خانه اولی‌ها هنوز توانایی سپرده‌گذاری اولیه را ندارند
صندوق «یکم مسکن» یا به عبارت بهتر صندوق‌های سپرده یک‌ساله برای زوج‌های جوان فاقد مسکن خانه اولی در خردادماه سال ۱۳۹۴ راه‌اندازی شد. در آن زمان، به این صندوق‌ها که تسهیلات ۸۰ میلیونی داشتند ۱۴ درصد سود تعلق می‌گرفت. با این‌حال و در طی این مدت سقف وام‌های یکم مسکن به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش‌یافته و طی دو مرحله نیز نرخ سود تسهیلات آن ابتدا به ۱۳ و سپس به ۱۱ درصد کاهش‌یافته بود؛ اما برای سوم نرخ سود تسهیلات برای خانه اولی‌ها از ۱۱ درصد در بافت‌های فرسوده به ۸ و در سایر موارد به ۹.۵ درصد کاهش‌یافته است.
هرچند نرخ سود تسهیلات کمتر از ۱۰ درصد درحالی‌که نرخ سود سایر تسهیلات در شبکه بانکی ۱۸ درصد است، مزیتی بزرگ برای زوج‌های جوان محسوب می‌شود و فارغ از تأثیر روانی این موضوع برای تحریک تقاضای مصرف‌کنندگان، باید توجه داشت که کاهش درصد سود تسهیلات تأثیر چندانی بر نرخ اقساط آن نخواهد داشت.
برای توضیح این موضوع باید توجه داشت که بازگشت تسهیلات مسکن یکم ۱۲ ساله است؛ البته امکان پرداخت اقساط به‌صورت پلکانی نیز وجود دارد. دریافت‌کنندگان تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی در صورت خرید آپارتمان در بافت‌های فرسوده باید برای ۱۲ سال یا به‌عبارت‌دیگر ۱۴۴ ماه یک‌میلیون و ۳۶۶ هزار تومان و در سایر مناطق یک‌میلیون و ۴۸۴ هزار تومان قسط بپردازند.
رقم اقساط برای تسهیلات ۱۲۰ میلیون تومانی با نرخ ۸ درصدی یک‌میلیون و ۲۴ هزار تومان و با نرخ ۹.۵ درصدی یک‌میلیون و ۱۱۴ هزار تومان خواهد بود. دریافت‌کنندگان تسهیلات مسکن یکم همچنین درصورتی‌که از تسهیلات ۸۰ میلیونی استفاده کنند باید ۶۸۲ هزار تومان برای خرید آپارتمان در بافت‌های فرسوده و ۷۴۲ هزار تومان در سایر مناطق قسط بپردازند.
این در حالی است که زوجین برای دریافت تسهیلات مسکن صندوق یکم دست‌کم باید یک سال مبلغ اولیه ثبت‌نام در این صندوق‌ها را با توجه به تسهیلات درخواستی پرداخت کنند و به گفته محمد هاشم بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن هیچ سودی به آورده اولیه آن‌ها در این دوره اعطا نخواهد شد. (مگر در حالت فسخ حساب و انصراف از دریافت تسهیلات)
اکثر خانه اولی‌ها هنوز توانایی سپرده‌گذاری اولیه را ندارند
در این خصوص یک کارشناس اقتصادی بابیان اینکه اگرچه کاهش نرخ سود بانکی به سود متقاضیان است اما این مورد کافی نیست گفت: بسیاری از زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها توانایی سپرده‌گذاری اولیه معادل 40 میلیون تومان را ندارند.
بابک حاجیان افزود: این موضوع می‌تواند نقطه سکون و مسئله اصلی این وام لحاظ شود.
این مدرس دانشگاه در خصوص اهمیت کاهش نرخ سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده نیز گفت: بافت‌های فرسوده نیازمند اعظم ملی و مشارکت مردم است البته در این مورد تاکنون به موفقیت چندانی دست پیدا نکردیم.
