مرمت در برابر بازسازی
*معماری نیوز - فرشید مقدم:
بازسازی آمریکایی است، مرمت اروپایی. این توصیفِ کلی اگر چه موارد نقض دارد، گرایشهای غالب را در معماری و برنامه‌ریزی شهریِ اروپا و امریکا بیان می‌کند. چون شهر امریکایی بدون تاریخ بود، تخریب بناها و پاکسازی محله‌ها برای برنامه‌ریزان آنها مجاز می‌نمود.
در مقابل شهرهای اروپایی دارای هسته‌های قرون وسطایی بودند. پس اینان از هسته‌های تاریخی‌شان حفاظت کردند و بُرج‌سازی و تخریب و بازسازی را به حواشی و مناطق توسعه‌های جدید فرستادند. در ایران هم به دلیل کهن‌بودن بسیاری از شهرها حفاظت از بافت‌های تاریخی توصیه شده است اما در عمل این حفاظت به خوبی اجرا نشده و بسیاری از بافت‌های تاریخی طی سدۀ گذشته تخریب شده و تغییر یافته‌اند. این روند همچنان ادامه دارد. در یادداشتِ پیشِ رو دربارۀ رابطۀ این وضعیت با تراکم‌فروشی و همچنین تعادل «ارزش مصرف» و «ارزش مبادله» املاک تأمل می‌کنم و از همین منظر راه برون رفت را می‌جویم.
اگر بنایی نگهداری نشود طی زمان فرسوده شده و ارزش مصرف‌اش کم می‌شود. ارزشِ مصرفِ ساختمانِ مسکونی در برآورده ساختن نیازهای سکونتی ساکنان‌اش است. ارزش مصرفِ یک بازارِ تاریخی برای کسانی است که مایحتاج‌شان را تهیه می‌کنند، کاسب‌های بازار، مردمی که آنجا وقت‌گذرانی می‌کنند، توریست‌ها و دیگران است. مرمتْ ارزش مصرف مِلک را دوباره ارتقا می‌دهد.
مثلاً بازار تاریخی شهر تبریز که طی سده‌ها پُررونق‌ترین بازار ایران بود در دورۀ معاصر با اهمیت یافتن ترافیک سواره و رونق مغازه‌های جنبِ خیابان و برخی عوامل مهم دیگر، رونق گذشته را از دست داد. همزمان عوامل گوناگونی همراه شدند تا حفاظت از این بازار طی دهه‌های اخیر – از ابتدای سدۀ حاضر – به طور اصولی و کامل انجام نشود. نتیجه اینکه از دهۀ ۱۳۴۰ از فرسودگی کالبدی بازار بحث شده است. (طرح جامع اول تبریز) از میانۀ دهۀ ۱۳۷۰ مرمت این بازار توسط بازاران و با هدایت و نظارت ادارۀ کل میراث فرهنگی استان آذربایجان شرقی انجام گرفت. این مرمت به دلیل اینکه با دخالت حداقلی دولت و توسط خود بازاریان صورت گرفته است با توجه به عظمت پروژه، چشمگیر و مهم است.
چرا بازار تبریز مرمت شد و بازسازی نشد؟ اوایل دهۀ ۱۳۷۰ نیروهایی هم بودند که طرفدار تملک، تخریب و بازسازی کامل بازار بودند. این رویکرد همان زمان به طور محدود در مرکز تاریخی تبریز اجرا شده و برای نمونه بازار شمس تبریزی به شکل مراکز خریدِ امروزی شکل گرفته بود. رویکرد تخریب نوسازی در بافت‌های کهنی که ارزش میراثی پایین‌تری داشته‌اند راحت‌تر و بیشتر اجرا شده است. آنچه که نوسازی بافت فرسوده نامیده می‌شود و در شهرهای کشور جریان دارد، در راستای همین رویکرد است.
