ورود ضوابط تسهیلات مسکن به چرخه سفته‌بازی

در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق حق تقدم (اوراق تسهیلات مسکن) در فرابورس حدود 91 هزار و 500 تومان است؛ یعنی شما برای خرید هر برگ اوراق 500 هزارتومانی باید 91 هزار و 500 تومان بپردازید. پیش از این متقاضیان برای دریافت وام 70 میلیون تومانی باید بسته‌های 140 عددی اوراق وام را خریداری می‌کردند که با افزایش سقف وام به 110 میلیون تومان حجم اوراق موردنیاز برای دریافت تسهیلات مسکن به 220 فقره اوراق افزایش‌یافته است؛ یعنی برای دریافت یک وام 110 میلیون تومانی با اتکا به اوراق تسهیلات باید بالای 20 میلیون تومان بپردازند. البته همین وام 110 میلیون تومانی نیز در کلان‌شهرها تأمین‌کننده مناسبی برای هزینه خرید خانه به‌حساب نمی‌آید. کارشناسان مسکن معتقدند در صورت کاهش سود اوراق مسکن میزان اقساط ماهیانه کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه افراد بیشتری برای خرید اوراق تقاضا خواهند داد و رونق بازار مسکن بیشتر می‌شود.

در همین زمینه میثم رضایی، کارشناس ارشد امور مالی و پولی با بیان اینکه در ایران ســهم تسهیلات بانکی ارائه شده برای خرید مسکن نسبت به اکثر کشورها پایین‌تر اســت، به‌طورکلی به دلیل وجود تورم دو رقمی، رابطه معقولی بین قیمت‌ها و درآمد سالانه یک فرد وجود ندارد. اگر قیمت مسکن در ایران را با کشورهای توسعه‌یافته در مقام مقایسه قرار دهیم، تفاوت کمی چندانی نمی‌توان بین آنها قائل شد.

میثم رضایی گفت: آن چیزی که حائز اهمیت است و باید در این مقایسه مدنظر قرار گیرد، سهم مسکن از درآمد خانوار در کشورهای مختلف و زمان دسترسی به آن است. با توجه به این رویکرد عملاً می‌توان شاخص دسترسی به مسکن را استخراج کرد.

این کارشناس ارشد امور مالی و پولی اظهار با انتقاد از عدم مطالعه جامعه آماری در مورد اوراق مسکن گفت: متاسفانه در هیچ دولتی اقشار جامعه و سطح درآمد آنها مورد آنالیز قرار نگرفته است، در این خصوص مدیران جامعه می‌توانند با مطالعات محیطی ضوابط و شرایطی را ایجاد کنند که همه اقشار در جامعه از منابع و منافع جمعی سود ببرند.

رضایی افزود: در حال حاضر جدای از پروسه‌های طولانی دریافت اوراق تسهیلات مسکن هزینه‌های خرید اوراق و سودهای بانکی وزنه سنگینی برای عدم حضور متقاضیان واقعی در بازار است. با یک برآورد کلی می‌توان دریافت متقاضیان این وام‌ها تنها کسانی هستند که به‌نوعی دلال و در کمین موقعیت‌های مطلوب در جامعه هستند.

وی تاکید کرد: در حال حاضر بخش اعظمی از تسهیلات، قوانین و ضوابط مربوط به آن وارد چرخه سفته‌بازی شده است و در این خصوص به نظر نمی‌رسد این وام‌ها در خانه‌دار کردن کسانی که متقاضی واقعی مسکن هستند، نقش پررنگی داشته باشد.

رضایی یادآور شد: اقتصاد مسکن در ایران بعد انحصار گونه‌یی دارد و از هیچ بازاری تبعیت نمی‌کند. طبق قوانین اقتصادی کلاسیک، مازاد هر کاایی باعث کاهش قیمت آن می‌شود، اما در کشور ما این مازاد برابر با افزایش قیمت‌هاست. تا زمانی که بازار روی خوشی به این مازاد مسکن (طبق آمارها بیش از 54 هزار) نشان ندهد بازار مصرفی نخواهیم داشت.

این کارشناس با یادآوری موفقیت کشور در حل بحران سودهای بادآورده خودرو گفت: تا چند سال اخیر خودرو کالای سرمایه‌یی برای بسیاری از خانواده‌ها محسوب می‌شد و برخی برای سود بیشتر ماشین‌های متعددی خرید و فروش می‌کردند؛ اما الآن این کالا به یک کالای کاملاً مصرفی تبدیل‌شده است. بنابراین اکنون حلقه گمشده بازار مسکن در قیمت‌گذاری آن است تا زمانی که بعد استهلاک در قیمت نهایی مسکن حساب نشود، قیمت واقعی مسکن در هاله‌یی از ابهام و اوهام خواهد بود.