حاجیان در ادامه افزود: بحران بافت‌های فرسوده از مالکیت اشخاص نشات می‌گیرد و نیازمند اعمال دستورات مقتضی بر اساس هنجار و رفتارشناسی مردمی است.
این کارشناس بابیان اینکه کاهش کلی نرخ‌های سود بانکی به سود اوضاع مسکن است. گفت: کاهش نرخ سود بانکی در کنار افزایش توان خرید می‌تواند راهکار مناسبی برای مسکن قلمداد شود.
حاجیان در این مورد تصریح کرد: برای رونق مسکن تمامی حوزه‌ها و دهک‌های متفاوت اعم از مسکن اجتماعی، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده، مسکن نیازمندان، مسکن محرومان، مسکن اقشار متوسط و مرفه هم باید به‌صورت جداگانه موردتوجه قرار گیرد چراکه بخش مسکن شامل تمام اقشار می‌شود و ساماندهی تمامی بخش‌های ساخت‌وساز مهم و الزامی است. از طرفی باید توجه کرد، ارائه وام در شرایطی که به صنعتی سازی و مدل‌سازی ساختمان ورود پیدا نکرده‌ایم، نقشی در ساماندهی بخش مسکن ایفا نمی‌کند.
وزارت راه و شهرسازی منجی بانک‌ها شده است
همچنین آلبرت بغزیان، استاد اقتصاد دانشگاه تهران بابیان اینکه این وام‌ها پاسخ مناسبی برای خانه‌دار شدن خانه اولی‌ها نیست گفت: به‌طورکلی وام‌ها تله‌های خروج بانک‌ها از دوران بحران است.
بغزیان افزود: : نرخ سود بالا، پرسه‌های طولانی و وثیقه‌های سنگین همه وام‌ها از عواملی هستند که دریافت وام‌ها را به تعویق می‌اندازند.
استاد اقتصاد دانشگاه تهران در ادامه افزود: کاهش نرخ سود تسهیلات خانه اولی‌ها هرچند در گام اول بسیار مثبت ارزیابی می‌شود اما در گام بعدی روند وام‌دهی را به تعویق می‌اندازد.
وی در این خصوص توضیح داد: ازآنجایی‌که این صندوق به یارانه دولتی وابسته است این گمانه وجود دارد که در صورت افزایش استقبال زوجین از این طرح دامنه اندکی را پوشش دهد؛ بنابراین ارائه این طرح از سوی دولت با مشکلات فراوانی روبرو خواهد شد.
بغزیان در این خصوص خاطرنشان کرد: تا پیش‌ازاین بانک مسکن به‌عنوان عامل بخش مسکن وام مسکن یکم را با سود ۱۱ درصد پرداخت می‌کرد و دولت برای جبران مابه‌التفاوت آن با سود بانکی ۱۸ درصدی، استمهال ۱۰ ساله خط اعتباری مسکن مهر و اعمال دوره تنفس ۱۰ ساله آن را برای این بانک در نظر گرفته بود. که با اعمال این تغییرات باید راهکار جدیدی اندیشیده شود.
این استاد دانشگاه بابیان این مطلب که خانه‌دار کردن مردم کار بسیار راحتی است گفت: به‌جای اخذ سودهای کلان و انحراف ذهنی مردم، وزارت راه شهرسازی باید زمینه تولید و فروش مسکن را به شرکت‌های مسکن بسپارد و خود را از ترفندهای بانک‌ها دور کند.
این اقتصاددان در ادامه گفت: در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی به‌جای حمایت از مردم منجی بانک‌ها شده است.
وی در خاتمه گفت: به‌طورکلی تمام سیاست تأمین مالی مسکن در ایران به‌گونه‌ای است که روی دهک‌های درآمدی متوسط جامعه نتیجه‌بخش خواهد بود، به این صورت که خود فرد، رقم قابل‌قبول نقدینگی برای خرید خانه داشته باشد و دولت هم به‌عنوان کمک‌هزینه وام در اختیار او قرار داده است تا بتواند خانه بخرد.
