1395 نسبت به مدت مشابه خود در سال 94 با رشد 605 درصدی برخوردار شد که این موضوع می‌تواند بیانگر رونق بسیار نامحسوس در کشور باشد. در ادامه همین آمار می‌توان دریافت به نسبت رشد معاملات اندکی قیمت هر مترمربع با رشد اندکی روبه‌رو شده است. با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت هرگز نباید فکر کنیم با رکودهای پی‌درپی شاهد کاهش‌ها قیمت‌های مسکن خواهیم بود زیرا درحال حاضر به دلیل همین موضوع برخی از خریداران بالقوه به امید کاهش بیشتر قیمت مسکن دست نگه داشتند.

 با مراجعه به دفتر معاملات املاک در اطراف سیدخندان و در گفت‌وگو با مدیر، مشاور و مباشر یک بنگاه واسطه‌گری به تحلیل میدانی جالبی درخصوص قوی‌ترین عامل بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن رسیدیم. بیشتر مشاوران این دفتر واسطه‌گری اظهار کردند: بزرگ‌ترین مانع کنونی عدم مراجعه مردم برای خرید، برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری است. آنها در این خصوص گفتند: با توجه به اینکه اوضاع مبهم و غبارآلودی درخصوص انتخابات بر کل جامعه وارد شده مردم از مراجعه حضوری به دفاتر املاک حذر کرده و درخواست‌های خود را روزانه و از طریق تلفن پیگیری می‌کنند؛ و دور را دور بازار مسکن را رصد کرده و زیر ذره‌بین دارند.

کارکنان همین دفتر در خصوص گزینه دوم این اثرگذاری عنوان کردند: بسیاری از مردم به علت نرخ سودهای بی‌دردسر و البته قابل ‌قبول حاضر به تغییر نوع سرمایه‌گذاری خود نیستند. به همین دلیل بازار مسکن یکی از مراجعان سرمایه‌گذاری خود را ازدست‌داده است. در ادامه همین گفت‌وگو، این عده نرخ بازدهی بازارهای رقیب را قوی‌ترین گزینه سوم و تاثیرگذار برای عدم حضور مردم برای خرید مسکن می‌دانند و در این خصوص متذکر شدند: نگاهی به بازدهی سود بازارهای موازی بیانگر این موضوع است که بازار مسکن طی سال‌های 94 و 95 دارای رشد منفی بوده است.

اما جلال محمدی، مدیر این دفتر واسطه‌گری گزینه آخر را در نرخ تورم دانست و در این باره گفت: مردم به‌خوبی بازی تورم و قیمت‌های مسکن را می‌دانند و در این خصوص معتقد هستند تا زمانی که نرخ تورم کاهش محسوسی داشته باشد، قیمت مسکن در کشور افزایش پیدا نمی‌کند بنابراین دو بخش تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری می‌توانند با حوصله و در زمان مطلوب‌تری گزینه‌های خرید خود را پیگیری کنند.

چشم‌انداز بازار ملک در دو فصل آینده چگونه است؟ برای پاسخ به این پرسش،  با مراجعه به دفتر مشاور املاک دیگری در اطراف خیابان شریعتی، دریافتیم که به اعتقاد بسیاری از مشاوران این دفتر، ‌بازار مسکن از انتهای سال 95 وارد فاز پیش رونق شده و این روند در ادامه سال جاری تداوم خواهد شد.  در همین زمینه، مسعود احمدی، مباشر املاک همین دفتر با بیان اینکه به نظر بنده در ماه‌های آتی شاهد افزایش تشدید پیش رونق در بازار مسکن خواهیم بود، گفت: به علت ورود متقاضیان صندوق یکم در نیمه دوم سال 96 شاهد تشدید پیش رونق خواهیم بود.  اما در این ‌بین برخی از مشاوران این دفتر معتقدند: بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری شاهد ورود به فاز رونق واقعی خواهیم شد زیرا تاکنون رونق اساسی و قابل‌ لمسی در این خصوص بازار مسکن مشاهده نشده است.

 همچنین جواد محبی، مدیر همین املاک با بیان اینکه در کنار موارد گفته‌ شده، بنده انتظار کمرنگی هم برای بازگشت رکود دارم ،گفت: اگرچه این مورد درصد بسیار کوچکی است اما اگر شاهد موفقیت‌های اقتصادی، سیاسی و اجتماعی مطلوبی در سال 96 نباشیم، می‌توانیم در انتظار بازگشت رکود سال 94 نیز باشیم.

آینده قیمت مسکن نیز یکی از شاخص‌های مهم است. برای جویا شدن نظر فعالان بازار مسکن به میدان پالیزی تهران رفتیم. مشاوران املاک در اطراف میدان پالیزی بابیان اینکه به طور یقین قیمت مسکن تا 6 ماهه نخست سال 96 نوسانی حداکثری به‌ اندازه تورم خواهد داشت، گفتند: به نظر می‌رسد، پیش‌بینی ثبات قیمت کمرنگ‌تر از رشد به‌اندازه تورم باشد.