بازسازی (همان تخریب نوسازی) زمانی محقق می‌شود که ارزش مبادلۀ ملک بر ارزش مصرف آن غلبه می‌یابد. این وضعیت در واقع زمینۀ مادی بازسازی به جای مرمت است.
مثالی نوعی از همان به اصطلاح بافت فرسوده بزنم. در مِلکی با زیربنای ۸۰ مترمربع در دو طبقه دو واحد مسکونی مستقل هر کدام به مساحت۶۰ مترمربع وجود دارد. دو خانوارِ خویشاوند در این ملک ساکن‌اند. آنها از فضاهایی که دارند بیشترین بهره‌برداری را دارند و از راه‌پله، زیرپله، حیاط و حتی پشت‌بام به طور چندمنظوره استفاده می‌کنند. برخی از خویشاندان این دو خانواده نیز در همان محله ساکن‌اند. شب‌های تابستان – اگر جا داخل آپارتمان کم باشد – همه می‌توانند در همان حیاط دور هم جمع شوند و هندوانه‌ای قاچ کنند. حال شرایطی ایجاد می‌شود که ارزش مبادلۀ این ملک بالا می‌رود. (دربارۀ اینکه چطور این ارزش بالا می‌رود بحث می‌کنیم.) اکنون سرمایه وارد عمل می‌شود. در اینجا تأکید بر منطق سرمایه است نه افراد سرمایه‌گذار لذا از سرمایه چونان یک عامل یا شخصیت حرف می‌زنیم. پس در عمل سرمایه‌گذار می‌تواند همان مالکِ اولیه و مصرف‌کنندۀ ملک باشد یا کسی باشد که در این مرحله ملک را می‌خرد. نتیجه یکی است. مِلک با انگیزۀ کسبِ سود تخریب و بازسازی می‌شود.
مصرف‌کنندگان قبلیِ ملکِ سهمی از سودِ ایجاد شده بُرده است. ملک ایشان در بازار به فرض ۸۰ میلیون تومان قیمت داشته، اما سرمایه‌گذار آن را ۹۰ میلیون تومان خریده است. با این پول خانواده‌های مثالی ما می‌توانند مثلاً یک آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری در همان محله بخرند. اما در حالی که در مِلکِ قبلْ هر دو خانوار می‌توانستند ساکن باشند، آپارتمان جدید تنها مناسب سکونت یک خانوار است. آنها همچنین می‌توانند دو آپارتمان ۴۵ متری مستقل بخرند. در این حال سرانۀ مسکونی شان کمتر شده است.
به علاوه احتمالاً مناسبات قدیمی میان آنها تغییر می‌کند و روابط‌شان تضعیف می‌شود. البته خانه‌ای دارند که در برابر زلزله مقاوم‌تر است. شاید به نظر برسد ایشان می‌تواند با پولی که دارند عین خانۀ قبلی‌شان را بخرد و ده میلیون هم دست‌شان بماند. اما وقتی تخریب نوسازی تبدیل به جریان شده آنها عین ملک قبلی‌شان را نمی‌توانند به قیمت ۸۰ میلیون تومان بخرد، چون فروشنده نیز ترجیح می‌دهد ملک‌اش را ۹۰ میلیون تومان به یک سرمایه‌گذار بفروشد. راه حل دیگر برای خانواده‌های مثالی ما این است که برای حفظ روابط و مناسبات قدیمی‌شان به محله‌ای ارزان‌تر بروند تا شبیه همان خانۀ قدیمی را بخرند و پولی هم در جیب‌شان بماند. در این فرایند، آنها اگر چه ده میلیون تومان سود کرده‌اند اما ملکی نصیب‌شان شده است که ارزش مصرف ملک اول را ندارد. در هر حال، ارزش مصرف و از این رو کیفیت زندگی افراد کمتر می‌شود. وقتی ارزش مبادله چشمگیر و هوس‌انگیز می‌شود، مالکان خانه‌های قدیمی راحت‌تر ارزش مصرف ملک‌شان را وامی‌نهند.
