عوامل چرخش ساخت واحدهای مسکونی به سمت تجاری‌سازی

 در این سال‌ها پس از تزریق بخش زیادی از بودجه کشور در بخش ساخت "مسکن مهر" شاهد تبعات این بی‌انضباطی بزرگ مالی که مستوجب به وجود آمدن دو رکود بزرگ در دو بخش اقتصاد عمومی و به‌ویژه بخش مسکن شد بوده‌ایم. این شرایط باعث چرخش جریان ساخت واحدهای مسکونی به سمت تجاری‌سازی واحدها شد، به‌طوری‌که با افزایش سهم ساخت واحدهای تجاری تا حدود 10 درصد از کل واحدهای در حال ساخت در قبال کاهش حدود 50 درصدی ساخت واحدهای مسکونی به‌خوبی این تغییر جهت سرمایه‌گذاری آر بخش ساخت واحدهای مسکونی به تجاری را شاهد هستیم. اما چه عوامل و انگیزه‌هایی باعث این جهت‌گیری در بخش سرمایه‌گذاری تجاری شده است؟

در این رابطه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه کاووش در مورد مقوله املاک تجاری از دو منظر عوامل کاهنده انگیزه سرمایه‌گذاران در بخش ساخت واحدهای مسکونی و عوامل ترغیب‌کننده سرمایه‌گذاران در بخش ساخت واحدهای تجاری قابل‌بررسی است گفت: خلوت شدن بازار سرمایه‌گذاری در بخش ساخت واحدهای مسکونی به معنی خروج سرمایه از بازار ساخت‌وساز نبود.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق گفت: در حال حاضر بیشتر سرمایه‌ها وارد بازارهای املاک تجاری شده است؛ مهم‌ترین علت افزایش سرمایه‌گذاری در بخش املاک تجاری می‌توان در حاشیه سود 3 الی 4 برابری ساخت این واحدها در زمان رکود سایر بخش‌های این بازار یافت که تا حد زیادی ریسک زمان بالای برگشت سرمایه را قابل‌تحمل کرده است.

این کارشناس بابیان اینکه امروزه املاک تجاری در تهران تا مرز 170 میلیون تومان به ازای هر مترمربع نیز در برخی برج‌های تجاری معامله می‌شود خاطرنشان کرد: در حال حاضر در بخش املاک تجاری کمتر با پدیده "خالی ماندن ملک" روبرو هستیم،

رفیعی گفت: با نگاهی به آمار رو به رشد تقاضای راه‌اندازی واحدهای صنفی و با در نظر گرفتن جمعیت، شاهد هستیم به ازای حدود هر 38 نفر در کشور یک واحد صنفی توزیعی یا تولیدی - خدماتی وجود دارد که این میزان در سطح دنیا کم‌سابقه و حتی بی‌سابقه است.

این کارشناس معتقد است: افت‌وخیزهای نامتوازن در سایر بخش‌های سرمایه‌ای کشور نظیر بازار طلا و ارز و بورس در کنار نبود نهادی توانمند در جهت برنامه‌ریزی و کنترل عملیاتی نقدینگی سرگردان جامعه، باعث سوق دادن هرچه بیشتر سرمایه‌گذاران به این بخش شده است.

وی در ادامه می‌گوید: این تغییر جهت سرمایه‌گذاری از بخش مسکونی به تجاری به‌ویژه ساخت مجتمع‌های چندمنظوره اداری-تجاری- خدماتی موجب به وجود آمدن برخی ناهمگونی‌ها در بافت شهری نیز شده است.

این کارشناس در این خصوص تصریح کرد: ساخت این مجتمع‌ها در متراژهای تا 200 هزار متر بدون در نظر گرفتن شرایط و ظرفیت ترافیکی و بافت سنتی، فرهنگی و... شهری موجب دردسرهای بسیاری شده است.

رفیعی تأکید کرد: چشم‌انداز درازمدت این تغییر رویه، بدون دوراندیشی و برآورد درست و مطابق با نیاز جامعه می‌تواند موجب بروز نتایج مشابه در بخش ساخت واحدهای مسکونی شود. در حال حاضر سرانه واحدهای تجاری به نسبت کل جمعیت تفاوت فاحشی با استانداردهای بین‌المللی دارد و این زنگ هشدار اشباع بازار ساخت واحدهای تجاری در برخی کلان‌شهرها را به صدا درآورده است.

در ادامه یک کارشناس حقوقی املاک بابیان اینکه شهرداری‌ها محرکان اصلی افزایش مگا مال‌ها به‌خصوص در شمال شهر هستند گفت: عوارض مجتمع‌های تجاری 10 برابر عوارض واحدهای مسکونی است.

