بررسی دلایل صعود قیمت مسکن در شرایط سقوط معاملاتی

 سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در هفت مهرماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 93هزارو 524 فقره واحد مسکوني رسيد که در مقايسه با ماه مشابه سال قبل اندکی رشد داشته است.

بر اساس همین آمارها در هفت ماه سال 1394 ، تعداد معاملات آپارتمانهاي مسکوني شهر تهران به 84هزار و 96 واحد مسکوني رسيد که در مقايسه با ماه مشابه سال قبل 18.5- درصد کاهش نشان مي‌دهد.

در هفت ماه سال 1394 ، متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 4 ميليون و 198 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 0.2درصد افزايش نشان مي‌دهد. 

در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در ادبیات اقتصادی واژه هایی به نام سطوح مقاومت و حمایت داریم. گفت: "سطح حمایت" سطحی است که در آن فروشندگان دیگر حاضر به عرضه دارایی خود به قیمت پایین تر از آن نیستند و آنها به روند نزولی قیمتها خاتمه می دهند

سلمان خادم المله  بابیان مطلب فوق افزود: "سطح مقاومت" نیز سطحی است که در آن حاضر به پرداخت قیمتی بالاتر از آن نیستند و تا مدت زمان قابل ملاحظه ای از بالا رفتن قیمت جلوگیری می کنند.

سلمان خادم المله گفت: در شرایط کنونی بنظر می رسد فروشندگان حاضر به فروش ملک خود به قیمتی پایین تر از قیمت کنونی حاضر نیستند وقتی مالکان حاضر به پایین آوردن قیمت فروش املاک خود نیستند، یعنی قیمت مسکن به کف حمایتی رسیده و بعید به نظر می‌ رسد از ارقام فعلی پایین‌ تر برود.

وی ادامه داد: نزدیک سه سال است که قیمت اسمی ملک ثابت مانده و قیمت واقعی آن متناسب با تورم سه سال گذشته افزایش نیافته است و این به این معنی است که قیمت واقعی ملک کاهش یافته است.

خادم تاکید کرد: وقتی قیمت اسمی مسکن ثابت بوده و با میانگین تورم 12 درصد در طی سه سال مواجه بودیم یعنی قیمت واقعی مسکن حدود 36 درصد کاهش یافته است. این برای کسانی که در ملک سرمایه‌گذاری کردند اتفاق بسیار بدی بوده است. به همین لحاظ دیگر حاضر به فروش ملک خود با قیمت پایین‌تر نیستند.

این استاد دانشگاه گفت: در این شرایط به نظر می‌رسد قیمت املاک و مستغلات به سطح حمایت خود رسیده است. به همین دلیل کسانی که منابع خود را طی سالیان گذشته در بازار ملک سرمایه‌گذاری کردند با ضرر مواجه شدند و بعید به نظر می‌رسد از این به بعد قیمت‌ها را پایین بیاورند و حتی برای جبران هزینه فرصت از دست رفته شان میل به افزایش قیمت ملک دارند.

وی در پاسخ به این سوال که علیرغم این افزایش قیمت چرا حجم معاملات ملک کاهش یافته است؟ گفت: در حال حاضر علیرغم سیاست های تقویت کننده طرف تقاضا (از جمله افزایش سطح وام و کاهش نرخ سود بانکی) و سایر مشوقهایی که از طرف دولت به خریداران برای تشویق به خرید بیشتر داده شده بنظر می رسد توان متقاضیان برای خرید ملک به حد کافی نیست.

خادم المله با اشاره به اینکه رکودی که در چند سال گذشته دامنگیر اقتصاد شده و نیز نرخ بالای بیکاری، توان متقاضیان خرید ملک را به شدت سرکوب کرده است افزود: به استناد آمارهای منتشر شده سیاست های تقویت تقاضای مسکن اثر گذار و کافی نبوده است و اگر بخواهیم حجم معاملات افزایش پیدا کند باید سطح مشوق‌ها را افزایش دهیم.

این کارشناس در خاتمه گفت: ادامه رکود اقتصادی موجود و بی توجهی به آن چه در بخش ملک و چه در سایر بخشهای اقتصادی عواقب زیانباری را برای اقتصاد کشور در بر خواهد داشت و حتی ادامه این وضع عواقبی فراتر از آثار اقتصادی برای کشور به دنبال خواهد داشت.

