فرمول امنیت‌بخشی با وصول مطالبات تسهیلات مسکن
برای حل این مشکل، دولت‌های مختلف معمولاً سیاست‌های مختلفی در نظر می‌گیرند که شاخص‌ترین آن، ارائه تسهیلات مسکن از طریق بانک‌های تخصصی در این حوزه است.
در این بین، معمولاً بانکها با اخذ تدابیر مختلف و دادن تعهد، ضمانت‌های لازم را برای بازگرداندن اصل این تسهیلات انجام می‌دهند؛ به‌طوری که با احراز صلاحیت، متقاضیان این تسهیلات از میان کسانی گزینش می‌شوند که استطاعت مالی کافی برای بازگرداندن وام را داشته باشند.
علی‌رغم تمام اقداماتی که بانکها برای وصول مطالبات خود از مشتریان انجام می‌دهند، یک‌سری مسائل پیش‌بینی‌نشده باعث می‌شود متقاضیان تسهیلات در پرداخت اقساط خود دچار مشکل شوند و از این رهگذر، سیستم بانکی را نیز با چالش‌های زیادی مواجه کند.
به باور بسیاری از ناظران، مشکل اشتغال و شرایط کلان اقتصادی نقش گسترده‌ای در بروز مشکلاتی از این دست دارد. در بررسی این دو مولفه باید گفت موضوع اشتغال بیش از هر چیز ناشی از امنیت شغلی متقاضیان است؛ به‌طوری که با توجه به ناامنی‌های شغلی، معمولاً متقاضیان درخواست وام دچار مشکل می‌شوند و تمام محاسبات و پیش‌فرض‌های آنها در پرداخت اقساط تحت تاثیر ازدست‌دادن شرایط شغلی به هم می‌ریزد.
درباره بحث‌های کلان اقتصادی نیز باید گفت نداشتن رشد اقتصادی و افزایش درآمدهای ملی که به باور مسئولان مربوطه در زمان تحریم، حدود 20 درصد کاهش یافته است نیز باعث می‌شود افزایش حقوق و دستمزدها بر اساس نرخ‌های واقعی تورم محقق نشود و از رهگذر این امر، معمولاً متقاضیان تسهیلات در محاسبات مالی خود دچار مشکل می‌شوند. بنابراین، به‌مرور زمان، در بازگشت اقساط خود دچار مشکل می‌شوند.
البته نمی‌توان منکر این امر شد که نوسانات اقتصادی در همه دنیا وجود دارد و این مشکل فقط مربوط به کشور ما نمی‌شود. اگر بخواهیم به تجربه مشابه‌ای در این زمینه اشاره کنیم و نمونه تاثیر تحولات و نوسانات اقتصادی بر رفتار متقاضیان تسهیلات بانکی را نشان دهیم، می‌توانیم به تجربه آمریکا اشاره کنیم؛ تحولات اقتصادی در بازپرداخت تسهیلات برای مشتریان مشکل ایجاد کرد و این مشکل در بخش مسکن پررنگ‌تر بود.
بر اساس این تجربه بزرگ در ارتباط با بحرانی که ایالت‌متحده با آن روبه‌رو شده بود، حدود 90 درصد همه تسهیلاتی که در ارتباط با بخش مسکن ارائه شده بود، با مشکل بازپرداخت روبه‌رو شد.
برخورد سیستم بانکی آمریکا با مشتریان برای دریافت معوقات بانکی، کاملاً انعطاف‌ناپذیر بود. بدین معنی که هرکس قادر به بازپرداخت اقساط و بدیهی‌های بانکی خود نبود، بلافاصله واحد مسکونی‌‌اش توسط سیستم بانکی پس گرفته و به‌سرعت به بازار عرضه شد. این سیاست با تبعات اجتماعی و سیاسی بی‌شماری همراه است؛ زیرا متقاضیان این نوع تسهیلات، تمام پیش‌‌پرداخت و اقساطی که پرداخت کرده‌اند، از دست می‌دهند و در صف زیان‌دیده‌ها قرار می‌گیرند.
