اثرات دریافت مالیات تعلیق و تصویب پیش نویس مبحث دوم بردرآمدهای شهری

از همین رو به عقیده صاحب نظران با وجود اینکه مردم از تولد تا مرگ درگیر مدیریت شهری هستند و اگر بهبودی در شرایط مدیریت شهری رقم بخورد، عملا تاثیرات شگرفی در زندگی مردم روی خواهد داد، اما با این حال نظام درآمدی شهرهای کشور، ضمانت اجرایی ندارد.
علیرغم اینکه در شهرهای توسعه یافته، ماهیت بیش از 60 درصد از درآمدهای مدیریت شهری، پایدار و مابقی درآمدها غالبا نیمه پایدار است؛ در حالی که در کشور ما وضعیت برعکس است. به طوری که عمده درآمد شهرداری ها از محل عوارض ساخت و ساز تامین و این اتکای درآمدهای شهری بر عوارض ساخت و ساز، منجر به بی ثباتی درآمدی آنها می شود.
رکود مسکن، بی تاثیر بر درآمد شهرداری!
بر اساس این گزارش، اردیبهشت ماه سال 94 بود که رییس کمیسیون عمران و حمل و نقل شورای اسلامی شهر تهران با بیان اینکه رکود بازار مسکن تاثیری برای درآمدهای شهرداری ندارد گفت: «در سال 93 با کاهش آمار صدور پروانههای ساختمانی در شهر تهران روبه رو بودیم که این مسئله در بودجه سال 94 با حرکت به سمت منابع درآمدی پایدار، مشکلی را در بودجه ایجاد نخواهد کرد.»
احمد دنیامالی با تاکید بر کاهش اتکای بودجه شهرداری به بخش ساخت و ساز در سال 94، پیش بینی کرد که شهرداری تهران در سال 94 مشکلی در حوزه درآمدی و هزینهای در ارتباط با بازار مسکن نخواهد داشت. چرا که با توجه به کاهش پروانه های ساختمانی در سال 93 و احتمال رکود بازار مسکن در سال 94، شهرداری منابع درآمدی را در بودجه امسال به سمت منابع درآمدی پایدار برده است و به صورت کلی هر چقدر درآمدهای شهرداری متکی بر درآمدهای پایدار و درآمدهای مربوط به خدمات ارائه شده سوق داده شود، موفقیت بودجه ای بیشتری کسب می شود.
اما گویا پیش بینی رییس کمیسیون عمران و حمل و نقل شورای اسلامی شهر تهران درست از آب درنیامد. چون در آذرماه بود که در یک برنامه تلویزیونی با حضور رئیس انجمن علمی اقتصاد شهری ایران و عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام، اعلام شد که شهرداریها به دلیل رکود بازار مسکن در معرض ورشکستگی قراردارند.
اقتصاد شهری، یک حوزه مظلوم
به گفته کارشناسان، اقتصاد شهری یک حوزه مظلوم در کشور ما به حساب می آید. اقتصاد شهری به مطالعه اقتصادی مناطق شهری می پردازد و شامل ابعاد مختلفی نظیر کاربری اراضی شهری، مسکن شهری، حمل و نقل شهری، زیرساختها و تسهیلات شهری و مالیه شهری است. علاوه بر این، اقتصاد شهری مسائل اجتماعی و اقتصادی ازجمله فقر شهری و حاشیهنشینی و نیز مسائل جدیدتری مانند بازار کار شهری، آلودگی شهری و جرائم شهری را نیز شامل می شود.
از طرف دیگر، طی سال های گذشته تنها یک درصد از تسهیلات نظام بانکی به سمت پروژه های شهری هدایت شده و این در حالی است که این رقم در سطح دنیا به بیش از 40 درصد می رسد. تمامی این مسایل موجب شده تا اکنون اغلب شهرداری های کشور به دلیل رکود در بازار مسکن با چالش جدی روبه رو شده و در معرض ورشکستگی قرار گیرند، به طوری که حتی برخی از آنها توان پرداخت هزینه های جاری خود را نیز ندارند.
شهرداریها ورشکسته شدند
اما سوال این است که رکود مسکن در سال 94 چه تاثیراتی بر درآمد شهرداری ها داشت و در سال جدید چه افقی پیش روی شهرداری ها قرار دارد؟
در همین رابطه یک کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در سال جاری شهرداری ها با ورشکستگی مالی مواجه شدند گفت: بخش عمده درآمد شهرداریها از محل ساخت و سازها و فروش تراکمها و مجوزهای ساختمانی است و حتی میتوان گفت که تمامیت درآمد شهرداریهای کشور وابسته به این بخش است.
