بررسی آمار خام معاملات پایتخت در سه ماهه اول ۹۸

برداشت آماری اولیه از بازار معاملات مسکن تهران در تیر ماه حاصل استفاده از داده‌های خام سامانه رهگیری معاملات املاک و مستغلات متعلق به وزارت راه و شهرسازی است. این داده‌ها در واقع سرجمع مبایعه‌نامه‌هایی است که در 25 روز اول تیر ماه در سامانه مذکور ثبت شده است و به دو علت دقیق نیست. علت نخست این است که اغلب مشاوران املاک با چند روز تاخیر نسبت به زمان ثبت قرارداد، مبایعه‌نامه‌ها را ثبت می‌کنند و در نتیجه آمار معاملات در سامانه مذکور زمانی دقیق‌تر خواهد بود که چند روز ابتدایی از ماه بعد نیز سپری شده باشد تا بتوان اطمینان حاصل کرد که ثبت مبایعه‌نامه‌ها توسط مشاوران املاک انجام شده است.

علت دوم فقدان دقت کافی این آمار اولیه نیز خام بودن داده‌های معاملات ثبت شده است. هم بانک مرکزی و هم دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان دو نهاد رسمی اعلام آمار وضعیت ماهانه بازار مسکن که از چند سال قبل هر ماه نسبت به انتشار آمارهای رسمی اقدام می‌کنند، قبل از انتشار آمار برخی از داده‌های مشکوک را به خاطر داشتن کد پستی مخدوش یا تکراری در محاسبات خود حذف می‌کنند و از طرفی برای هر منطقه یک سقف و کف قیمتی معقول را نیز لحاظ می‌کنند و به این ترتیب از لحاظ کردن معاملات با قیمت‌های خیلی بالاتر یا خیلی پایین‌تر از این سقف و کف نیز که نامتعارف محسوب می‌شود، به منظور افزایش دقت آمار رسمی خودداری می‌کنند. بنابراین آنچه که مبنای برداشت آماری اولیه از بازار مسکن تیرماه قرار گرفته را از این بابت می‌توان داده خام توصیف کرد.

افزون بر این داده‌های مذکور که مبنا قرار گرفته، آمار معاملات ثبت شده در 6 روز پایانی تیر ماه را نیز شامل نمی‌شود و به این ترتیب منبع آماری در زمان برداشت آمار قطعی دستخوش قدری تغییرات در حجم معاملات خواهد شد. در عین حال برآورد اولیه از وضعیت بازار مسکن در اولین ماه تابستان حکایت از افت 18 درصدی حجم معاملات مسکن در مقایسه با خرداد ماه دارد. در خرداد امسال نیز فقط 5400 فقره آپارتمان مسکونی فروخته شد و به این ترتیب در ماه پایانی بهار هم شاهد افت 51 درصدی معاملات ماهانه در مقایسه با اردیبهشت امسال و نیز افت 59 درصدی معاملات در مقایسه با خرداد 97 بودیم. این در حالی است که طبق داده‌های اولیه سامانه رهگیری معاملات ملکی، در تیرماه حول و حوش 4500 فقره آپارتمان مسکونی در تهران معامله شده است.

اگر آمار رسمی از بازار مسکن با لحاظ ملاحظاتی که ذکر شد، منتشر و معاملات 6 روز پایانی تیرماه نیز در آن محاسبات منظور شود و همچنان تعداد کل معاملات تیرماه زیر 5 هزار فقره باشد، در این صورت می‌توان این گزاره را به‌طور قطع در توصیف بازار مسکن مطرح کرد که رکود در اولین ماه تابستان عمیق‌تر شد. این سطح از معاملات هم‌تراز با معاملاتی است که معمولا در ماه نیمه تعطیل فروردین هر سال در بازار مسکن ثبت می‌شود و این خود نشان‌دهنده عمق رکود معاملاتی است که اکنون در بازار حاکم شده است. از سال 93 که حجم معاملات و نیز تغییرات قیمتی مسکن توسط دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به‌صورت گزارش‌های ماهانه منتشر می‌شود، سابقه نداشته که در ماه عموما پرمعامله تیر، تعداد آپارتمان‌هایخرید و فروش شده به کمتر از 10 هزار فقره برسد. تعداد معاملات مسکن در تیر سال گذشته 11هزار و 700 فقره و در تیر سال 96 نیز 12هزار و 900 فقره بوده است.