این نوع بازخوردها و واکنش‌های سختگیرانه سیستم بانکی در برابر معوقات بانکی مشتریان، به نظام‌هایی مربوط است که قوه قضائیه و قوه اجرایی آنها روی این مسائل بسیار جدی است و سخت‌گیری و جدیتش در وصول معوقات و اقساط تسهیلات بانکی به حدی است که به هیچ وجه، در برابر مشتریان از خود انعطاف نشان نمی‌دهد.
سازوکاری که این کشورها برای دریافت اقساط تسهیلات بانکی طراحی می‌کنند، به حدی جدی، سختگیرانه و انعطاف‌ناپذیر است که مشتریان بانکی باید تمامی محاسبات خود را انجام دهند که اگر کوچک‌ترین قصوری در بازپرداخت اقساط تسهیلات خود داشته باشند و در بازپرداخت دچار مشکل شوند، قطعاً سیستم بانکی بدون هیچ گذشتی، ملک آنها را می‌گیرد و به بازار عرضه می‌کند.
این رویه در شرایط رکود و رونق مسکن به‌صورت یکسان اجرایی می‌شود؛ اما اگر بخواهیم رفتار سیستم بانکی در کشورمان را در این زمینه ارزیابی کنیم، به این نتیجه خواهیم رسید که سیستم بانکی ما رفتار متعادل‌تری از بانک‌های سایر کشورها دارد.
بر این اساس، حتی در اوایل انقلاب، مردم و دریافت‌کنندگان تسهیلات بانکی از دولت و سیستم بانکی رفتارهای منعطف‌آمیزی دیده‌اند. برای مثال، در اوایل انقلاب، سیستم و مکانیسم دریافت اقساط بانکی به‌گونه‌ای طراحی شده بود که شاید دو تا سه سال به مردم مهلت می‌داد تا کسانی که در بازپرداخت اقساط خود دچار مشکل شده‌اند، فرصت جبران داشته باشند. بعد از این، بانکها از مشتریان دعوت می‌کردند با حضور در بانکها، حساب و کتاب‌های خود را انجام دهند.
این در حالی است که در بسیاری از کشورها، چنین انعطاف‌هایی در برخورد با مشتریان وجود ندارد. با همه این احوال، به باور کارشناسان، برای جلوگیری از تاثیرگذاری نوسانات بازار اقتصادی بر بازپرداخت تسهیلات مسکن، راه‌حل‌های مختلفی وجود دارد.
در این بین، راه‌اندازی صندوق بیمه پرداخت اقساط تسهیلات بانکی از راه‌حل‌های کارآمدی است که در بسیاری از کشورهای پیشرفته تجربه شده است. بر این اساس، اگر احیاناً یک بدهکار وام مسکن در دوره‌ای کوتاه‌مدت یا میان‌مدت قادر به پرداخت اقساط وامش نبود، این صندوق‌های بیمه که از منابع مالی تهیه شده است، شروع به پرداخت اقساط به بانکها می‌کند و به میزانی که این اقساط پرداخت می‌شود، آن ملک به رهن صندوق‌ها در می‌آید.
در این شرایط، مالکانی که از راه اقساط وام تسهیلات بانکی صاحب مسکن شده‌اند، حق بیمه ماهیانه به این صندوق واریز می‌کنند و این صندوق‌ها از قسط چهارم یا پنجم که وام‌گیرنده قادر به پرداخت قسطش نیست، شروع به واریز تسهیلات به حساب بانکها می‌کند. سپس از محل منابع و به همان میزان، مسکن بدهکار را به رهن خودش در می‌آورد.
