شیوه‌‌های علمی خروج از رکود
نبود یک برنامه عملیاتی برای حوزه مسکن، هشدار کارشناسان را از این جهت برانگیخته است که ممکن است درنهایت بازار به حال خود رها شود و خود راه خود را پیدا کند و از دل این موضوع، افزایش کاذب قیمت مسکن، سوداگری و مسائلی از این دست بیرون بیاید.
در آستانه آغاز به کار دولت دوازدهم کارشناسان اقتصادی در حالی از نبود یک برنامه عملیاتی برای خروج از رکود به‌ویژه در بخش مسکن انتقاد می کنند که معتقدند نه تنها دولت منتخب، تاکنون برنامه خاصی برای رونق مسکن اعلام نکرده، حتی نکته جالب این است که در برنامه توسعه ششم هم یک برنامه عملیاتی برای حوزه مسکن وجود ندارد و کارشناسان از این بابت به شدت ابراز نگرانی می کنند.
نسخه بی تاثیر دولت برای رونق مسکن
درواقع آنها بر این باورند که حتی اگر دولت بخواهد به منظور رونق مسکن، طرحی مثل مسکن اجتماعی در بافت‌های فرسوده را اجرایی کند، نمی توانیم بگوییم که نسخه رونق مسکن پیچیده شده و دیگر به نتیجه قطعی در این زمینه رسیده‌ایم. درواقع این هدف با اجرای چنین برنامه هایی محقق نمی شود.
از سوی دیگر اگر دولت بخواهد افزایش رقم وام مسکن را به عنوان ابزاری برای رونق مسکن معرفی کند، در این بخش هم باید گفت که اگرچه این امکانات و امتیازات جزو گام‌های مثبت دولت در این حوزه بوده و طی چند سال اخیر تا به حال رقم تسهیلات مسکن تا این حد افزایش نیافته بود، اما درنهایت این وام ها و تسهیلات هم به عنوان یکسری سبد حمایتی از مصرف کننده مطرح است.
به عقیده صاحب نظران اقتصادی، یکی از راهکارهای رونق مسکن، افزایش رشد اقتصادی است. رشد اقتصادی به این معنا که اگر سرمایه در گردش سایر صنایع ازجمله نفت، پتروشیمی، معادن، صنایع و تولید رشد کند و وارد جریان اقتصادی شود، حوزه مسکن اولین بخشی است که این سرمایه ها را به خود جذب می‌کند. اما در حال حاضر به دلیل نبود سرمایه در گردش مناسب در حوزه اقتصاد، بخش مسکن هم جذابیتی مردم و یا سرمایه‌گذاران حوزه مسکن ندارد که وارد این بازار و حرفه شوند.
به عبارت ساده تر، اگر رشد اقتصادی کشور افزایش یابد و گردش سرمایه و منابع مالی جاری در کشور بیشتر شود و مردم آن را به عینه در جیب و رفتار و خرید و فروش‌ها ببینند، حوزه مسکن هم از رکود خارج خواهد شد و رونق به آن بازمی‌گردد.
طبق شواهد موجود در شرایط کنونی تنها رونق قابل مشاهده در حوزه مسکن مربوط به بخش معاملات ملکی است که مصرف‌کنندگان و بهره برداران با استفاده از فرصت مناسب ثبات قیمت‌‌ها در بازار مسکن، در تلاش برای تبدیل به احسن و افزایش متراژ خانه‌ها هستند.
اما با این حال نمی توان گفت رونقی که در این بخش وجود دارد، همان رونق مورد انتظار است که می‌‌تواند تقاضای انباشته شده در بخش مسکن را پوشش دهد و برای رونق واقی مسکن باید در گام نخست سرمایه اقتصادی کشور رشد کند و در تمام صنایع به سرمایه در گردش دسترسی داشته باشیم و در چنین حالتی، فعالان ساختمانی هم برای حمایت از بخش مسکن و سرمایه‌گذاری در این حوزه گام بردارند.
دلایل گرانی مسکن
یکی دیگر از عوامل مهمی که صاحب نظران از آن به عنوان عامل رکود مسکن یاد می کنند، گرانی مسکن و قیمت بالای آن است که البته در بالا بودن قیمت مسکن به ویژه در پایتخت هم دلایل متعددی دخیل است.
صاحب نظران کمبود زمین و نبود زمین خالی در تهران را از مهمترین دلایل گرانی قیمت مسکن برمی شمرند و با اعتقاد به اینکه در صورت دسترسی به زمین کافی، قیمت مسکن هم کاهش می‌یابد، می گویند: همانطور که در مناطق حاشیه ای تهران، به علت ارزانی زمین، املاک و آپارتمان‌های مناسبی که بعضا قابل مقایسه با بخشی از واحدهای ساخته شده داخل تهران است، به طور میانگین با مبلغ متری دو و نیم میلیون تومان معامله می‌شود، چون درنهایت مصالح ساختمانی مشابه حتی در مناطق شمالی و جنوبی تهران مورد استفاده قرار می گیرد.