بیتاله ستاریان در گفت و گو با مجله «ساختمان» با بیان اینکه در سال 92، 50 درصد کاهش ساخت و ساز و اخذ جواز را نسبت به سال 91 و در سال 93 ، 50 تا 60 درصد نسبت به سال 92 و در سال 94 هم همین افت را شاهد بودیم، ادامه داد: با توجه به اینکه در زمان رکود، شهرداری امکان صدور جواز و کسب درآمد را ندارد، بنابراین مثل اکنون به جایی می رسد که بدهی این سازمان نسبت به درآمدهای آن سرسامآور است. در حال حاضر شهرداری ها امکان حقوق پیمانکاران خود را ندارند و حتی در پرداخت حقوق کارکنان خود به مشکل برخورده اند؛ مگر اینکه بخواهد طرح جدیدی را شروع کنند.
وی همچنین درخصوص راهکار پیشنهادی برای متکی نبودن درآمد شهرداریها به بخش مسکن در سال آینده گفت: مشکل اینجاست که راهکار منطقی برای این منظور، در ایران غیرقابل اجرا است.
ستاریان با تاکید بر اینکه در کشورهای مختلف شهروندان براساس نفر یا خانوار ملزم به پرداخت هزینههای سکونت خود در شهرها هستند گفت: در شهرهایی مثل لندن، پاریس، فرانکفورت و... هر شهروند هزینه ای معادل با 200 تا 250 هزار تومان بابت هزینه شهر می پردازد که این رقم برای یک خانوار سه نفره در تهران ماهانه حدود 700 هزار تومان است و با توجه به درآمدهای سرانه پایینی که در کشور داریم، امکان پرداخت این مبلغ به شهرداری وجود ندارد.
هزینه شهر را باید شهروندان بپردازند
وی پرداخت هزینه شهر توسط شهروندان را از الزاماتی دانست که در همه جای دنیا اعمال میشود و افزود: ما هزینههای شهر را از محل درآمدهای نفتی و جاهای دیگری مانند تراکمفروشی تامین می کنیم. در حالی که تراکمفروشی تاثیر مضاعفی در بخش ساختمان میگذارد و درآمد شهرداری نباید منوط به فروش تراکم باشد تا بتواند هزینههای خود را تامین کند.
این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه اگر روزی تولید و عرضه مسکن در کشور به حد تعادل برسد، شهرداری هم دیگر امکان فروش تراکم را نخواهد داشت. چون دیگر کسی حاضر نمی شود هزینه بالایی را برای فروش تراکم به شهرداری بپردازد و در آن موقع است که شهرداری باید به فکر اخذ از عوارض شهری هر فرد یا خانوار بگیرد.
به گفته ستاریان در کشورهای دیگر، عوارض شهری در شهرهای اروپایی و آمریکایی بالا است و برای نمونه حتی مالکان خودروها بابت استفاده از خودروی خود در شهر ماهانه مبلغی حدود 150 هزار تومان عوارض پرداخت می کنند. در حالی که در ایران شهرداری مدام خیابان ها را آسفالت میکند و عوارض فردی را که از خودروی خود استفاده میکند، از مردمی می گیرند که سوار اتوبوس میشود. این رویههای غلط هنوز در شهرداری و مدیریت شهری ادامه دارد و باید برای آنها فکری کرد. این هم مستلزم آن است که کل قوانین شهری ما یک بار بازنگری شود.
اثرات ممنوع شدن بلندمرتبهسازی
اما در اینجا این پرسش مطرح می شود که آیا با ابلاغ ممنوع شدن بلندمرتبهسازی در پایتخت از دی ماه 94، درآمدهای شهرداری در سال آینده بیش از پیش کاهش می یابد؟
در این راستا ستاریان با بیان اینکه هرچند ممنوعیت بلندمرتبهسازی، تاثیر منفی روی درآمد شهرداریها خواهد گذاشت، ولی نه در آن حدی که تصور می شود و تاثیرات رکود بسیار بیشتر از آن است که البته ممنوع شدن بلندمرتبهسازی به دلیل کاهش آلودگی هوا نیز اقدامی عجولانه بود. چرا که ارتفاع حداکثر 100 متری ساختمان های بلندمرتبه تاثیری بر گردش هوا ندارد.
وی در عین حال درخصوص چشم انداز بازار مسکن در سال آینده و اثرات آن بر درآمد شهرداریها گفت: اگر رکود ادامه پیدا کند، ما همین شرایط را در سال بعد هم خواهیم داشت و اگر رونق حاکم شود، احتمالا تغییراتی در درآمد شهرداریها اتفاق می افتد.