در ادامه این گفت‌وگو، مباشر این دفتر با اعتقاد به اینکه ما دیگر شاهد کاهش قیمت مسکن و نوسان بیش از نرخ تورم نخواهیم بود، اظهار کرد: اگر مصرفی‌کننده‌یی در انتظار کاهش قیمت و سازنده‌یی در انتظار افزایش قیمت است باید هر چه سریع‌تر در پیش‌بینی خود تجدیدنظری داشته باشد زیرا مسکن تحمل افزایش و کاهش قیمت بیش از این را ندارد.

بابایی، مدیر این دفتر نیز گفت: روال طبیعی بازار مورد نظر همواره به این شکل بوده که مسکن در زمان رونق با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شده اما به دلیل قیمت‌های بالا و عدم توانایی خرید ما دیگر شاهد رشد قیمت مسکن نخواهیم بود.

همین مشاوران درخصوص نحوه اثرگذاری انتخابات ریاست‌جمهوری بر بازار ملک نیز معتقدند: بازار ملک بعد از انتخابات با کاهش موقتی معاملات روبه‌رو خواهد شد بعد از آن شاهد افزایش معاملات مسکن خواهیم بود.  اما مباشر این دفتر گفت: بدون تردید انتخابات آتی هیچ تاثیری در میزان افزایش معاملات نخواهد داشت زیرا افزایش معاملات وابستگی شدیدی به فاکتورهای متعدد اقتصادی و اجتماعی دارد.

مدیر یک آژانس واسطه‌گری در محدوده هفت‌تیر نیز در پاسخ به این سوال که به نظر شما غالب سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال 96 بر چه مبنایی است؟ گفت: بدون تردید در سال‌های آتی باید سرمایه‌گذاری به سمت آپارتمان‌های مصرفی برای دهک‌های متوسط پیش برود زیرا توانایی و بودجه مردم به‌شدت افت کرده است.

حمیدرضا حسنی گفت: در بخش دیگر باید ساخت‌وساز مخصوص کم‌درآمدها شکل بگیرد اما این مورد وابستگی شدیدی به حضور دولت دارد. بنابراین اگر بعد از انتخابات همین چیدمان وزارت راه و شهرسازی وجود داشته باشد بدون تردید مشارکت در مسکن اجتماعی برد خوبی برای سازندگان خواهد داشت.   در همین زمینه مباشر این آژانس واسطه‌گری گفت: شاید مال‌سازی و ساخت آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت در سال‌های گذشته از رونق خوبی برخوردار بودند اما درحال حاضر ساخت این موارد باید به‌نوعی به فراموشی سپرده شوند زیرا به‌واسطه بازگشت طولانی سرمایه اولیه سودی عاید سرمایه‌گذاران نخواهد داشت.

برای پیگیری موضوع «راهکارهای اورژانسی» به‌سراغ یک مشاور املاک در اطراف طالقانی رفتیم. حامدی، مدیر این آژانس گفت: شاید در وهله کنونی بهترین اقدام برای کاهش دوران رکود مسکن کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی باشد.

وی گفت: به‌ واسطه همین موضوع بسیاری از سرمایه گذران بازگشت دوباره به سمت بازار ساخت‌وساز و مسکن خواهند داشت.

در ادامه مباشر این آژانس نیز گفت: در گام بعدی باید دولت تدابیر موثری برای تقویت تسهیلات مسکن در نظر بگیرد؛ زیرا در اوضاع کنونی میزان نرخ سود بانکی و سقف تسهیلات هیچ همخوانی با واقعیت بازار کنونی ندارد. در گام‌های بعدی باید فروشنده‌ها به دنبال نرخ‌گذاری منطقی و از تبانی با سوداگران برحذر باشند زیرا مردم قدرت و توان خرید بالاتر از قیمت‌های کنونی را ندارند. این مباشر راهکار نهایی را راه‌اندازی لیزینگ مسکن دانست و گفت: لیزینگ مسکن می‌تواند راهکاری مناسب برای خانه‌دار کردن بخش مصرفی باشد.

 همچنین در ادامه همین مباحث جعفری مدیر آژانس واسطه‌گری در اطراف خیابان بهار شیراز با بیان اینکه باید دولت مشوق‌های مطلوبی را به بخش ساخت‌وساز سرمایه‌گذار اعطا کند، گفت: نرخ بهره‌های طولانی و کم می‌تواند سازندگان حرفه‌یی را به شغل اصلی خود بازگرداند. درحال حاضر بسیاری از سازندگان عرصه تولید را رها کرده و وارد بازارهای موازی‌ شده‌اندکه هیچ تخصصی در آن ندارند.

در همین زمینه همکار این مدیر آژانس گفت: توجه به بخش ساخت‌وساز رشد مثبت تیراژ ساخت را به دنبال دارد و در این صورت می‌توان گفت فاصله عرضه و تقاضا زیادتر شده و متقاضیان قدرت چانه‌زنی بیشتر پیدا می‌کنند. وی گفت: به‌ هر حال در سال 96 شاهد تداوم روند بهبود بازار و در برخی موارد شاهد رشد مثبت نیز خواهیم بود.