مقاومت خنثی فروشندگان در بازار مسکن

منطق ساده‌ای در هر بازاری برای تعیین قیمت‌ها وجود دارد و آن تناسب عرضه و تقاضا است. در حال حاضر با توجه به جهش قابل ملاحظه قیمت مسکن، بخش تقاضا قدرت خود را از دست داده و کارشناسان می‌گویند حداقل تا 10 فصل این وضعیت ادامه پیدا خواهد کرد. در این فاصله هر نوع تحول قیمتی در بازار مسکن، زمان دستیابی به رونق مجدد را طولانی‌تر می‌کند. طی سه ماه اخیر میانگین قیمت مسکن شهر تهران 9 میلیون و 789 هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به سه ماه قبل از آن سه درصد افزایش یافته است. سال گذشته در همین زمان متوسط قیمت مسکن شهر تهران پنج میلیون و 530 هزار تومان به ثبت رسید. آذرماه 1396 نیز به عنوان نقطه آغاز افزایش قیمت، میانگین قیمت مسکن تهران پنج میلیون و 90 هزار تومان بود. آذرماه 1394 هم متوسط قیمت سه میلیون و 880 هزار تومان بود. همان طور که آمار نشان می‌دهد قیمت نسبت به آذرماه سال 1396 معادل 92 درصد و نسبت به آذرماه 1394 معادل 152 درصد رشد یافته است.

برخی کارشناسان معتقدند با توجه به رشد قابل ملاحظه قیمت مصالح ساختمانی ناشی از نوسانات نرخ ارز، قیمت مسکن در آینده افزایش خواهد یافت. با این حال عده‌ای دیگر می‌گویند بازار مسکن، تورم آینده را پیش‌خور کرده و جهش قیمت‌ها با توجیه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، منطقی به نظر نمی‌رسد. از سوی دیگر بسیاری از سازندگانی که سال 1394 واحدهای خود را با قیمت مصالح آن زمان ساختند، سال 1397 آپارتمان‌ها را به عنوان واحد کلید نخورده نوساز با 152 درصد رشد قیمت فروختند. بنابراین اگر مجدداً قیمت‌ها را به طور مثال 50 درصد افزایش دهند یعنی 202 درصد سود خواهند کرد که این مقدار سود در هیچ بخشی از اقتصاد کشور وجود ندارد. توجیه برخی سازندگان این است که رشد قیمت مسکن طی یک سال اخیر 70 درصد پایین‌تر از طلا و ارز بوده که در پاسخ باید گفت قیمت طلا و ارز از سال 1392 تا کنون نوسان بسیار اندکی داشته و حالا که به رشد حدود 160 درصد رسیده تقریباً با رشد 152 درصد قیمت مسکن برابر شده است. لذا در حال حاضر توجیهی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد.

در یک نظرسنجی اینترنتی با حضور 287 نفر از شرکت کنندگانی که عمدتاً فعال حوزه مسکن هستند، نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1398 همتراز با تورم عمومی پیش‌بینی شده است. 26 درصد افراد معتقدند افزایش قیمت مسکن همسطح تورم پیش می‌رود. 25 درصد گفته‌اند کمی بالاتر از تورم خواهد بود. 17 درصد پایین‌تر از نرخ تورم را برای این بخش پیش‌بینی کرده‌اند. 17 درصد نیز معتقدند نرخ رشد قیمت مسکن منفی خواهد بود. 11 درصد به رشد بیش از دو برابر تورم نظر داده‌اند و تنها 4 درصد گفته‌اند که قیمت مسکن در سال جاری به دو برابر نرخ تورم می‌رسد.

با وجود گرمای نسبی معاملات در اسفندماه سال گذشته، در روزهای نخستین سال جاری بازار تقریباً در رکود کامل به سر برده است. بر اساس اعلام اتحادیه مشاوران املاک، معاملات مسکن در اسفندماه 1397 نسبت به زمان مشابه سال قبل در کل کشور و شهر تهران به ترتیب 26 درصد افزایش و هفت درصد کاهش داشته است؛ با این حال تعداد قراردادها به ترتیب 24 و 33 درصد نسبت به بهمن ماه افزایش نشان می‌دهد.

اما در خصوص سال جدید با توجه به قرار داشتن در روزهای تعطیل، تعداد معاملات قابل توجه نبوده است؛ به طوری که در 16 روز ابتدای فروردین ماه 1398 تنها 61 مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده و باید ببینیم در 15 روز باقی‌مانده چه اتفاقی می‌افتد. این در حالی است که فروردین ماه سال گذشته تعداد قراردادهای خرید و فروش شهر تهران 5000 مورد بود.

در شرایطی که شاخص‌های متعدد از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1397 حکایت داشت، بر اساس اعلام برخی آمارهای غیررسمی در اسفندماه رشد ماهیانه قیمت مسکن به 8 درصد رسیده است. افزایش میانگین ماهیانه قیمت مسکن پایتخت در ماه‌های مهر، آبان، آذر، دی، بهمن و اسفند به ترتیب 6.4، 6.6، 4.1، 2.5، 1.7 و 8 درصد به ثبت رسیده است. همان‌طور که آمار نشان می‌دهد پس از یک وقفه قیمتی، مجدداً در اسفندماه با رشد قیمت مواجه شده‌ایم که علت اصلی آن جنب‌وجوش برخی خریداران نگران از شرایط بعد از عید بوده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: یک نگاه فکری در کشور ما وجود دارد که همواره مسائل را به بازه‌های زمانی قبل و بعد از اتفاقات تقسیم می‌کند. قبل از عید، بعد از عید؛ قبل از انتخابات، بعد از انتخابات؛ قبل از ماه رمضان، بعد از ماه رمضان. این انگاره همیشه وجود داشته و امسال هم دیده می‌شود. به همین دلیل غالباً در ماه‌های پایانی سال حجم معاملات برخی کالاها از جمله مسکن بالا می‌رود که به افزایش نسبی قیمت منجر می‌شود.

مصطفی قلی خسروی بیان می‌کند: بسیاری افراد تصور می‌کنند قیمت خانه و سایر کالاها قرار است در سال 1398 دچار جهش شود. اما با توجه به تجربه 50 ساله‌ای که در حوزه املاک دارم می‌گویم سال جاری مطلقاً جهش قیمت اتفاق نمی‌افتد و قیمت مسکن نهایتاً معادل نرخ تورم افزایش می‌یابد.