دو راهکار برای رونق واقعی بازار مسکن

به گزارش سازه نیوز، این موضوع در حالی مطرح می شود که به اذعان کارشناسان اقتصادی، حتی پیش از جهش قیمت ها نیز رونقی متوجه بازار مسکن نبود و سیاست خاصی از سوی وزارت راه و شهرسازی اجرایی نشده بود که بگوییم مسکن از رکود خارج شده بود.

به گفته آنها مردم به واسطه نگرانی از افزایش قیمت ارز و برای حفظ ارزش دارایی خود، دارایی ها و سرمایه های نقدی خود را به یک کالای فیزیکی تبدیل کردند و بر این اساس، واحدهای مسکونی کوچکی را خریداری یا خانه های خود را تبدیل به احسن کردند.

در این بین از آنجایی که قیمت ساخت مسکن افزایش پیدا کرد، این مقایسه از سوی سازندگان صورت گرفت که اگر واحدهای مسکونی ساخته شده خود را به قیمت پایینی بفروشند، بعدها نمی توانند مجددا به همین قیمت بنا کنند و به این دلیل، افزایش قیمتی در بازار مسکن اتفاق افتاد که در پی آن، خود سازندگان نیز اقدام به احتکار مسکن کردند و از فروش واحدهای مسکونی خود منصرف شدند.

از سوی دیگر بانک ها که خود جرو بنگاهداران اصلی بخش مسکن به ویژه در تهران بودند، قیمت فروش مسکن را بالا بردند و این جو را ایجاد کردند که بازار مسکن رونق گرفته است. در پی این امر، شاهد هجوم مردم برای خرید مسکن بودیم. حال آنکه این خریدها بیشتر در قالب جابه جایی و تبدیل به احسن خانه ها انجام می شد و وزارت راه سیاست صحیح و اثربخشی در بازار مسکن اجرایی نکرده بود.

براین اساس واقعیت آن است که افزایش نرخ ارز بخش مسکن را رونق نداد؛ بلکه رشد نرخ ارز و تلاش برای ایجاد دارایی فیزیکی باعث شد که خرید و فروش هایی در بخش مسکن صورت بگیرد. در عین حال عدم تقارن اطلاعات بین خریداران و فروشندگان که درواقع بنگاه های مسکن آن را ایجاد کردند، باعث شد که واحدهای ساخته شده افزایش قیمت بالایی را تجربه کند و این اتفاق به خصوص در برخی از مناطق شهر به دست برج سازان و پیمانکاران رخ داد.

این واحدها در حالی به بازار فروش عرضه نمی شوند که برخی سازندگان معوقات بانکی بالایی دارند، اما بانک ها فشاری برای گرفتن مطالبات خود به آنها وارد نمی کنند تا آنها نیز به ناچار اقدام به فروش واحدهای خود کرده و مطالبات بانک ها را پرداخت کنند و عملا مسئله پرداخت مطالبات بانکی به دلیل اهمال بانک ها از سوی سازندگان به تعویق افتاده است.

به این ترتیب کارشناسان بازار مسکن، بر این باورند که برای خارج کردن مسکن از رکود، در مرحله اول باید هزینه ساخت مسکن کاهش پیدا کند و در گام دوم باید سیاست دریافت مالیات از خانه های خالی اجرایی شود.

اما این در حالی است که انتقادات زیادی هم به دریافت مالیات از خانه های خالی وجود دارد و منتقدان بر این باورند که حتی اجرایی کردن چنین طرحی نمی تواند در عرضه واحدهای مسکونی خالی به بازار فروش و جلوگیری از احتکار آنها توسط مالکان اثربخش باشد.

اقتصاددانان در پاسخ به این موضوع می گویند: دریافت مالیات از خانه های خالی ابزاری است که در کشورهای مختلف دنیا توسط دولت ها به کار گرفته شده و پاسخگو بوده است. چرا که اگر سازنده ملزم به پرداخت مالیاتی باشد که به دلیل عدم فروش واحدهای ساخته شده خود ناچار به پرداخت آن مالیات است؛ پس طبیعتا راضی به فروش واحدهای مسکونی خود چه بسا با قیمت ارزانتر نیز می شود.

با این حال، این سیاست اگرچه مدت زمان طولاتی است که در دولت مطرح شده، اما هر بار از سوی ذی نفعان بخش مسکن عقب رانده شده و با این گروه های ذی نفع از اجرایی شدن این سیاست در بازار مسکن مخالفت کرده اند.

مخالفان با مقایسه بخش مسکن با سایر صنایع می گویند: همانطور که برای رونق بخش صنعت، بر کاهش مالیات دریافتی از تولیدکنندگان تاکید می شود، برای بخش مسکن نیز نباید مالیات های این چنینی در نظر گرفته شود.

به این ترتیب اگرچه سال هاست این بحث مطرح است که مالکان و سازندگان باید واحدهای خالی خود را به بازار مسکن عرضه کنند و در غیر این صورت باید مالیات آن را پرداخت کنند؛ اما کماکان این طرح به بهانه های مختلف به مرحله اجرایی نرسیده است.

به گفته صاحب نظران، این در حالی است که اخذ مالیات بابت خرید و فروش مسکن باعث می شود که خانه ها چندین بار خرید و فروش نشوند و یا اقدام به احتکار آنها نشود. به همین دلیل کارشناسان اقتصاد مسکن بر تغییر نظام مالیات بر مسکن اصرار می ورزند.

احتکار مسکن، موضوعی است که در سیاست های بخش مسکن هیچ گاه صحبتی از آن به میان نیامده است. چرا که به قدری گروه های ذی نفع در این بخش وجود دارند که ترجیح می دهند به این بخش ورود نکنند تا حساسیت ها نسبت به این موضوع برانگیخته نشود.

براین اساس، کماکان مسئله خانه های خالی به صورت لاینحل باقی مانده و از چندین سال پیش واحدهای مسکونی ساخته شده، برای فروش به بازار عرضه نشده اند.