جلال صباغ بابیان مطلب فوق افزود: شهرداری‌ها به‌واسطه دریافت هزینه‌های کلان از فروش تراکم و عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری، نگاه ویژه‌ای به این نوع املاک دارند.

وی گفت: جدای از شهرداری‌ها مشاوران املاک نیز از این بازی به سودهای خوبی می‌رسند. در حال حاضر بسیاری از مشاوران املاک به دلیل افزایش ساخت‌وساز و تولید مجتمع‌های تجاری در شمال شهر به این مناطق کوچ کردند.

صباغ بابیان اینکه رکود بازار مسکن باعث کاهش تعداد بنگاه‌های املاک در سطح شهرها شده است خاطرنشان کرد: در طی سال‌های رکود بسیاری از بنگاه‌های املاک ضعیف و ناتوان میدان را ترک و بنگاه‌های املاک قوی و متخصص در این حرفه باقی‌مانده‌اند. به نظر می‌رسد رکود طولانی مسکن باعث نوعی" پاک‌سازی "در تمامی عرصه‌های تولید و توزیع‌شده است.. وی در این خصوص توضیح داد: در سال‌های قبل (طی سال 86 تا 91) به علت سودهای کلان ساخت‌وساز، حرفه تولید مسکن به شکل نامتعارفی اپیدمی شده بود یعنی از پزشک تا تجار وارد این عرصه شدند درحالی‌که بعد از رکود سنگین مسکن شاهد ادامه حیات متخصصان این حرفه هستیم.

صباغ بابیان اینکه در حال حاضر بسیاری از مشاوران املاک توانمند و پرقدرت برای ادامه حیات به سمت مناطق شمالی کلان‌شهرها کوچ کرده‌اند گفت: در یک قرارداد میلیاردی سودهای میلیونی وجود دارد. یک مجتمع تجاری می‌تواند سودهای کلانی برای شهرداری، فروشنده و حتی مشاور املاک داشته باشند. زیرا حق کمیسیون این مشاوران در شمال کلان‌شهرهایی مانند تهران 3 برابراست.

وی در پاسخ به این سؤال که آیا این مجتمع‌ها توجیه اقتصادی برای سازنده دارد گفت: بدون تردید اگر این مجتمع‌ها سودهای چند برابر نداشت هیچ کارفرمایی حاضر نمی‌شد هزینه‌های کلان به شهرداری بپردازد تا مجتمع خود را چندطبقه بیشتر بسازد.

این کارشناس حقوقی مسکن در ادامه تصریح کرد: متأسفانه در چند سال اخیر شاهد افزایش ادارات و مراکز خصوصی و حتی جمعیت شمال شهر تهران هستیم. درحالی‌که زیرساخت‌های این مناطق برای این جمعیت پیش‌بینی‌نشده است.

صباغ گفت: در چند سال آینده با انبوهی از واحدهایی روبه‌رو خواهیم شد که نه‌تنها سودی برای خریدار و سازنده ندارند بلکه اموال بلوکه‌شده ملی محسوب می‌شوند.

وی درنهایت تصریح کرد: به نظر می‌رسد در آینده شاهد «یخ‌زدگی» این سرمایه‌های هنگفت بدون یک بازدیدکننده و ریزش قیمت‌ها باشیم.

در این خصوص یک مشاور املاک در اطراف هفت‌تیر بابیان اینکه به علت افزایش تعداد مرکز خرید قیمت تجاری‌ها اندکی کاهش داشته است افزود: خریدوفروش مغازه‌های مرکز خرید همچون واحدهای مسکونی و اجاره آن‌ها بسته به محله و نوسازی و موقعیت واحد تجاری نوسان قیمتی را شامل می‌شود.

وی گفت: البته در مراکز خرید مغازه‌های طبقه‌های دوم به بعد به علت نداشتن پاخور مناسب بسیار ارزان‌تر عرضه می‌شود.

این مشاور املاک گفت: قیمت‌گذاری مغازه‌ها فرمول و قاعده خاصی ندارد هر مالک برای خودش نرخ تعیین می‌کند. به‌طور مثال ممکن است قیمت خرید یک ملک تجاری 50 متری در جنوبی‌ترین منطقه تهران هزینه اجاره یا رهن یک واحد تجاری در شمال تهران باشد.

وی بابیان اینکه خیابان‌ها و مناطقی که جمعیت زیادی در آن رفت‌وآمد دارند مغازه‌ها و املاک تجاری گران‌تری دارند. گفت: بیشتر املاک تجاری به‌صورت رهن و اجاره عرضه می‌شوند. زیرا قیمت این املاک نجومی و غیرمنطقی است.

مشاور املاک دیگری در اطراف ولیعصر بابیان اینکه در چند اخیر و دوران رکود قیمت املاک تجاری رشد چشمگیری داشته گفت: در حال حاضر قیمت هر مترمربع از املاک تجاری در برخی از مناطق تهران بالای 200 میلیون تومان است.

