چرا قدم بافت فرسوده برای انبوه‌سازان مبارک نیست؟
بر اساس آمارهای به‌دست‌آمده از شرکت تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در حال حاضر کشور حدود 72 هزار هکتار بافت فرسوده دارد؛ و ساخت‌وساز در این بافت‌ها می‌تواند نوعی سرمایه‌گذاری برد – برد برای اقشار پایین‌دست جامعه و انبوه‌سازان باشد.
به گفته مجید روستا، عضو هیئت‌مدیره شرکت عمران و به سازی شهری، 120 هزار هکتار از اراضی شهری کشور بافت فرسوده است و 19 میلیون نفر در آن‌ها زندگی می‌کنند. در همین حال، به‌تازگی وزارت راه و شهرسازی از اجرای طرح «زمین صفر» خبر داد. طرحی که مورد استقبال انبوه‌سازان نیز قرار گرفت. بر اساس این طرح، دولت زمین‌های دولتی مستقر در بافت‌های فرسوده را به‌رایگان در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد تا آن‌ها ساخت‌وساز کنند.
در کنار طرح زمین صفر، تمهیدات دیگری برای تشویق به بازسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده از سوی دولت دیده و اعلام‌شده است. ازجمله اینکه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی برای سال جاری 150 هزار تسهیلات نوسازی مسکن تصویب کرده است. بر اساس این مصوبه، در کلان‌شهرها 50 میلیون تومان، در شهرهای بالای 200 هزار نفر و مراکز استان‌ها 40 میلیون تومان و در سایر مناطق 30 میلیون تومان تسهیلات بافت‌های فرسوده اختصاص می‌یابد.
بر اساس آمارهای به‌دست‌آمده از شرکت تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در حال حاضر کشور حدود 72 هزار هکتار بافت فرسوده دارد.
بر طبق این آمارها اصفهان با داشتن حدود 6 هزار و 807 هکتار، خوزستان با داشتن حدود 5 هزار و 689 هکتار و یزد با داشتن 5 هزار و 238 هکتار بافت فرسوده در تبه‌های اول تا سوم قرار دارند تهران نیز با داشتن 4 هزار و 626 در رتبه ششم جدول قرار دارد.
به گفته کارشناسان بر اساس شـاخص‌های شهرسـازی، چنانچـه 100 هکتار زمین شهری در اختیار شهر ساز گذاشته شود، او موظف است بـین 20 تا 25 درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، 10 درصد را بـه فضای سبز اختصاص دهد. همچنین مجبور است 20 درصد را نیز برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن در نظر بگیرد. درنهایت 45 درصد سطح را می‌تواند بـه کـاربری مسـکونی اختصـاص دهـد.
حال این سؤال مطرح می‌شود که با 72 هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور، چند واحد آپارتمان می‌توان ساخت؟ قابل‌ذکر است بر اساس برآورد برخی از کارشناسان 5 درصد از کل بافت‌های فرسوده در اختیار دولت قرار دارد. (3 هزار و 600 هکتار) و ازآنجایی‌که این میزان زمین جز اموال دولت بوده و از آن به‌عنوان زمین صفر یعنی هیچ هزینه‌ای قرار نیست بابت زمین پرداخت شود. می‌توان از آن به‌عنوان فرصت استثنایی یادکرد.
با توجه به محاسبات بالا، پیش‌بینی می‌شود که حدود 50 هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط 75 مترمربع در بافت‌های فرسوده شهرها از طریق اجرای طرح «زمین صفر» باقیمت بسیار پایین تولید شود و در اختیار اقشار آسیب‌پذیر به‌ویژه در کلان‌شهرها و تهران قرار گیرد. این زمین‌ها یک برنامه برد – برد دوطرفه باری اقشار دهک‌های پایین جامعه و سازندگان محسوب می‌شود. برای اثبات دلیل آن می‌توان به قیمت زمین اشاره کرد.
بر طبق گفته‌های مسئولین و کارشناسان حدود 60 درصد هزینه خرید خانه صرف قیمت زمین می‌شود. حال درصورتی‌که بتوان قیمت زمین را از پرسه حذف نمود با فرمول استثنایی روبرو خواهیم شد. زمین صفر مساوی است با افزایش قدرت خرید دهک‌های پایین‌دست جامعه و درعین‌حال قدرت ساخت‌وساز سازندگان در این زمین‌ها افزایش می‌باید.
