بررسی نقش کاداستر در نظام بخشی املاک، اسناد و حقوق شهروندی

محمود حقیقت طلب با اشاره به بررسی سابقه کاداستر  گفت: سابقه کاداستر در کشور ما به سال 1334 ( 62 سال پیش ) بر می‌گردد ؛ در سال 1351 قانون ثبت اسناد واملاک در قالب سیستم کاداستر تصویب شد و از آن زمان مقرر شده که بر مبنا ومقیاس نقشه های یک پانصدم (500/1 ) برای نواحی مرکزی و یک هزارم ( 1000/1 ) برای حاشیه شهرها ، توسط سامان نقشه برداری تهیه شود .

وی ادامه داد: شهرهای قزوین ، مشهد ، خرمشهر ( بخاطر تخریب کامل املاک ومستغلات آن ) ، منطقه عباس آباد تهران ، جنوب تهران (به دلیل وجود محدوده های ملکی ریز دانه زیر 100 متر ) ، قشم (به دلیل گسترش و توسعه آن به منظور احداث واحدهای صنفی بزرگ ) بعنوان پروژه پایلوت انتخاب شوند تا عملیات تهیه نقشه های کاداستری املاک و اراضی در این نواحی شروع شود .

این کارشناس حقوقی با بیان اینکه متأسفانه علیرغم ضرورت و نیاز مبرم به پیاده سازی کاداستر به دلیل بافت برخی مشکلات و ملاحظه کاری ها چنان که باید اجرایی نشده است به ضرورت‌های راه اندازی کاداستراشاره کرد وگفت: تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها وحومه، تهیه نقشه های املاک به صورت نقشه کاداستر، رفع اختلاف حدودی املاک واراضی به وسیله نقشه کاداستر،تعیین محدوده های مالکیتی به‌همراه اطلاعات حقوقی مترتب بر آن، نگهداری ، مدیریت وتلفیق اطلاعات فنی و حقوقی اراضی واملاک برای حل اختلافات ، تداخلات و تجاوزات ملکی،تعیین موقعیت جغرافیایی وهندسی املاک، سیستمی برای تهیه نقشه عملیات ثبتی هم چون تحدید حدود ، تفکیک ، تجمیع ، تقسیم ، افراز و... ، از جمله شاخص‌ترین دلایلی است که راه اندازی سیستم کاداستر را ضروری می کند.

وی افزود : درهمی حال سیستماتیک شدن رفع تنازع واختلاف ملکی در دعواهای حقوقی ، ابزاری برای مدیریت و استفاده بهینه از اراضی و املاک کشور، مدیریت مؤثر سرمایه گذاری های هنگفت در زمین و اراضی، نظام بخشی به وضع و وصول مالیات بر املاک،کمک مؤثر به مصوبات ، تدوین لوایح و قوانین در خصوص املاک برای توسعه اقتصادی و اجتماعی، از دیگر ضروریات راه انداز ی این سامانه است.

به گفته حقیقت طلب مدیریت بهینه منابع کشاورزی ومنابع طبیعی و حفاظت از محیط زیست، کمک مؤثرتر به انجام و پیاده سازی طرح آمایش سرزمین، مدیریت ونظارت بر بازار زمین و انواع نقل و انتقالات املاک توسط آحاد مردم از مقامات دولتی تا سایر شهروندان، شفاف سازی مالکیت ها و پیشگیری از اختلافات در مدیریت اسناد ملکی و کوچک سازی بدنه ثبت در صورت اجرای واقعی کاداستر و امکان سپردن وظایف سازمانی آن به بخش خصوصی ازجمله دیگر مواردی است که راه اندزی این سیستم را الزام آور می کند.

وی سپس به انواع کاداستراشاره کرد وگفت: در کل کاداستر بر 2 نوع ؛ کاداستر ملکی و کاداستر عمومی تقسیم شده است . کاداستر ملکی به دو دسته شهری و روستایی (غیر شهری) و کاداستری عمومی خود به تنهایی به پنج دسته ( مالی ، آبی ، سیاسی ، چند منظوره (جامع) و جغرافیایی ) ، تقسیم شده است . حقیقت طلب با یادآوری این امر که در کاداستر شهری هدف تعیین موقعیت منازل ، اراضی ، املاک ، کوچه ها ومعابر به همراه اطلاعات توصیفی (حقوقی) و ... است تاکید کرد: این درحالی است که در کاداستر روستایی (غیر شهری) ، هدف تعیین حدود اراضی زراعی و کشاورزی است .همچنین کاداستر عمومی ؛ این کاداستر به پنج دسته تقسیم می شود : مثل کاداستر مالی (مالیاتی) ، آبی ، سیاسی ، کاداستر جامع (چند منظوره ) و کاداستر جغرافیایی .