در همین حال، بهرام پارساپور، کارشناس بانکی بابیان اینکه در حال حاضر اوراق مسکن فارغ از مساله دلال‌بازی است، به «صما» گفت: در این مورد فرابورس ایران به‌خوبی انجام‌وظیفه می‌کند. اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک مسکن از آبان ماه 89 به‌منظور جلوگیری از واسطه‌گری در خرید و فروش اوراق استفاده از تسهیلات مسکن و ایجاد تمرکز در نقل‌وانتقال آنها وارد فرا بورس شد.

بهرام پارساپور گفت: قیمت اوراق نسبت به عرضه و تقاضا سنجیده می‌شود و هیچ بانکی یا شرکتی در آن حق دست‌کاری ندارد. اگرچه بانک مسکن ضوابط و نظارت‌هایی در این مورد اعمال می‌کند اما با افزایش تقاضا این وام‌ها در فرا بورس دچار افزایش قیمت می‌شوند.

وی درادامه تاکید کرد: به‌طورکلی هر نوع مداخله در قیمت‌گذاری اوراق باعث بدتر شدن وضعیت می‌شود. تنها در صورتی می‌توان بر این مشکل فائق آمد که محدودیتی در عرضه اوراق نداشته باشیم.

پارساپور در پاسخ به این سؤال که آیا بانک مسکن می‌تواند با ایجاد شعب متعدد جلو افزایش قیمت اوراق را بگیرد، گفت: این امر جز هزینه‌های هنگفت چیزی عاید بانک مسکن نخواهد کرد. به‌طور مثال، بانک مسکن در تهران باید چه تعداد شعبه ایجاد کند که کم‌هزینه باشد. این امر به‌هیچ‌عنوان منطقی نیست و در این خصوص بانک مسکن نمی‌تواند صندوق‌های متعددی در گوشه و کنار کشور ارائه دهد که در نهایت وضع بدتر از وضعیت کنونی شود.

وی گفت: بانک مسکن باید در جهت کاهش نرخ سود اوراق مسکن اقدام عملی صورت دهد و همان‌طور که در آستانه کاهش 2 درصدی نرخ تسهیلات ارائه‌شده به مشتریان است، سود اوراق را نیز حداقل 2 درصد کاهش دهد. در صورت کاهش سود اوراق مسکن میزان اقساط ماهانه کاهش پیداکرده و درنتیجه افراد بیشتری برای خرید اوراق تقاضا خواهند داد و رونق بازار مسکن بیشتر می‌شود.

اما در این خصوص دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه افزایش قیمت اوراق به این دلیل است که مدیریت قوی برای آن وجود ندارد و دست‌هایی در بازار به دنبال تغییر در نرخ اوراق است، در حال حاضر با احتساب هزینه‌ای که متقاضی باید برای خرید اوراق بپردازد، سود این تسهیلات به ۳۷ درصد می‌رسد که رقم بسیار قابل‌توجهی است.

فرشید پورحاجت گفت: مکانیسم دریافت اوراق برای مردم این است که سپرده‌گذاری می‌کنند و با ۱۱ درصد سود سپرده، به ازای هرماه ۳۴ برگ اوراق دریافت می‌کنند لذا وقت آن رسیده که فرمول دریافت اوراق تغییر پیدا کند.

وی افزود: باید تعداد اوراق در هرماه بیشتر باشد تا تعداد برگ اوراق بیشتری وارد بازار شود، در بخش تسهیلات جعاله هم برای یک وام ۱۰ میلیون تومانی باید حدود 2 میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه شود که بسیار رقم بالایی است.

پورحاجت در این خصوص تاکید کرد: بانک مسکن به عنوان متولی این بخش باید روش پرداخت تسهیلات را تسهیل کند، اگرچه بانک مسکن در تنگنای مالی قرار دارد؛ اما نباید شرایط به نحوی باشد که با افزایش نرخ سود تسهیلات متقاضی تحت فشار مالی قرار بگیرد.

وی بابیان اینکه متاسفانه این اوراق به‌قدری گران و دارای پروسه زمانی طولانی است که تاکنون موفقیت بالایی در خانه‌دار کردن مردم نداشته است، اظهار کرد: شاید بزرگ‌ترین ایراد اوراق مشارکت را در عدم کاهش نرخ سود است طی سال گذشته بانک مرکزی توانست نرخ سود ساخت‌وساز را از 24 درصد به 18 درصد، نرخ سود خرید مسکن از طریق صندوق‌های پس‌انداز را از 14 درصد به 9.5 درصد و حتی نرخ سود وام‌های مضاربه، جعاله و... را کاهش دهد اما در قبال اوراق فعالیت مفید و ارزنده‌یی نداشته و این اوراق همچنان با سود 18 درصد طی مسیر می‌کند.

پورحاجت گفت: کاهش نرخ سود اوراق مسکن موضوعی مهم و حیاتی است و این امر باید هر چه سریع‌تر انجام گیرد.