چطور می‌شود که ارزش مبادله بر ارزش مصرف غلبه می‌یابد؟ پاسخ این سوال توضیح می‌دهد که چرا بعضی جاها رویکرد بازسازی و در موارد معدود رویکرد مرمت در پیش گرفته می‌شود. پیش از پرداختن به این سوال توضیح دهیم که انتخاب میان مرمت و بازسازی همیشه وجود ندارد. در مواردی که ارزش‌های تاریخی و میراثی بنا یا یک بافتِ محدود برای همگان روشن و مورد توافق است، انتخاب بین مرمت یا بازسازی معنادار نیست. طرفداران رویکردِ بازسازی این مواردِ معدود را استثنا می‌دانند. اختلاف در پهنه‌های گسترده‌تر بافت‌های قدیمی شهرها است. در این موارد، رویکرد مرمت‌گری خواهان حفاظت است و به ارزش مصرف بافت توجه دارد در حالی که رویکرد بازسازی بیشتر متوجه ارزش مبادله است.
ارزش مبادله یک ملک شامل ارزش مبادلۀ زمین (عرصه) و ارزش مبادلۀ بنا (اعیان) است. طی زمان ارزش زمین در قسمت‌های مختلف شهر تغییر می‌کند؛ بعضی جاها ارزش زمین بالا می‌رود و بعضی جاها پایین می‌آید. اما روند کلی تغییر ارزش زمین در دورۀ توسعۀ شهر که شاید چند دهه طول بکشد، رو به افزایش است.
طی این دوره ارزش مبادلۀ زمینِ یک ملک بالارفته اما ارزش مصرف بنای واقع در آن (به علت نگهداری ناکافی) کاهش می‌یابد. در این شرایط غلبۀ ارزش مبادله می‌تواند سرنوشت ملک را رقم بزند اما هنوز زمینه برای تخریب نوسازی به طور کامل مهیا نیست. طی توسعۀ شهری تناسب پهنه‌های مختلف شهر برای کاربری‌های مختلف هم دگرگون می‌شود. مثلاً زمین‌هایی که زمانی برای سکونت بسیار مناسب بودند، ارزش مصرف‌شان برای سکونت کم شده و مثلاً برای تجارت مناسب‌تر می‌شود. از آنجا که کاربری تجاری گران‌تر است، ارزش مبادلۀ چنین زمینی بالا رفته است اما این شرایط تنها تغییر کاربری را اقتضا می‌کند نه تخریب نوسازی را. مورد اخیر با ورود عامل دیگری به صحنه مقتضی می‌شود: افزایش تراکم ساختمانی. افزایش تراکمِ مجاز آن قدر موثر است که می‌تواند مستقل از توسعۀ شهری که ارزش زمین را بالا می‌برد، ارزش مبادله‌ای زمین را غالب کند.
دولت (به معنای گستردۀ آن که شامل شهرداری هم هست) با ابزار سیاست‌گذاری می‌تواند ارزش مبادلۀ زمین را تغییر دهد. چنان که در نوسازی بافت‌های فرسوده، شهرداری با سیاست‌هایی خاص ارزش مبادله املاک را بالا می‌برد تا ساخت‌و‌ساز رونق بگیرد. یکی از راههای افزایش ارزش مبادله، تجمیع پلاک‌ها است.
با تجمیع، تراکم ساختمانیِ بیشتر ممکن می‌شود، مجموع مساحت مشاعات (دیوارها و راه‌پله و پارکینگ) کمتر و در نتیجه مساحت مسکونیِ خالص بیشتر می‌شود. مجموعۀ این‌ها ارزش مبادلۀ ساختمان‌های اصطلاحاً کُلنگیِِ ریزدانه را بالا می‌برد. اما مردم به دلایل فرهنگی و اجتماعی که در نظر شهرداری نشان از عقب‌ماندگی فرهنگی‌شان است از تجمیع استقبال نمی‌کنند.
