خروج تقاضاهای سرمایه ای از بازار مسکن
یک تحلیلگر بازار مسکن معتقد است این بازار نیز مانند دیگر بازارها، در صورت کاهش تقاضا، با افت قیمت‌ها روبه‌رو خواهد بود.
سید امین زرگر مرادی در گفت‌وگو با صمت در پاسخ به این پرسش که «دعوت وزیر راه و شهرسازی از مردم در زمینه نخریدن مسکن، چه قدر می‌تواند در ساماندهی بازار و کاهش نرخ خانه موثر باشد؟» گفت: چنین سخنانی، جو روانی ایجاد می‌کند و واضح است که جو روانی، چه در دوره رونق و چه دوره رکود، تاثیرگذار خواهد بود. به عنوان مثال اگر ما افزایش صد درصدی نرخ در یک کالا داشته باشیم، جو روانی در دوره رونق، این افزایش را بسیار بیشتر نشان می‌دهد.
او افزود: البته پیش از این سخنان نیز این پیش‌بینی را درباره بازار مسکن داشتیم که به سمت رکود پیش خواهد رفت و رکود و آرامش نسبی ایجاد شده را نمی‌توان ناشی از سیاست‌های خاصی از سوی وزارت راه و شهرسازی دانست. مسئولان نتوانسته‌اند رونق و افزایشی در این حوزه ایجاد کنند و اکنون نیز نمی‌توانند رکود ایجاد کنند اما چون می‌دانند بازار به چه سمتی می‌رود، مسائلی مانند نخریدن را مطرح می‌کنند.
این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: وقتی عرضه و تقاضا در زمینه یک کالا متناسب نبوده و تقاضا کمتر از عرضه باشد، خواه ناخواه با کاهش نرخ روبه‌رو خواهیم شد و در مقابل، اگر تقاضا بیش از عرضه باشد، افزایش قیمت را شاهد خواهیم بود. این، یک اصل اقتصادی است.
مرادی ۳ عامل را در حاکم شدن رکود فعلی بر بازار مسکن موثر دانست و گفت: یکی از مهم‌ترین دلایل این است که بخش زیادی از معامله‌های بازار مسکن که معامله‌های سرمایه‌ای بود، از بازار خارج شدند.
او توضیح داد: برخی از مردم تلاش می‌کنند با سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، ارزش پول خود را حفظ کنند بنابراین بدون اینکه نیاز واقعی داشته باشند، خانه دوم یا سوم خریداری می‌کنند. البته به طور سنتی نیز سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در میان مردم ما رایج است زیرا ریسک بازارهای بورس و طلا و ارز را ندارد. بعد از افزایش‌های اخیر قیمت مسکن و راکد شدن بازار، این نوع معامله‌ها که بیشترین معامله‌های غیرمصرفی بود نیز از بازار خارج شده است. درواقع این افراد متوجه شده‌اند که دیگر شرایط به گونه‌ای نیست که بتوانند خانه ای را بخرند و پس از مدت کوتاهی با قیمتی بالاتر بفروشند.
این تحلیلگر بازار مسکن یادآوری کرد: سیاست گذار باید با جذب تقاضاهای سرمایه ای و استقبال از آن از این نقدینگی در جهت مثبت و تولید بهره بگیرد.
او دومین دلیل رکود بازار مسکن را نبود توان خرید مسکن از سوی متقاضیان واقعی عنوان کرد و افزود: اگرچه با خروج تقاضاهای سرمایه‌ای از بازار، در حال حاضر فقط تقاضاهای مصرفی و واقعی باقی مانده است اما بیشتر افراد این بخش از جمله خانه اولی‌ها در حال حاضر توان خرید ملک با قیمت‌های جدید را ندارند.
مرادی سومین عامل بروز رکود در بازار مسکن را متناسب نبودن وضعیت تولید مسکن با نوع تقاضا و مشکلات موجود در زمینه پاسخگویی به تقاضاهای مصرفی دانست و افزود: به عنوان مثال در تهران بخشی از تولید مسکن متراژ بالادر مناطق لوکس است در حالی که تقاضاهای واقعی یعنی خانه اولی‌ها نمی‌توانند در مناطقی مانند منطقه یک خانه خریداری کنند. از سوی دیگر در منطقه‌های پایین و مرکزی‌تر یا بافت فرسوده، خانه مناسب برای آنها وجود ندارد.
او با بیان اینکه بخشی از این مشکل به دلیل ضعف قوانین حمایتی از بخش خصوصی در تولید مسکن کوچک متراژ است، یادآوری کرد: تولید مسکن فعلی، متناسب با نیاز واقعی نیست و ما با عرضه مازاد واحدهای بزرگ متراژ در مناطق گران شهرها و کمبود عرضه کوچک متراژها در مناطق متوسط به پایین مواجهیم
این تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که چه راهکارهایی می‌تواند بازار مسکن را ساماندهی کند، گفت: دولت باید خود را از حیطه تولید مسکن کنار بکشد زیرا ساخت و ساز کار دولت نیست بلکه کار او حمایت گسترده از بخش خصوصی و سازندگان است. از سوی دیگر ضوابط ساخت و ساز باید تغییر کند و بازنگری شود. و حمایت موثر با هدایت نقدینگی و تسهیلات به سمت واحدهای کوچک متراژ در مناطق عادی تولید کنندگان مسکن را به این مناطق هدایت کرد
به گفته او در حال حاضر وضعیت ضوابط به گونه‌ای است که ساخت و ساز در مناطق بالاتر و با متراژهای بزرگ تر معمولا، سود بیشتری داشته و به همین دلیل بیشتر سازندگان قید ساخت و ساز در مناطق دیگر را می‌زنند.
زرگرمرادی با تاکید بر لزوم سیاستگذاری دولت در حوزه مسکن و همزمان، تقویت بخش خصوصی در این عرصه، بیان کرد: با توجه به وضعیت اقتصادی و گران شدن کالاهای مختلف، در حال حاضر بخش خصوصی هم برای تولید مسکن با مشکلات زیادی روبه‌رو شده است زیرا هزینه‌های تولید مسکن بصورت افسارگسیخته ای افزایش پیدا کرده است. به همین دلیل بسیاری از سازندگان از این حوزه خارج شده‌اند که می تواند باعث به هم خوردن توازن عرضه و تقاضا شود .