اما نکته بعدی این است که یکسری زمین و مسکن انباشته در تهران وجود دارد که متعلق به دوایر دولتی، نهادها و نیروهای نظامی است و دولت باید به‌نحوی برنامه‌ریزی کند که به صورت بسیار دقیق میزان نیاز این نهادها به اراضی و املاک مشخص شود و املاک انباشت شده را از دست آنها خارج و به بازار مسکن ارائه کند.
دولت املاک دوایر دولتی را آزاد کند
بر همین اساس اقتصاددانان معتقدند: باید این زمین‌ها، واحدهای مسکونی و املاکی که به عنوان سرمایه و سپرده در اختیار نهادها و دوایر دولتی از جمله بانک‌ها قرار گرفته است، از اختیار آنها خارج شود.
بر اساس این گزارش در حال حاضر طبق آمار رسمی و غیررسمی بانک مرکزی 600 موسسه مالی و اعتباری وجود دارد و طبیعی است که موسسات مالی و اعتباری در گام نخست آغاز به کار خود، برای دریافت مجوز از بانک مرکزی مجوز باید چندصد میلیارد پشتوانه مالی و ریالی داشته باشند تا بانک مرکزی به آنها مجوز فعالیت بانکی بدهد. از همین رو بخش عمده‌ای از این موسسات برای این منظور طی چند سال قبل اقدام به خرید ملک کرده اند تا به عنوان پشتوانه ای برای آنها مطرح شود.
به این ترتیب صاحب نظران با اعتقاد به اینکه این رویکرد موسسات مالی و بانکی، امروز به یکی از دلایل مهم گرانی املاک تبدیل شده است تاکید می کنند: خرید و انباشت این املاک توسط بانک ها موجب افزایش قیمت مسکن شده است. چرا که این املاک آزاد نیست و به عنوان سپرده های بانکی مسدود شده و یا بهره‌برداری های خاص دیگری از آنها انجام می‌شود.
به این ترتیب در صورتی که برای حل این قبیل مسائل شفاف سازی انجام گیرد، قطعا راهکارهای مناسبی جهت خروج از رکود و رونق مسکن به شیوه های علمی وجود دارد.
بر این اساس، شیوه علمی خروج از رکود و آرایش انضباط مالی در حوزه مسکن، به چنین مسائلی اشاره دارد که تا وقتی این مسائل حل نشود، هر گونه تقلایی برای یافتن یک راه حل دقیق جهت رونق مسکن راه به جایی نمی برد و در نهایت هم بازار مسکن بر موج جریان اقتصادی سوار می شود که معلوم نیست به کجا می‌رود و این بدترین حالت در حوزه مسکن است.
نسخه بی تاثیر دولت برای رونق مسکن
درواقع آنها بر این باورند که حتی اگر دولت بخواهد به منظور رونق مسکن، طرحی مثل مسکن اجتماعی در بافت‌های فرسوده را اجرایی کند، نمی توانیم بگوییم که نسخه رونق مسکن پیچیده شده و دیگر به نتیجه قطعی در این زمینه رسیده‌ایم. درواقع این هدف با اجرای چنین برنامه هایی محقق نمی شود.
از سوی دیگر اگر دولت بخواهد افزایش رقم وام مسکن را به عنوان ابزاری برای رونق مسکن معرفی کند، در این بخش هم باید گفت که اگرچه این امکانات و امتیازات جزو گام‌های مثبت دولت در این حوزه بوده و طی چند سال اخیر تا به حال رقم تسهیلات مسکن تا این حد افزایش نیافته بود، اما درنهایت این وام ها و تسهیلات هم به عنوان یکسری سبد حمایتی از مصرف کننده مطرح است.
به عقیده صاحب نظران اقتصادی، یکی از راهکارهای رونق مسکن، افزایش رشد اقتصادی است. رشد اقتصادی به این معنا که اگر سرمایه در گردش سایر صنایع ازجمله نفت، پتروشیمی، معادن، صنایع و تولید رشد کند و وارد جریان اقتصادی شود، حوزه مسکن اولین بخشی است که این سرمایه ها را به خود جذب می‌کند. اما در حال حاضر به دلیل نبود سرمایه در گردش مناسب در حوزه اقتصاد، بخش مسکن هم جذابیتی مردم و یا سرمایه‌گذاران حوزه مسکن ندارد که وارد این بازار و حرفه شوند.
به عبارت ساده تر، اگر رشد اقتصادی کشور افزایش یابد و گردش سرمایه و منابع مالی جاری در کشور بیشتر شود و مردم آن را به عینه در جیب و رفتار و خرید و فروش‌ها ببینند، حوزه مسکن هم از رکود خارج خواهد شد و رونق به آن بازمی‌گردد.