در واقع، این قرارداد از ابتدا که وام ارائه می‌شود، با وام‌گیرنده منعقد می‌شود. همچنین لازم است مشوق‌های بانکی برای مشتریان خوش‌حساب در نظر گرفته شود؛ به‌طوری که این صندوق می‌تواند به وام‌گیرنده‌ها تعهد بدهد اگر اقساط خود را به‌موقع پرداخت کنند، 30 درصد از حق بیمه از سوی صندوق به آنها بازگردانده می‌شود.
به اعتقاد ناظران، چنین تسهیلات تشویقی هم باعث می‌شود انگیزه‌های لازم در مشتریان ایجاد شود و هم آنها ملزم شوند برای عقد قرارداد، به دفترخانه‌های ثبت مربوطه مراجعه کنند و نسخه‌ای از قرارداد را در اختیار بانکها قرار دهند. همچنین تعهد دهند به میزان اقساطی که از سوی سیستم بانکی وصول می‌شود، ملک در رهن آن بانک یا موسسه تسهیلات مسکن در بیاید.
به نظر بسیاری از کارشناسان، این راهکار در بسیاری از کشورهای پیشرفته تجربه شده است؛ به‌طوری که در بسیاری از موارد این سیاست زمینه‌ای فراهم می‌کند که سیستم بانکی در دریافت بازپرداخت تسهیلات اطمینان‌خاطر کسب کند.
برخی کارشناسان راهکار دیگری نیز برای حل این مشکل در نظر می‌گیرند و آن اجرای سیاست اجاره به شرط تملیک است که سیستم بانکی دولت‌های قبلی نیز آن را تجربه کرده‌اند. طرح مزبور دارای قوانین خاصی است که گروه‌های هدف از جمله زوج‌های جوان، زنان سرپرست خانوار و اقشار ویژه، در دولت اصلاحات را مدنظر قرار داده بود و بالاخره طرح اجاره به شرط تملیک با ساخت 120هزار واحد آغاز شد. به گفته مسئولان وقت، «طرح اجاره به شرط تملیک که در سال 78 شروع شد، تا سال 84 موفق شد سالانه 20هزار واحد مسکونی را تأمین کند و در اختیار متقاضیان قرار دهد که در مجموع، 100هزار واحد آن واگذار شد.»
ناظران بر این باورند در اجرای طرح اجاره به شرط تملیک، سیستم بانکی برای احتراز از بروز مشکل در وصول مطالبات خود از وام‌گیرندگانی که اصولاً تحت تاثیر مولفه‌های مختلفی نظیر کاهش توان مالی، افزایش تورم یا ازدست‌دادن فرصت‌های شغلی، امکان بازپرداخت اقساط را از دست می‌دهند، در بدو امر به انعقاد قراردادهای اجاره به شرط تملیک با آنها می‌پردازند.
جوهره عقد اجاره به شرط تملیک بر این امر استوار است که فروشنده ملک خود را به مستاجر اجاره می‌دهد؛ اما در کنار آن توافـق می‌شود اگر مستاجر شرایط عقد اجاره را دقیق اجرا کند و اجاره مورد توافق را به‌طور مستمر پرداخت کند، مال یا ملک مورد اجـاره به مالکیت مستاجر در آید یا موجر متعهد به انتقال مالکیت بـاشد.
بر اساس مکانیسم مذکور، اگر کسی آپارتمان 100متری خرید و فقط 30 درصد بهای آن را پرداخت کرد، 70 درصد آن به تملیک بانک می‌رود؛ اما سیستم بانکی به این مکانیسم‌ها در تمام دنیا دارای فرمول مشخصی است.
به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، در شرایطی که نوسانات اقتصادی و ناامنی شغلی، بسیاری از متقاضیان را در پرداخت اقساط تسهیلات بانکی دچار مشکل می‌کند، لازم است سیستم بانکی تدابیری در این زمینه در نظر بگیرد که با توجه به اینکه دو مولفه مذکور جزء الگوی‌های تجربه‌شده در بسیاری از کشورها است، تدابیر مربوط به اجرایی‌کردن این دو فرمول اتخاذ شود.