همچنین رییس مرکز توسعه صنعتی ساختمان نیز در پاسخ به سوال ما که چگونه در مهر ماه امسال علیرغم کاهش معاملات،‌ قیمت‌ها 9/5 درصد افزایش داشته است،‌ گفت:‌ بر خلاف آنچه در ظاهر امر تصور می‌شود، معاملات امروز بازار مسکن نه به صورت نقد که به صورت تهاتر انجام می شود. مثلا مالکان به جای دریافت پول در قبال زمین یا مجتمع مسکونی بزرگ متراژ، آپارتمان نوساز کوچک متراژ دریافت می کنند. معامله‌ای که در آن بیش از 80 درصد ارزش معامله به صورت نقد بین طرفین معامله رد و بدل نمی‌شود.

بهروز سرابندی با بیان این مطلب، افزود: در این حالت اگر چه مشاوران املاک و دفاتر ثبت اسناد میزان ارزش املاک مورد معامله را ثبت می کنند و هزینه مورد نظرشان را از طرفین می گیرند اما در واقع پولی رد و بدل نمی‌شود. در این صورت زمانی که معامله ثبت می شود، هر کدام از طرفین که ارزش ملکشان را اعلام می کنند و چون هر کس می خواهد ملکش را باارزش جلوه کند، ‌قیمت بالایی اعلام می کند و دفتر مورد نظر بر اساس نقل قول افراد قیمت‌ها را ثبت می‌کند اما در اصل معامله که تبادل ملک به جای ملک است، تغییری ایجاد نمی‌کند. بنابراین فقط معامله غیر نقد افزایش یافته است.

وی تصریح کرد: در معاملات نقدی افزایش قیمتی در کار نیست. این همان موضوعی است که در اصطلاح عامی به آن«یر به یر»گفته می شود، شبیه اتفاقاتی از این دست هم در اوایل اسفند 94 افتاد. زمای که شهروندان تهرانی متوجه شدند که در سال آینده قرار است صدور پروانه گران شود، برای گرفتن پروانه هجوم آوردند اما ساخت و سازی بر خلاف ظاهر امر صورت نگرفت.

وی در مورد آمار‌های بانک مرکزی در مورد اجاره هم گفت: در بخش اجاره چون امکان تهاتر در بازار وجود ندارد،‌ می توان گفت به اندازه تورم قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است؛ یعنی حدود 10 درصد. به هر حال نیاز متقاضی به سمت اجاره گرایش پیدا کرده است.

سرابندی گفت: تا مساله تحریم‌ها به طور کامل از بین نرود و بانک‌ها و شرکت‌های خارجی معتبر در ایران سرمایه گذاری نکنند،‌ رکود صنعت ساختمان ادامه پیدا می‌کند.

همچنین عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران نیز به خبرنگار ما گفت:‌ این روال غیر طبیعی نیست. اما مهم این است که رکود افزایش پیدا کرده است. به هر حال تولید مسکن چند سالی است که متوقف شده و طبیعی است که بعد از چند سال که مسکن به بازار عرضه نشده،‌ آرام آرام دچار کمبود عرضه هم بشویم و خواه و ناخواه تاثیراتی بر قیمت مسکن بگذارد. این روند بی شک در سالیان آینده هم شدت پیدا می کند. به هر حال تقاضا در بخش مسکن بر خلاف بخش عرضه، کم نمی‌شود.

ایرج رهبر در مورد افزایش 10 درصدی اجاره‌بهاء در مهر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال 94 در گفت‌وگو با صما اظهار داشت: اجاره با خرید و فروش معمولا نسبت عکس دارد. وقتی کسی نتواند نیازش را در بازار خرید تامین کند،‌ متقاضی برای اجاره افزایش می یابد و قیمت‌ها تا حدودی روند صعودی پیدا می کنند.

رهبر اضافه کرد:‌ در مقطع زمانی هستیم که ممکن است تغییر و تحولاتی در دولت به وجود بیاید و قطعا فعالان منتظر انتخابات خواهند ماند. پس از آن هم تغییری ایجاد نمی‌شود مگر اینکه دولت طرح عظیمی در مقیاس مسکن مهر در پیش بگیرد و امتیازاتی را برای سازندگان قائل شود. آنچه مسلم است روال کنونی و طرح‌هایی مانند صندوق پس انداز مسکن یکم نمی تواند منجر به اتفاقات مثبت در بازار شود.

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در پاسخ به این سوال که رکود اخیر چه تفاوتی با دوره‌های قبلی رونق و رکود داشته است، گفت:‌ تقریبا هر پنج سال یک بار این اتفاق می افتاد. در گذشته این روند حدود دو سال طول می کشید و مجدد بازار به تعادل می رسید. اما در چهار سال اخیر وضعیت اقتصادی، برنامه‌های دولت،‌ کاهش قیمت نفت و همچنین افزایش تحریم‌ها منجر به طولانی شدن رکود شد و این سیکل بازار را از روال طبیعی خودش خارج کرد.