وی درپایان به بیست ویزگی کاداستر اشاره کرد وگفت: ایجاد شفافیت و وضوح اطلاعات و جنبه کاربردی نقشه ها و اطلاعات کاداستری،. قابلیت اصلاح و به روز کردن ابزارها و اهداف کاداستر منطبق با استانداردهای جهانی ، فراگیر بودن سیستم کاداستر در کل کشور، به نحوی که جزیری عمل نمی کند و بلکه به تدریج در کل کشور سیستم های اطلاعات زمینی فعال شود ، امکان استفاده از نقشه ها بصورت سه بعدی، مقیاس بسیار بزرگ ، بهینه و تمام رقومی ( اطلاعات ملک تبدیل به اعدادو ارقام شده )، قطعه گرایی سیستم اطلاعات زمینی ( land information system = LIS ) ؛ یعنی شناسه هر قطعه از اراضی و املاک در نقشه های کاغذی سنتی و هم در اسناد ومدارک حقوقی ومعاملاتی منحصر به فرد و غیر قابل اشتباه باشد، ابزاری جامع ، دقیق برای امور ثبت املاک ، معاملات املاک و اسناد ملکی منطبق با نقشه های کاداستر وهمچنین زمنیه ساز ظرفیت کاهش میزان اختلافات و طرح دعوی ملکی در مراجع ثبتی و قضایی و ... است.

وی درتشریح سایرمحاسن کاداسترگفت: به هنگام سازی نقشه ها و اطلاعات توصیفی(حقوقی ) املاک ، اراضی و...؛* اطلاعات توصیفی (حقوقی) ؛ شامل ضمیمه کردن اطلاعات توصیفی مثل مالکیت ها ، ارزش ، بهاء واطلاعات مندرج در پرونده ها – استخراج اطلاعات دفاتراملاک - انجام عملیات پلاک گذاری و انجام امور مربوط به ارتباط نقشه ها با اطلاعات توصیفی هر قطعه، بر عهده قسمت اطلاعات توصیفی (حقوقی) می باشد،ابزار مدیریتی امور اراضی در شهرها و روستاها ، زمین های کشاورزی و کمک به توسعه شهرها و روستا های کشور ، برخورداری از امنیت اطلاعات انحصاری افراد حقیقی و حقوقی وجلب اعتماد بیشتر و استقبال آنان از کاداستر وکاهش نارضایتی مردم در امور املاک و اراضی ازجمله دیگر محاسن کاداستراست.

به گفته وی امکان ایجاد هماهنگی ، وحدت و اشتراک بین فرهنگ و زبان مشترک در بدنه کاداستر و ثبت اسناد ؛ به نحوی که هم از نظر ماهیت با کلیه مسایل حقوقی ومدنی ، هماهنگ وهم سو با تعاریف و اصطلاحات ومفاهیم حقوقی بوده و نیز با اصطلاحات فنی در تعارض نباشد،کاداستر علاوه بر استفاده مستقیم در کلیه امور ملکی و سیستم های بانک اطلاعات زمین در سایر زمینه ها و برنامه های توسعه کاربرد داشه باشد و امکان تفکیک لایه های اطلاعاتی در این سیستم جهت جلوگیری از دو باره کاریها ازجمله سایرمحاسن کاداستراست.

وی با تاکید براینکه نقشه های کاداستر تماماً با نقاط ژئودزی ماهواره (4) دقیق مرتبط است درمورد سایرمحاسن ویژگی های کاداستراشاره کرد:درهمین حال ایفای نقش اول در تولید اطلاعات پایه را فتوگرامتری ( هوایی و فضایی ) و عدم اکتفاء به تولیدات خطی – رقومی (تبدیل اطلاعات به اعداد و ارقام )، مشارکت دائمی وفعال نقشه برداران در امر نقشه برداری زمین طبق ضوابط نظامند وکارشناسی در امر کاداستر ، مشارکت جمعی و الزامی همه نهادهای بهره بردار هم از لحاظ هزینه و هم از نظر استفاده از آن که به نحوی با امور اراضی ، ملک و ساختمان ، مستحدثات ، تأسیسات فیزیکی ،آمایش ، مکان یابی، عوارض ، مالیات و ... از تولیدات واطلاعات کاداستر استفاده می کنند مثل شهرداری ها ، ادارات ثبت اسناد ، اداره اوقاف ،اداره مالیات برنامه وبودجه ، وزارت جهاد و کشاورزی ، محیط زیست ، نیرو ، سازمان آب و... ،. توجه کاداستر به مسائل و روابط سنتی ، تاریخی ، اعتقادات همه مناطق،. وضع ابزار پایه و دقیقی برای دریافت مالیات و عوارض عادلانه و اطلاع رسانی گسترده، فراگیر وبه موقع ومؤثر به افراد ذی‌نفع از دیگر محاسن کاداستر است.