طبق شواهد موجود در شرایط کنونی تنها رونق قابل مشاهده در حوزه مسکن مربوط به بخش معاملات ملکی است که مصرف‌کنندگان و بهره برداران با استفاده از فرصت مناسب ثبات قیمت‌‌ها در بازار مسکن، در تلاش برای تبدیل به احسن و افزایش متراژ خانه‌ها هستند.
اما با این حال نمی توان گفت رونقی که در این بخش وجود دارد، همان رونق مورد انتظار است که می‌‌تواند تقاضای انباشته شده در بخش مسکن را پوشش دهد و برای رونق واقی مسکن باید در گام نخست سرمایه اقتصادی کشور رشد کند و در تمام صنایع به سرمایه در گردش دسترسی داشته باشیم و در چنین حالتی، فعالان ساختمانی هم برای حمایت از بخش مسکن و سرمایه‌گذاری در این حوزه گام بردارند.
دلایل گرانی مسکن
یکی دیگر از عوامل مهمی که صاحب نظران از آن به عنوان عامل رکود مسکن یاد می کنند، گرانی مسکن و قیمت بالای آن است که البته در بالا بودن قیمت مسکن به ویژه در پایتخت هم دلایل متعددی دخیل است.
صاحب نظران کمبود زمین و نبود زمین خالی در تهران را از مهمترین دلایل گرانی قیمت مسکن برمی شمرند و با اعتقاد به اینکه در صورت دسترسی به زمین کافی، قیمت مسکن هم کاهش می‌یابد، می گویند: همانطور که در مناطق حاشیه ای تهران، به علت ارزانی زمین، املاک و آپارتمان‌های مناسبی که بعضا قابل مقایسه با بخشی از واحدهای ساخته شده داخل تهران است، به طور میانگین با مبلغ متری دو و نیم میلیون تومان معامله می‌شود، چون درنهایت مصالح ساختمانی مشابه حتی در مناطق شمالی و جنوبی تهران مورد استفاده قرار می گیرد.
اما نکته بعدی این است که یکسری زمین و مسکن انباشته در تهران وجود دارد که متعلق به دوایر دولتی، نهادها و نیروهای نظامی است و دولت باید به‌نحوی برنامه‌ریزی کند که به صورت بسیار دقیق میزان نیاز این نهادها به اراضی و املاک مشخص شود و املاک انباشت شده را از دست آنها خارج و به بازار مسکن ارائه کند.
دولت املاک دوایر دولتی را آزاد کند
بر همین اساس اقتصاددانان معتقدند: باید این زمین‌ها، واحدهای مسکونی و املاکی که به عنوان سرمایه و سپرده در اختیار نهادها و دوایر دولتی از جمله بانک‌ها قرار گرفته است، از اختیار آنها خارج شود.
بر اساس این گزارش در حال حاضر طبق آمار رسمی و غیررسمی بانک مرکزی 600 موسسه مالی و اعتباری وجود دارد و طبیعی است که موسسات مالی و اعتباری در گام نخست آغاز به کار خود، برای دریافت مجوز از بانک مرکزی مجوز باید چندصد میلیارد پشتوانه مالی و ریالی داشته باشند تا بانک مرکزی به آنها مجوز فعالیت بانکی بدهد. از همین رو بخش عمده‌ای از این موسسات برای این منظور طی چند سال قبل اقدام به خرید ملک کرده اند تا به عنوان پشتوانه ای برای آنها مطرح شود.
به این ترتیب صاحب نظران با اعتقاد به اینکه این رویکرد موسسات مالی و بانکی، امروز به یکی از دلایل مهم گرانی املاک تبدیل شده است تاکید می کنند: خرید و انباشت این املاک توسط بانک ها موجب افزایش قیمت مسکن شده است. چرا که این املاک آزاد نیست و به عنوان سپرده های بانکی مسدود شده و یا بهره‌برداری های خاص دیگری از آنها انجام می‌شود.
به این ترتیب در صورتی که برای حل این قبیل مسائل شفاف سازی انجام گیرد، قطعا راهکارهای مناسبی جهت خروج از رکود و رونق مسکن به شیوه های علمی وجود دارد.
بر این اساس، شیوه علمی خروج از رکود و آرایش انضباط مالی در حوزه مسکن، به چنین مسائلی اشاره دارد که تا وقتی این مسائل حل نشود، هر گونه تقلایی برای یافتن یک راه حل دقیق جهت رونق مسکن راه به جایی نمی برد و در نهایت هم بازار مسکن بر موج جریان اقتصادی سوار می شود که معلوم نیست به کجا می‌رود و این بدترین حالت در حوزه مسکن است.
منبع: صما