پس شهرداری دفاتر تسهیلگری نوسازی را در محله‌ها ایجاد می‌کند تا با «فرهنگ‌سازی» و «آگاهی‌بخشی» مردم را از فواید نوسازیِ تجمیعی مطلع کنند. سازمان نوسازی شهر تهران حتی برای کسانی که املاک را نوسازی می‌کنند «بستۀ تشویقی» تهیه کرده بود که شامل بخشودگی یک عدد کسریِ پارکینگ، تراکم مجانی، واگذاری بن‌بست‌هایی که داخل واحدهای تجمیعی قرار می‌گرفتند و برخی موارد دیگر بود.
دولت نیز با تسهیلات ساخت مسکن از نوسازی در بافت‌های فرسوده حمایت می‌کند. این سیاست‌ها همه در راستای بیشتر کردن ارزش مبادلۀ ملک‌ها هستند. اما بیشترین افزایش ارزش مبادلۀ املاکْ ناشی از افزایش تراکم ساختمانی است. شهرداری این تراکم اضافه شده را می‌فروشد و کسب سود می‌کند. برای فروش این تراکم لازم است که ساختمان‌ها تخریب و بازسازی شوند. بنابراین شهرداری با افزایش تراکم ساختمانی در تمام شهر، ارزش مبادله‌ای زمین شهری را بالابرده و برای کسب سود، تخریب بازسازی را تشویق می‌کند.
کسب سود چنان هدف پُررنگی برای سرمایه‌گزاران و شهرداری شده است که ارزش مصرف فضای شهر و بناهای آن نادیده گرفته می‌شود. دیگر چندان مهم نیست که جریانِ تخریب نوسازی مهاجرت را به ساکنان محله‌ها تحمیل کند، تعلق محلی را تضعیف کند، گروههای کم‌درآمد را از شهر اخراج کند و به حواشی بفرستد و فرهنگ را متأثر کند. نمی‌گوییم بر فرهنگ تأثیر منفی بگذارد، چون مسأله این است که در تخریب نوسازی اساساً به پیامدهای اجتماعی و فرهنگی این رویکرد فکر نمی‌شود.
با این ملاحظات، برای کنترل و تحدید رویکرد تخریب نوسازی باید تراکم ساختمانیِ زمان شکل‌گیری یک بافت ثابت بماند. به این صورت که در شهری مثالی که دارای بافت کهنی صدها ساله، بافتی با قدمت نود سال و مناطقی با عمر ۴۰ سال هستیم و میانگین تراکم ساختمانی در بافت کهن به فرض ۲۵ درصد، در بافت نود ساله ۶۰ درصد و در بافت ۴۰ ساله ۱۲۰ درصد است؛ این میزان‌ها را ابدی و تغییرناپذیر بگیریم و تراکم‌های بالاتر را به مناطق نوساز ببریم.
اساسی‌ترین و موثرترین اقدام برای حفاظت از بافت‌های شهری همین تثبیت تراکم ساختمانی است چرا که بدون آن اقدامات دیگر از جنس وضع مقررات، تهیه آیین‌نامه، الگوسازی، فرهنگ‌سازی [!] و … بی‌فایده خواهد بود. امروز تهران بعد از دو دهه تراکم‌فروشی به شهری از ریخت‌افتاده و بد آب و هوا تبدیل شده است اما هنوز بسیاری بناهای دو- سه طبقه در مناطق مختلف این شهر وجود دارند که قابلیت تخریب نوسازی دارند. پس تا چند دهۀ دیگر هم شهرداری تهران می‌تواند از این راه در آمد کسب کند و ساکنان تهران همچنان باید در یک کارگاه ساختمانی وسیع زندگی کنند که هر سال غبارش بیشتر، بادش کم‌رمق‌تر و سایه‌هایش بلندتر می‌شود. شهرهای دیگر عبرت بگیرند.
