سریال تکراری رکود مسکن تا کی؟

رکود بازار مسکن تعداد معاملات را به‌شدت کاهش داده و از سوی دیگر تأثیر منفی برساخت و ساز داشته است، هرچند که در این مدت حباب قیمت‌ها شکسته شد و نرخ‌ها به کمتر از نرخ تورم رسید اما عدم فروش آپارتمان‌های نوساز موجب کنار رفتن انبوه‌سازان و تولیدکنندگان خرد مسکن از بازار ساخت‌وساز شد.

به تحلیل برخی از کارشناسان، سیاست‌های ضدتورمی دولت در چند سال گذشته از عواملی است که موجب رکود ساخت‌وساز در بخش مسکن شده است، به این معنا که انبوه‌سازان تسهیلاتی برای ساخت دریافت نمی‌کنند و از سوی دیگر وام‌های خرید هم جوابگوی متقاضیان مسکن نیست بنابراین کاهش عرضه و کاهش تقاضا رکود سنگینی را بر بازار مسکن تحمیل کرده است.

هرچند که دولت توانسته با این سیاست، تورم را کنترل کند اما زیان این سیاست به بازارهای تولیدی مانند مسکن رسیده و زنگ خطر را برای آینده به صدا درآورده است؛ زیرا بخش مسکن با صنایع زیادی در ارتباط است که این صنایع هم با رکود ساخت‌وساز با کاهش تولید و انباشت کالا مواجه شده‌اند؛ اما این پرسش کلیدی مطرح می‌شود که سریال تکراری رکود مسکن تا کی ادامه دارد؟

در این زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه تحولات بازار در کلان‌شهر بیانگر بهبود اوضاع معاملات و خروج از رکود است گفت: البته به‌طورمعمول در اواخر سال تقاضا و رفت‌وآمد به بنگاه‌ها افزایش پیدا می‌کند.

جلال صباغ بابیان مطلب فوق  افزود: با این وضعیت رشد قیمت اسمی مسکن با اختلاف نسبتاً قابل‌توجهی کمتر از تورم عمومی است و لذا قیمت واقعی مسکن به‌طورکلی در این دوره افزایش نخواهد داشت؛ اما به‌طورکلی در میانگین کشوری 33 درصد درآمد خانوارهای ایرانی صرف مسکن می‌شود.

وی ادامه داد: طی دو دهه گذشته، افزایش سهم مسکن در سبد مصرفی خانوار را با شیب ملایمی داشته‌ایم و هرچه گذشته است، مسکن سهم بالاتری از سبد هزینه خانوارها به خود اختصاص داد.

وی بابیان اینکه در کشورهای توسعه‌یافته، سهم مسکن از سبد مصرفی خانوار حدود 20 درصد است. گفت: در تهران 50 درصد و در خراسان رضوی 30 درصد درآمد خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود.

وی بابیان اینکه نحوه تصرف بخشی از خانوارهای ایرانی، اجاره‌ای است، گفت: در سال 65 حدود 78 درصد مردم، مالک بودند و در سال 90 این نسبت به 63 درصد رسیده است. بر اساس سرشماری ۹۰ حدود ۴۰ درصد خانوارها در تهران و البرز مستأجرند.

وی با اشاره به میانگین قدرت خرید مسکن در جامعه تصریح کرد: به‌طور میانگین هر خانواده سه دهه طول می‌کشد تا بتواند یک‌خانه بخرد. بر اساس سرشماری سال ۹۰ در کشور به ازای هر 100 مسکن 106 خانواده موجود بوده است.

وی در بخش دیگری از سخنانش تصریح کرد: تقاضای مسکن ازنظر سوداگرانه، عمدتاً با دوره رکود و رونق ارتباط مستقیم دارد، بر این اساس طی سه سال گذشته در بازار مسکن از تقاضای سوداگرانه خبری نیست.

این تحلیلگر بازار مسکن افزود: بااین‌حال رشد قیمت انواع مختلف واحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود. برای مثال این احتمال وجود دارد که واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت باثبات قیمت اسمی روبه‌رو شوند، درحالی‌که واحدهای مسکونی با متراژ متوسط افزایش خفیف قیمت اسمی را تجربه کنند.

در ادامه احمداوغلی کارشناس بازار مسکن گفت: با اطمینان می‌توان گفت که نرخ رشد قیمت مسکن در ادامه سال جاری به‌طور متوسط کمتر از نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار بانکی خواهد بود.

وی  افزود : لذا اگر هزینه خرید واحد مسکونی در بانک یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری سپرده‌گذاری شود یا از هر ابزار سرمایه‌گذاری دیگری با حداقل ریسک بازدهی بیش از سود سپرده‌ها کسب شود، حداقل تا فصل اول سال آینده و قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری در سال 1396 قدرت خرید سرمایه‌گذار برای خرید واحد مسکونی کاهش نخواهد یافت.