وی گفت: این املاک میلیاردی اجاره‌های میلیونی نیز دارند. در برخی مواقع با فروش یک واحد تجاری کوچک می‌توان یک واحد مسکونی لوکس در شمال شهر خریداری کرد.

این مشاور املاک گفت: به علت عدم نرخ‌گذاری مناسب از سوی مسئولین بازار مکاره‌ای در املاک تجاری به وجود آمده است. برای همین بسیاری از مردم برای جبران کسری نقدینگی خود به سمت کسب‌وکارهای کوچک روی آورده و با خرید مغازه‌های متراژ پایین که به زیر پله‌ای معروف هستند زمینه رونق این‌گونه املاک را فراهم کرده‌اند.

وی در مورد متوسط قیمت املاک تجاری در تهران گفت: در حال حاضر قیمت هر مترمربع از املاک تجاری از دو میلیون تومان تا 250 میلیون تومان متفاوت است به‌طورکلی قیمت هر مترمربع املاک تجاری اداری مناطقی مانند هفت‌تیر، انقلاب، ونک، تجریش بالای 50 تا 250 میلیون تومان است.

وی در این خصوص تأکید کرد: در املاک تجاری موقعیت مکانی و به‌اصطلاح پاخور بودن ملک نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت ملک‌دارند.

این مشاور املاک بابیان این مطلب که بیشترین خریداران املاک میلیاردی شهرستانی‌ها هستند گفت: به‌طورکلی مشتریان اصلی پنت هاوس‌های لوکس، املاک تجاری میلیاردی، دفاتر اداری مجلل شهرستانی‌هایی هستند که با فروش املاک یا باغ‌های خود و به دنبال سودهای کلان به تهران می‌آیند.

وی با ابراز انتقاد از این رویه گفت: متأسفانه حضور این سرمایه‌داران پرقدرت و پول‌دار توازن بازار املاک تجاری و مسکونی تهران و کلان‌شهرها را بر هم زده است.

وی درنهایت گفت: باید سازمانی بر روی نرخ‌های سلیقه‌ای املاک تجاری نظارت کند زیرا این قیمت‌ها به‌هیچ‌عنوان منطقی نیست.

در ادامه این گزارش قیمت رهن و اجاره برخی از املاک تجاری موجود در سطح شهر به‌قرار زیر است؛ به‌عنوان‌مثال در خاوران انتهای بلوار هاشم‌آباد یک ملک تجاری 120 متری حدود 40 میلیون رهن و 8 میلیون اجاره و همچنین ملکی تجاری 110 متری ستارخان شادمان 4 راه مستعانیه 150 میلیون رهن و 12 میلیون تومان اجاره دارد.

جالب است بدانید مغازه‌های زیر ۱۵ متر که در اصطلاح به آن زیر پله‌ای گفته می‌شود در حال حاضر با استقبال چشمگیری همراه است، به‌گونه‌ای که این‌گونه املاک نه‌تنها سریع‌تر به فروش می‌روند بلکه قیمت آن‌ها در مقایسه با دیگر واحدهای منطقه که متراژ بالاتری دارند نیز بیشتر است. به‌طور مثال مغازه ۱۲ متری نوساز در فلکه دوم تهران‌پارس که دارای ۶ متر انباری و پارکینک است، حدود ۲۵۰ میلیون تومان فروخته‌شده است. همچنین مغازه‌ای ۶ متری در منطقه امیرآباد شمالی با جواز کسب میوه‌فروشی که دارای ۶ متر زیرزمین است، حدود ۳۰۰ میلیون تومان یعنی متری ۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

خریداران واقعی املاک تجاری میلیاردی چه کسانی هستند؟/ عوامل چرخش جریان ساخت واحدهای مسکونی به سمت تجاری‌سازی +جدول قیمت

از قیمت مغازه‌های سطح شهر که بسته به هرمنطقه متفاوت است، بگذریم قیمت‌ها در برخی مجتمع‌های تجاری واقعاً حیرت‌انگیز است. ضمناً در این مورد باید گفت مغازه‌های برخی از این پاساژها به علت سودهای کلان اجاره و رهن غیر قبال فروش هستند. به هر حال در حال حاضر قیمت هر متر مربع از مجتمع کوروش واقع در بزرگراه شهید ستاری، خیابان پیامبر با لای 80 میلیون تومان وقیمت هر متر مربع از مجتمع پاسارگارد در بزرگراه جلال آل احمد، زیر پل یادگار امام بین 38 تا 42 میلیون تومان است که به نظر می‌رسد قیمت این املاک بسیار فضایی و غیر منطقی است.