صنعت ساختمان در قبضه بساز و بفروش ها

سازه نیوز-الهام صمدزاده: بازار مسکن طی چند سال گذشته شاهد حضور  افراد غیر متخصص به این عرصه بود، افرادی که عموما هیچ تخصصی را در ساخت مسکن ندارند و تنها با داشتن تجربه سود کلانی را عاید خود کرده و لطمات جبران ناپذیری را بر صنعت ساختمان سازی وارد نموده اند. به گونه ای که طی چند سال گذشته شاهد کاهش چشمگیر عمر مفید ساختمان ها بوده ایم و در افکار عمومی این افراد به بساز و بفروش ها لقب گرفته اند.

این در حالی است که بنا بر اظهارات کارشناسان، حضور این افراد معضلاتی را برای بازار مسکن رقم زده است که انتظار می رود دولتمردان در جهت حذف این افراد( بساز و بفروش ها) تدابیر خاصی را اتخاذ نمایند.

بساز و بفروشی را در کشور می توان بر دو گونه تقسیم کرد. گونه اول بساز و بفروشی کامل که زمین و سرمایه ساخت از آن بساز و بفروش است و در گونه دوم مشارکت در ساخت را شاهد هستیم که زمین متعلق به بهره بردار است و سرمایه از سوی بساز و بفروش تامین می شود و در نهایت تعداد واحدهای ساخته شده نصف- نصف میان مالک و بساز و بفروش تقسیم می شود، که در هر دو موارد ذکر شده این افراد تنها به سود خود فکر می کنند و ساختمان های ساخته شده از سوی این افراد دارای عمری معادل نصف ساختمان های مهندسی ساز و اصولی است.

متاسفانه بساز و بفروشی که بسیاری از منتقدان از آن به عنوان "بساز و بندازی "یاد می کنند، مهم ترین روش تولید مسکن در کشور است که در آن از همه اقشار جامعه از جمله افراد تحصیلکرده و بی سواد، متخصص و بدون تخصص حضور دارد تا جایی که بارها از سوی وزارت راه و شهرسازی  برای سامان دهی و ارتقای دانش فنی این افراد برنامه های در دستور کار قرار گرفت که متاسفانه هیچ یک از آنها تا به امروز موفق نبوده است. به عنوان مثال می توان به برگزاری دوره های آموزشی از سوی وزارت مربوطه اشاره نمود که متاسفانه به دلیل کم سوادی عده ای این کلاس ها راه به جایی نبرد و منحل شد.

طبق اظهار نظر کارشناسان حوزه مسکن، سیستم بساز و بفروشی در ایران شیوه جذاب برای کسب درآمدهای یکباره و سودا گری در بازار محسوب می شود. بدین معنا که بساز و بفروش ها در مدت زمانی که بازارهای سرمایه گذاری دیگر قادر به جذب سرمایه نیستند از تجمع نقدینگی و سرمایه های سرگردان در بازار مسکن استفاده کرده و در کوتاه مدت سود کلانی را بدست می آورند که این خود مهم ترین دلیل بقای بساز و بفروش ها شده است.

یکی از معضلاتی را که امروزه بساز و بفروش ها در صنعت ساختمان سازی به وجود آورده اند ،ساخت و ساز در بافت های فرسوده است. بدین معنا که نظارت بر سازندگان یا همان بساز و بفروش ها در بافت فرسوده بسیار کم بوده و متاسفانه همین امر امکان سو استفاده بیشتر را برای این افراد فراهم کرده است. این در حالی است که باید توجه داشت ساخت آپارتمان به جای خانه های فرسوده آن هم در شرایطی که این آپارتمان ها از کیفیت پایین برخوردار هستند خود زنگ خطری برای مسوولان و مردم است. چرا که  به عقیده بسیاری از کارشناسان، کیفیت ساخت خانه های قدیمی حتی از بناهای نوساز بیشتر و در برابر بلایا طبیعی نیز مقاوم تر هستند.

آنچه مسلم است امروزه در بسیاری از موارد شهرداری  مراقبت های لازم را درباره ساخت و سازها اعمال نمی کند. چرا که بیشتر درآمد شهرداری ها از همین راه کسب می شود و در جنین شرایطی که نظارت وجود ندارد و سازندگان تنها در پی کسب منفعت بیشتر هستند . این در حالی است که بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۰۰ پروانه اشتغال به کار مهندسان ناظری که تخلف داشته باشند، ابطال می شود اما کمیسیون ماده۱۰۰ راه را برای بساز و بفروش ها هموار کرده است. به نحوی که تمام تخلفات ساخت و ساز تنها با پرداخت جریمه حل می شود.

شایان ذکر است مهم ترین روش حذف بساز و بفروش ها از سوی دولت، اخذ مالیات از این افراد است. چرا که دولت سعی دارد با بهانه اخذ مالیات، بساز و بفروش ها را شناسایی و شناسنامه دار کند تا بتواند از این طریق نظارت بیشتری بر نحوه عملکرد شان داشته باشد. طبق آمار موجود در حال حاضر حدود ۸۰ درصد افرادی که در صنعت ساختمان سازی فعالیت دارند را بساز و بفروش ها تشکیل می دهد، که صرفا به دلیل دارا بودن سرمایه در این بازار حضور دارند و با کوچکترین رکود نیز از بازار مسکن خارج می شوند و شناسنامه دار کردن این افراد باعث می شود تا با هر نوسانی از بازار مورد بحث خارج نشوند. آنچه مسلم است با توجه به رکود چند ساله بازار مسکن حذف یکباره بساز و بفروش ها امکان پذیر نیست. اما می توان آنها از طریق یک مکانیزم صحیح احراز نمود تا بساز و بفروش های موسمی از گردنه خارج شد و در گام بعد اقدام به درجه بندی این افراد کرده تا جایی که افراد غیر متخصص دیگر هیچ جایگاهی در این عرصه نداشته باشند.

البته باید یاد آور شد که اگر دولت تنها در یک فاز و به صورت تک بعدی و تنها با هدف کسب درآمد این قانون را اجرایی نماید تنها در این باره،بهره بردار متضرر خواهد بود.

در گام بعدی حذف بساز و بفروش ها از صنعت ساختمان سازی اجرای دقیق مبحث دوم مقررات ملی است. چرا که باید توجه داشت مبحث دوم مقررات ملی ساختمان خود زمینه ساز حذف بساز و بفروش ها از صنعت ساختمان خواهد بود. به گونه ای که از این پس شهرداری ها به اعتبار پیمانکار صاحب صلاحیت اقدام به ارائه پروانه ساخت می نمایند.

در پایان باید خاطر نشان کرد که امروزه متاسفانه سهم زیادی از بازار ساخت و ساز در اختیار بساز و بفروش های غیر حرفه ای قرار دارد. به گونه ای که ممنوعیت فعالیت این افراد می تواند منافع بسیار را عاید مهندسان دارای پروانه اشتغال به کار، پیمانکاران و انبوه سازان دارای مجوزهای مربوطه نماید. همچنین از سوی دیگر با اعمال ممنوعیت صدور پروانه ساختمانی برای افراد فاقد صلاحیت احتمال افت چشمگیر ساخت و ساز خواهیم بود، امری که بی شک بر صنعت ساختمان سازی حکم تیغ دولبه را خواهد داشت.