پایین‌ترین حد معاملات تیر ماه مسکن نیز در اوج دوره قبلی رکود یعنی سال 94 به ثبت رسید، طوری که در آن ماه 10 هزار و 700 فقره معامله درپایتخت صورت گرفت. به این ترتیب تیر 1398 را می‌توان تیر ماه بی‌سابقه قیمت مسکن از سال 93 به بعد توصیف کرد؛ حتی اگر سطح معاملات در آمار نهایی و کامل به 7 هزار فقره نیز برسد، این وضعیت بی‌سابقه بوده است. آنچه که اکنون از نبض معاملات مسکن قابل درک است، همراستا با پیش‌بینی کارشناسان در بهار امسال است که اغلب اعلام کردند متقاضیان مصرفی مسکن به زودی به‌طور کامل از بازار مسکن خارج می‌شوند و این وضعیت به تشدید رکود خواهد انجامید. مشاهدات آماری اولیه از تغییرات بازار مسکن در تیرماه موید همان پیش‌بینی است.

اکنون از یک‌سو قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن که مهم‌ترین عامل رونق‌بخشی به معاملات در تمام دوره‌ها هستند، به پایین‌ترین حد ممکن رسیده و توان خرید با قیمت‌های به اوج رسیده فعلی در بازار مسکن را ندارند و هیچ عاملی که بتواند در کوتاه‌مدت قدرت خرید آنها را تقویت کند نیز وجود ندارد؛ از سوی دیگر سفته‌بازان نیز به دلیل اینکه خریداران مصرفی بازار را ترک کرده‌اند، از بازار خارج شده‌اند.  مشاهدات حاکی از این است که تعداد متقاضیان سرمایه‌ای مسکن هم در محدوده بازار مسکن شهر تهران به شدت کاهش یافته است. مجموعه این عوامل، به ویژه کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و کاهش انگیزه متقاضیان غیرمصرفی مسکن را می‌توان به‌عنوان منشأ اصلی عمیق‌تر شدن رکود بازار معاملات مسکن معرفی کرد. 

البته همواره یک سطح حداقلی خرید و فروش آپارتمان مسکونی در بازار انجام می‌شود و این موضوع در تمام ماه‌ها قابل انتظار است که حول و حوش 5 هزار فقره مبایعه‌نامه مربوط به معامله املاک مسکونی ثبت شود؛ اتفاقی که همان‌طور که اشاره شد، حتی در ماه نیمه تعطیل فروردین هم عموما رخ می‌دهد.  آمارهای اولیه که گزارشی از وضعیت بازار مسکن در تیر ماه ارائه می‌کند، حاوی داده‌های مربوط به استان تهران نیز است. نکته قابل توجه این است که تغییرات حجم معاملات مسکن در اولین ماه تابستان در استان تهران نیز طی تیر ماه هم به لحاظ نقطه‌ای و هم ماهانه، به آمار اولیه ذکر شده درباره وضعیت بازار در شهر تهران نزدیک بوده است.

این تغییرات نشان می‌دهد رکود بر سر اغلب شهرهای اطراف پایتخت نیز سایه انداخته و استان تهران به کلی درگیر رکود عمیق است. البته این وضعیت در مورد تمام شهرها یکسان نیست، چراکه تحقیقات میدانی از برخی مناطق شهری در اطراف تهران نشان می‌دهد تنور معاملات در برخی نقاط بازار به ویژه در شهرهای جدید نسبت به سایر شهرها و البته نسبت به شهر تهران، این روزها گرم است. بنابراین نمی‌توان یک نسخه واحد را در توصیف معاملات مسکن تیر ماه به تمام شهرهای استان تهران نسبت داد.