دریافت عوارض ساخت در ابتدای کار غلط است
در این میان شهردار شیراز نیز با تاکید بر ضرورت پرداخت عوارض شهری از سوی شهروندان گفت: این تصور غلطی است که شهرداریها فکر کنند در ابتدای کار باید با دریافت مبالغ زیادی به عنوان عوارض از ساختمان ها، کسب درآمد کنند. بنابراین ما نیز باید مثل کشورهای پیشرفته عمل کنیم. یعنی مردم اول مسکن بسازند و بعد از ساخت و بهره برداری، از آنها عوارض بگیریم.
علیرضا پاک فطرت در گفت و گو با خبرنگار ما با ابراز تاسف از کاهش شدید صدور پروانه های ساختمانی در دو سال گذشته گفت: این افت نشان از وضعیت نامناسب اقتصادی و توجه ناکافی دولت به بخش مسکن دارد و حاکی از آن است که در دو سال آینده نیاز به مسکن بسیار قابل توجه خواهد بود و افزایش ناگهانی قیمت مسکن دور از ذهن نیست.
95 ، سال پررونقی برای بازار مسکن نخواهد بود
وی همچنین درخصوص وضعیت بازار مسکن در سال جدید تصریح کرد: با این اوصاف مثل امسال، سال آینده سال پررونقی برای بازار مسکن نخواهد بود. چرا که به دلیل برگزاری انتخابات رئیس جمهوری در اوایل سال 96، در سال جدید هم مردم منتظر اتفاقات بعدی میمانند. البته ممکن است تا حدود 10 درصد، از نظر کمیت ساختمانسازی و نیز وضع درآمدی شهرداریها تغییرات مثبتی اتفاق بیفتد.
پاک فطرت، مسکن را عامل و محرک اقتصاد در کشورهای در حال توسعه دانست و با اشاره به وابستگی حداقل 300 شغل به ساختمانسازی و گردش پولی قابل توجه موجود در بخش مسکن تاکید کرد: با توجه به وجود بافت های فرسوده بسیار در شهرهای کشور، باید مردم را به نوسازی و مقاومسازی ساختمانها در سال جدید تشویق کنیم که این امر نیز منوط به پویاسازی اقتصاد است و پویایی اقتصاد بستگی به نگاه و سیاست های دولتمردان و سود بانکی دارد.
اثرات دریافت مالیات تعلیق و تصویب پیش نویس مبحث دوم
بر اساس این گزارش، با توجه به اینکه در حال حاضر 1123 ساختمان به صورت نیمه کاره در رها شده است و پارلمان محلی پایتخت برای مقابله با احتکار مسکن به شکل ساختمانهای نیمهکاره، شهرداری را موظف به اخذ «عوارض تعلیق» از ساختمانهای نیمهتمام از ابتدای سال 95 کرده است؛ به عقیده برخی کارشناسان اجرایی شدن آن و دریافت مالیات تعلیق، می تواند در افزایش درآمد شهرداری ها در سال جدید موثر باشد. ضمن اینکه با توجه به ممنوع شدن بلندمرتبهسازی در شهر تهران و به تبع آن کاهش تراکمفروشی شهرداریها، شهرداری هم باید بتواند راهکارهای قانونمندی را برای تامین بودجه مورد نیاز خود، در بازههای زمانی مختلف اتخاذ و اجرایی کند.
از طرف دیگر به لحاظ اینکه در پیش نویس مبحث دوم مقررات ملی ساختمان نیز اختیارات بیشتری را به شهرداریها واگذار شده است، نهایی شدن این آئیننامه می تواند دریچه ای را برای تامین بخشی از هزینه های شهرداریها باز و وضعیت درآمدی آنها را بهتر کند.
علاوه بر این صاحب نظران بر استفاده از تجارب شهرهای پیشرو در جهت توسعه سبد درآمدی شهرها تاکید می کنند و بر این باورند که دریافت عوارض بر خدمات شهری، بسترسازی برای ورود بخش خصوصی، مشارکت مردمی و فعال سازی نهادهای پولی و بانکی می تواند در این زمینه راهگشا باشد.
نباید این موضوع را دور از نظر نگاه داشت که همانطور که در مورد دولت، اتکای به درآمدهای نفتی موجبات ناپایداری را پدید می آورد، در مدیریت شهری نیز اتکای به فروش تراکم و عوارض ساخت و ساز این نقص را رقم می زند. بنابراین حال که دولت در حال تدوین برنامه ششم توسعه است، ضروری است تا مدیریت شهری نیز به دنبال تدوین برنامه 5 ساله توسعه خود باشد.
مرجع:صما