طبق گزارش‌های انبوه‌سازان، در حال حاضر هزینه ساخت ساز هر مترمربع (یک واحد معمولی و متوسط با مصالح کاملاً ایرانی باکیفیت‌های متفاوت) در شهرستان‌ها کلان بالای 800 هزار تومان و در پایتخت بین 800 تا یک‌میلیون تومان است.
بر این اساس می‌توان گفت هزینه خرید یک واحد 75 متری بدون احتساب قیمت زمین در شهرستان‌ها (بعلاوه هزینه‌های انبوه‌سازان، دلالان و هزینه‌های جانبی) بیشتر از 85 میلیون تومان نخواهد بود.
در کنار این موارد انبوه‌سازان نیز می‌توانند از مشوق‌های اجرایی تسهیلات ساخت در بافت فرسوده استفاده کنند در حال حاضر این بر اساس مصوبه تسهیلات نوسازی مسکن، در کلان‌شهرها 50 میلیون تومان، در شهرهای بالای 200 هزار نفر و مراکز استان‌ها 40 میلیون تومان و در سایر مناطق 30 میلیون تومان تسهیلات بافت‌های فرسوده اختصاص می‌یابد.
اگرچه به نظر می‌رسد تحقق این موارد به‌زودی انجام نگیرد اما مسئولین معتقدند این طرح‌های بتوانند در بهبود اوضاع بافت هالی فرسوده و دهک‌های پایین جامعه مؤثر باشد.
مردم به شرکت‌های انبوه‌سازی بی‌اعتماد هستند
احمدرضا جوکار، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان فارس در مورد دلایل عدم ورود انبوه‌سازان به بافت‌های فرسوده گفت: یکی از مهم‌ترین دلایل عدم ورود انبوه‌سازان به احیای بافت‌های فرسوده به مباحث حقوقی آن برمی‌گردد. در قوانین وظیفه‌ای برای انبوه‌سازان در این خصوص تعریف‌نشده و احیای بافت‌های فرسوده جزو وظایف حاکمیتی به شمار می‌رود.
وی افزود: علاوه بر این، مشکلی که اکنون انبوه‌سازان با آن روبه‌رو هستند عدم فروش رفتن واحدهای ساخته‌شده است و رکود بازار مسکن بر این مسئله دامن می‌زند. اکنون برای بافت فرسوده یک نقشه راهبردی و جامع وجود ندارد و هرچند وقت یک‌بار از برنامه‌های جدیدی از قبیل ارائه وام‌های گوناگون رونمایی می‌شود.
وی ادامه داد: البته تاکنون فعالیت‌هایی توسط بخش خصوصی و دولتی در حوزه بافت‌های فرسوده انجام‌شده اما کار به‌خوبی پیش نرفته است. در استان فارس نیز با تشکیل دفاتر تسهیل گری به بخش‌هایی از بافت فرسوده ورود پیداکرده و تا حدودی موفق شده‌اند؛ اما درمجموع به نسبت زمان، هزینه، نیرو و انرژی که صرف این کارشده؛ چندان موفق نبوده است.
جوکار در پاسخ به اینکه وضعیت بافت فرسوده در استان فارس را چگونه ارزیابی می‌کنید؛ پاسخ داد: همان‌طور که گفتم با تشکیل دفاتر تسهیل گری فعالیت‌هایی در این زمینه انجام‌شده است اما احیای بافت فرسوده نیاز به عزم و اراده جدی دارد.
وی درباره اینکه ممکن است مردم به دلیل بی‌اعتمادی از مشارکت با انبوه‌سازان امتناع کنند؛ اظهار داشت: اکنون در بافت‌های غیر فرسوده مشارکت خوبی بین مردم و انبوه‌سازان برقرار است بنابراین این عدم اعتماد در بافت فرسوده ناشی از چیز دیگری است. تعدادی از مالکان با سازنده شریک می‌شوند و چون کار تجمیع زمان‌بر است؛ ممکن است باعث سرخوردگی مالک شود.
جوکار بابیان اینکه در شیراز کارهای اولیه تجمیع توسط دفاتر تسهیل گری انجام می‌شود؛ گفت: باوجوداین دفاتر هم کار سازنده راحت‌تر است و هم مالک با اعتماد بیشتری کار را به سازنده می‌سپارد اما وقتی سازنده مستقیماً به کار ورود پیدا می‌کند، مالک با چندین سازنده مشورت می‌کند که هر یک شرایط خاص خودشان رادارند و درنتیجه روند کار طولانی می‌شود.
