۳ محرک افزایش قیمت مسکن

در این میان، مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن تورم عمومی است و رشد قیمت مسکن در میان‌مدت و بلندمدت متناسب با تورم عمومی حرکت می‌کند. با افزایش تورم عمومی از طرفی هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش می‌یابد و از طرف دیگر میزان نرخ سود انتظاری از طرف سازندگان افزایش پیدا می‌کند. پس با کنترل تورم عمومی، بخش مهمی از دلایل افزایش قیمت مسکن در سال جاری و حتی سال آینده تعدیل‌شده است و در صورت ادامه کنترل تورم عمومی، می‌توان امیدوار بود شاهد جهش قیمتی در بازار مسکن در سال‌های آتی نیز نباشیم. در این میان، پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در سال 1396 به دلیل رشد نقدینگی دو رقمی خواهد شد که بدون تردید تاثیرات مقطعی بر مسکن خواهد داشت.

  تورم بر مسکن به دو شکل افزایش قیمت و افزایش تعداد معاملات اثرگذار است. در وهله اول تورم می‌تواند با تاثیر مستقیم بر مسکن باعث افزایش قیمت مسکن شود. بر اساس جدول زیر دوره‌هایی که اقتصاد کشور با تورم بالایی روبرو است، قیمت مسکن نیز از رشد بالایی برخوردار است.

بر اساس آمارهای ارائه‌شده رسمی متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در هر دولت (میانگین رشد 3 سال) در دولت نهم حدود 34 درصد، در دولت دهم حدود 21 درصد و در دولت یازدهم حدود 5.7 درصد است. این رشد و کاهش قیمت در حالی گزارش ‌شده است که نرخ تورم در انتهای دولت نهم حدود 25.4 درصد، در انتهای دولت دهم 30.5 و در دولت یازدهم حدود 9 درصد است.

این آمارها بیانگر این موضوع است که با تک‌رقمی شدن نرخ تورم، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن نیز به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.

تورم از سال 90 تا 92 افزایش شدیدی پیدا کرد تا جایی که سال 91 تورم 30.5 درصدی و سال 92 تورم 34.7 درصدی را شاهد بودیم و پس از استقرار دولت یازدهم شیب افزایشی نرخ تورم کاهش یافت. در جدول شماره 2 مشاهده می‌کنیم که در دولت فعلی پس از 3 سال، تعداد معاملات در سال 95 نسبت به سال 94 بیش از دو برابر افزایش‌یافته است که می‌توان این نتیجه را گرفت که پس از سپری شدن سال‌های 90 تا ابتدای سال 92 و التهاب در بازار مسکن و تزریق نقدینگی و پس‌اندازهای مردم به بازار مسکن با افزایش تورم قدرت خرید مردم (به‌ویژه طبقه متوسط) به‌شدت کاهش یافت که تاثیرش را در کاهش تعداد معاملات شاهد بودیم اما با تدبیر دولت و افزایش وام‌های مسکن و با کنترل نرخ تورم و کنترل روند کاهشی قدرت خرید در سال 95 شاهد افزایش تعداد معاملات بودیم و برخلاف تصور و تبلیغات منفی صورت گرفته بازار مسکن بدون التهاب و فارغ از خرید و فروش از رکود به‌طور نسبی و بدون افزایش نرخ تورم خارج‌شده است.

ایمان رفیعی، کارشناس بازار ساخت‌وساز در خصوص تاثیر تورم بر قیمت مسکن معتقد است: در حال حاضر بسیاری از فعالان بازار مسکن پیشی بینی افزایش قیمت در ماه‌های آینده را دارند، این گمانه‌ها ناشی از نزدیک شدن به فصل تابستان و هم‌زمان با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن است.

رفیعی افزود: طبق این پیش‌بینی‌ها، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه تا پایان سال 1396، به دلیل رشد بالای نقدینگی و آثار تورمی ناشی از افزایش‌های اخیر نرخ ارز، موقتا به سطح 11.9 درصد افزایش پیدا می‌کند که باگذشت 2 ماه از سال تقریبا شاهد به وقوع پیوستن این پیش‌بینی‌ها در بازار هستیم.

وی بابیان اینکه با توجه به پایان یافتن انتخابات ریاست‌جمهوری و شورای اسلامی شهر و عدم‌تغییر آرایش سیاسی دولت، نوسانات ناشی از تغییر کابینه بر اقتصاد قابل‌توجه نیست، تاکید کرد: اما با توجه به رکود موجود در بازار مسکن و عدم تحرک جدی در دو سال اخیر بعید به نظر می‌رسد، این افزایش تورم تاثیر جدی بر قیمت مسکن در حوزه معاملات داشته باشد.