احمد اوغلی تأکید کرد: به‌طورکلی ورود متقاضی غیرمصرفی به بازار مسکن به‌طورکلی در سال جاری توجیه ندارد.

همچنین یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه این بازار وارد دوره پیش رونق نشده و کسانی که این موضوع را طرح کردند از یک نکته غافل بودند، گفت: افزایش معاملات بازار مسکن، یک جنبه کاملاً روانی و مرتبط با برجام داشت.

بیت‌الله ستاریان افزود: کسانی که موضوع ورود مسکن به دوره پیش رونق را طرح کردند به این نکته توجه نداشتند که افزایش نسبی معاملات بازار مسکن در ماه‌های اخیر، یک جنبه کاملاً روانی داشت که به حاشیه های برجام مربوط می‌شد.

وی تصریح کرد: اگر نتایج اقتصادی برجام در سطح جامعه نمود پیدا کند، می‌توان افزایش معاملات را به‌منزله پیش رونق مسکن تلقی کرد اما این اتفاق همچنان نیفتاده و عملاً مسکن وارد دوره پیش رونق نشده است.

وی گفت: در رکود فعلی مسکن، کل لایه‌های زیرین و صنایع وابسته به مسکن هم درگیر رکود شده و دچار ورشکستگی شده‌اند. ازاین‌رو اول باید تغییراتی در اقتصاد کلان ایجاد کنیم، برنامه‌های قوی اقتصادی پیش بگیریم و بعد منتظر رونق مسکن باشیم.

ستاریان با اشاره به اینکه تغییرات لازم در اقتصاد کلان رخ نداده و برنامه‌های قوی در پیش‌گرفته نشده است، تصریح ‌کرد: دولت و به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی، صورت‌مسئله رکود مسکن را بسیار کوچک دیدند و معتقد است با یک سری تمهیدات جزئی مانند افزایش مقدار تسهیلات، کاهش نرخ سود و... این بازار حرکت می‌کند و بعدازآن حرکت اقتصاد هم آغاز می‌شود.

این اقتصاددان در ادامه افزود: مسئولان موضوع را کوچک دیدند و در حد وام و تسهیلات به قضیه نگاه می‌کنند به طوری که اگر بخواهند با شوک صنعت ساختمان، اقتصاد را وارد رونق کنند، این شوک باید بر اساس اصول و قاعده باشد.

ستاریان پیرو این اظهارات، احتمال می‌دهد رکود بازار مسکن تا انتهای سال جاری و حتی تا پایان فصل اول سال آینده هم ادامه پیدا کند مگر اینکه تغییر و تحولاتی در برنامه‌های کلی اقتصاد رخ دهد.

در پایان علی رفیعی، معاون فروش یکی از شرکت‌های ساختمانی هلدینگ درباره وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: اکنون وضعیت مسکن در حالت رکود است و افرادی که در بازار اقدام به خرید مسکن کرده‌اند به‌قصد سرمایه‌گذاری وارد بازار نشده‌اند بلکه اصولاً خریدارانی هستند که به‌عنوان مصرف‌کننده نهایی به‌ناچار برای نیاز خود اقدام به خرید مسکن کرده‌اند.

وی با اشاره به مشکلات موجود در بازار مسکن درگفت‌وگو با«صما» اظهار داشت: در بازار مسکن سرمایه‌گذارانی وجود دارند که از رکود موجود در بازار منتفع هستند زیرا برخی از سازندگان به دلیل تنگناهای مالی مجبور به فروش کالاهای خود باقیمت پایین‌تر از نرخ اعلامی خواهند شد که این اقدام منجر به پایین بودن سود دریافتی از فروش کالای آن‌ها می‌شود.

رفیعی در ادامه گفت: در صورت تجدیدنظر دولت در برخی از سیاست‌های بخش مسکن، امید به راه‌اندازی و بازگشت رونق به مسکن وجود خواهد داشت.

رفیعی خاطرنشان کرد: با توجه به همراه شدن بازار مسکن با یک حاشیه امنیتی، دولت می‌تواند بازار مسکن را از طریق تسهیلات بلندمدت به سمت رونق هدایت کند و به نظر می‌رسد که کاهش نرخ سود بانکی بخشی از سرمایه افراد را به سمت بازار مسکن روانه خواهد کرد.

وی به عدم ثبات نرخ ارز در بازار اشاره کرد و گفت: نرخ ارز در بازار دائماً در حال تغییر و نیز طی کردن سیر صعودی است، لازم به ذکر است که با توجه پر نوسان بودن بازار ارز و تبعیت قیمت طلا از نرخ ارز و همچنین کاهش نرخ سود بانکی بعید نیست تا بخشی از سرمایه‌های افراد به سمت بازار مسکن ورود کند که در صورت رخ دادن چنین اتفاقی بازار مسکن رنگ رونق را به خود خواهد گرفت.