این کارشناس ساخت و ساز افزود: به دلیل کاهش معاملات و روند رو به افزایش تقاضای مسکن به نظر می‌رسد این تورم حداکثر تاثیر را بر قیمت‌های رهن و اجاره ملک داشته باشد.

وی همچنین گفت: این بازار از سه طرف محرک‌های لازم برای افزایش حتی بیشتر از پیش‌بینی‌های تورمی را دارا است. اول تقاضای روبه رشد. دوم افزایش تورم و سوم عدم توان خرید عمومی. افزایش غیررسمی نرخ بهره سپرده‌های بانکی نیز با وجود اثرات منفی بر بازار تا حدی جلوی افزایش نرخ رهن املاک را می‌گیرد. زیرا اغلب مالکان نرخ بهره بلند ملت سپرده را به عنوان مرجع تبدیل مبلغ اجاره به رهن استفاده می‌کنند. از سمت دیگر نیز سازندگان به دلیل عدم وجود مشتری برای فروش املاک، بیشتر راغب به رهن و اجاره آنها شده‌اند اما این عرضه بسیار کمتر از تقاضای بازار است.

وی درنهایت گفت: در این شرایط دولت می‌تواند با نظارت دقیق‌تر بر روند معاملات و اعطای تسهیلات تشویقی به عرضه‌کنندگان و تسهیلات حمایتی به متقاضیان این بازار تا حد زیادی از بروز هیجانات و نوسانات این بازار جلوگیری کند.

احسان علوی، عضو کمیسیون عمران مجلس دهم بابیان اینکه رابطه بین تورم و قیمت مسکن یک رابطه دوطرفه است، ‌گفت: در این رابطه مسکن رابطه دوگانه‌یی دارد، از یک‌طرف یک کالای کاملا مصرفی و نگاه دیگر یک کالای سرمایه‌یی محسوب می‌شود. بنابراین تاثیر تورم در این کالای دوگانه بسیار پررنگ نمود پیدا می‌کند.

علوی افزود: تاثیر عمده تورم بر بازار مسکن به لحاظ ویژگی سرمایه‌یی آن صورت می‌گیرد، به این صورت که افزایش تورم موجب کاهش ارزش پول و به‌تبع آن کاهش قدرت خرید می‌شود.

وی گفت: مشکل ازآنجا نشات می‌گیرد که مردم برای حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند نقدینگی خود را سرمایه‌گذاری کنند. در این مرحله نقدینگی را وارد بازارهای موازی می‌کنند واز آنجایی که بازارهای مالی در کشور ما مانند بورس توسعه‌یافتگی کاملی ندارند، این نقدینگی‌ها وارد بانک‌ها شده و به دلیل افزایش سرسام‌آور تورم بانک‌ها سود واقعی منفی به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند. بنابراین سپرده‌گذاران دوباره وارد بازار ملک شده و این چرخه معیوب همچنان ادامه‌دار می‌شود.

علوی تاکید کرد: بنابراین با افزایش تقاضای مسکن به عنوان کالای سرمایه‌یی نوسانات قیمتی نیز آغاز می‌شود. همچنین تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید، می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر داشته باشد؛ با افزایش تورم، قیمت نهاده‌های تولید مسکن نیز افزایش می‌یابد، افزایش نهاده‌های تولید موجب افزایش بهای تمام‌شده مسکن می‌شود. وی در خصوص تاثیر تورم بر نگاه مصرفی مسکن نیز گفت: با افزایش نوسانات قیمتی مسکن، مصرف‌کننده با تورم در بخش مسکن مواجه می‌شود و این افزایش قیمت در بخش مسکن به بخش‌های دیگر اقتصاد نیز تاثیر گذاشته و موجب افزایش قیمت در این بخش‌ها می‌شود.

علوی گفت: همواره افزایش تورم رابطه مثبتی با افزایش قیمت مسکن و بازار اجاره نداشته است؛ زیرا با افزایش تورم و سرریز شدن نقدینگی‌ها به بانک‌ها باعث خواهد شد مالکان به دلیل کاهش نرخ سود بانکی در طی سال‌های اخیر فشار بیشتری به مستاجران وارد کنند. وی گفت: به‌هرحال همواره در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک‌طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت‌وساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تاثیرپذیری بیش‌از پیش بازار مسکن از تورم است. علوی همچنین گفت: همواره بیشترین تاثیر تورم بر مسکن در بخش سرمایه‌یی لحاظ می‌شود، افزایش تقاضای سرمایه‌یی در بازار مسکن در ابتدا موجب حباب در قیمت مسکن می‌شود. وی گفت: با توسعه بازارهای موازی می‌توان نقدینگی‌ها را به سمت این بازارها هدایت کرد و جلوی تاثیر بادکنکی تورم بر بخش مسکن را بگیریم.

حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه همواره نرخ تورم به عنوان عامل بعدی رونق یا عدم رونق بازار مسکن مطرح است، گفت: به‌طور مشخص با کاهش نرخ تورم متقاضیان با دغدغه کمتری اقدام به خرید ملک می‌کنند بنابراین حضور متقاضیان در بازارهای رسمی‌تر و قطعی‌تر بیان می‌شود. حمیدرضا قاضی زاهدی افزود: به‌طور کلی افزایش نرخ تورم درصورتی‌که دورقمی هم شود تاثیر چندانی بر قیمت مسکن در دوران رکود نخواهد داشت؛ زیرا تمامی مالکین دریافتند که جیب‌های مردم تطابقی باقیمت‌های کنونی مسکن ندارد. به‌هرحال به نظر می‌رسد با افزایش نرخ تورم قدرت خرید اندکی کاهش‌یافته و بازار املاک کوچک‌تر داغ‌تر شود.

وی تصریح کرد: بدون تردید در نیمه دوم سال جاری با افزایش تعداد متقاضیان به‌خصوص دریافت‌کنندگان تسهیلات و خانه اولی‌ها که یک سال از رسوب سرمایه‌ها آنها می‌گذرد روبرو خواهیم بود؛ بنابراین با هر تلنگر هیجانی مسکن مصرف‌کنندگان قطعی صدمات زیادی خواهند دید؛ بنابراین انتظار می‌رود مالکان تجدیدنظری در خصوص قیمت‌های خرد و اجاره داشته باشند تا سریع‌تر با بازگشت نقدینگی روبرو شوند.

وی بابیان اینکه ممکن است به دلیل دو سال رکود حاکم بر این بخش رشد قیمت، اندکی بیش از تورم باشد، گفت: قطعا این تحلیل درباره شاخص کل مسکن است و برای اظهارنظر در این باره باید طبقه‌بندی‌های مختلف را مورد بررسی قرارداد چرا که اتفاقی که برای واحدهای لوکس می‌افتد، قطعا با اتفاقی که برای واحدهای با متراژ پایین می‌افتد متفاوت خواهد بود و همه این واحدها یک‌روند را طی نخواهند کرد.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: اگر رشد نرخ تورم تا پایان بیش از 12 درصد نباشد ما شاهد افزایش جدید و بادکنکی در بازار مسکن نخواهیم بود. در ثانی به نظر می‌رسد دولت دوازدهم نگاه ویژه‌یی به مسکن خواهد داشت، بنابراین در مقابل هر عامل درونی و بیرونی موثر در بحث مسکن مقاومت خوبی نشان خواهد داد.

وی بابیان اینکه در کشور ما ثبات اقتصادی بالایی وجود ندارد، اظهار کرد: کشور ما همواره درگیر نرخ تورم بالا بود که این مورد در کشورهای توسعه‌یافته این پدیده به‌ندرت شکل می‌گیرد، زیرا تورم بالا همانند قفلی است که تمام ابعاد اقتصادی را به چالش کشیده و چرخ صنعت را متوقف می‌کند. به هر حال افزایش نرخ تورم آرامش مسکن را به خطر می‌اندازد.

 قاضی زاهدی افزود: افزایش نرخ تورم طی سال‌های 90 تا 92 باعث صدمات بی‌شماری بر صنعت، تولید حتی مسکن وارد کرد. در طول این سال‌ها زمین رشد چند برابری داشت و باعث ایجاد سوداگری سیاه در این بخش شد. در همین سال‌ها برخی از افراد با خرید و فروش زمین به اموالی رسیدند که ره صدساله را یک‌شبه طی کردند به‌هرحال اگر دولتی بتواند نرخ تورم را به‌شدت کاهش دهد، می‌تواند اقتصاد سالم را وارد کشور کرد و رشد حباب گونه بازارهایی مانند ارز و سکه شود. وی گفت: افزایش نرخ تورم باعث کمرنگ شدن حضور سازندگان در بازار ساخت‌ و ساز می‌شود. اگرچه با افزایش نرخ تورم، مالک ملک خود را گران‌تر عرضه می‌کند، اما این مورد را باید در نظر داشت ملک این سازنده در دوران تورم بالا بسیار گران‌تر ساخته می‌شود؛ زیرا تورم همانند سرطانی تمام ابعاد اقتصادی را فراگرفته و تولید مصالح ساختمانی نیز دیگر این مساله بودند.