افزایش قیمت‌ها؛ درپی سردرگمی خریداران در بازار مسکن
بررسی صورت گرفته از آمار معاملات حقیقی بازار املاک ایران نشان می‌دهد که حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران طی مهرماه به میزان قابل‌توجهی نسبت به شهریور کاهش‌یافته است و این در حالی است که برخلاف انتظار معمول طی یک ماه گذشته، قیمت مسکن عقب‌گرد مطلوبی از خود نشان داده است.
بررسی سرانگشتی آمارهای معاملات مسکن در پاییز سال95 ، بیانگر افزایش حجم نسبت به سال‌های قبل است. اما در این میان باید توجه داشت حجم معاملات در آذرماه 95 نسبت به آبان سال جاری به علت انتظار مردم برای بهبود اوضاع اقتصادی روند نزولی شدید داشته است و به نظر می‌رسد در سه‌ماهه زمستان نیز شاهد کاهش حجم معاملات همراه با افزایش قیمت‌ها به علت سردرگمی شدید مردم باشیم.
براین اساس میانگین قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور در یک نوسان قابل‌توجهی از متوسط هر مترمربع ۴ میلیون و 120 هزار تومان به میانگین 3 میلیون و 940 هزار تومان رسید. این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در فاصله این دو ماه، از 13 هزار و 9 فقره به 9 هزار و 80 فقره رسیده بود.
در این میان در آبان ماه حجم کل معاملات خرید آپارتمان نسبت به مهر ماه با افزایش اندکی روبرو شده بود بر اساس داده‌های این سامانه تعداد معاملات مسکن در آبان با رشد بیش از هزار عددی به رقمی حدود 10 هزار و 430 فقره رسید.
در این بازده زمانی قیمت هر مترمربع نیز از 3 میلیون و 940 هزار تومان به 4 میلیون و 70 هزار تومان رسید. این آمارها بیانگر این موضوع است که با افزایش حجم تقاضا قیمت‌ها به میزان قابل‌توجهی افزایش‌یافته است.
در آذرماه 95 نیز حجم معاملات به علت نوسانات ارزی، سردرگمی‌های ناشی از برجام با کاهش قابل‌توجهی روبرو شد. بر اساس این آمارها تعداد معاملات مسکن در آذرماه حدود 3 هزار و 715 فقره است این در حالی است که به علت نوسانات جدید ارز قیمت با افزایش اندکی روبرو شده است قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در این ماه حدود 4 میلیون و 110 هزار تومان است.
بر اساس جدول و نمودار زیر تعداد معاملات در مهرماه سال 91 حدود 436 فقره، آبان ماه حدود 459 فقره و در آذرماه حدود 404 فقره و در همین بازده زمانی در سال 92 تعداد معاملات به ترتیب حدود 4 هزار و 367 فقره،5 هزار و 205 فقره و 9 هزار و 133 فقره بوده است.
اما در مهرماه سال 93 نیز حجم واقعی معاملات مسکن حدود 7 هزار و 304 فقره، آبان ماه 5 هزار و 59 فقره و در آذرماه حدود 6 هزار و 793 فقره بوده است.
بالاخره بر اساس همین آمار تعداد معاملات مسکن در مهرماه سال 94 حدود 5 هزار و 980 فقره، آبان ماه حدود 5 هزار و 267 فقره و در آذرماه حدود 6 هزار و 391 فقره بوده است.
نگاهی به کارنامه اجاره مسکن در پاییز
بر اساس آمارهای ارائه شده تعداد اجاره نامه در مهر ماه سال 95 حدود 7 هزارو 828 فقره، آبان ماه حدود 624 فقره و در آذز ماه حدود هزارو 810 فقره بوده است این آمارها بیانگر این موضوع است که در آبان ماه خرید و فروش مسکن از رشد قابل توجهی برخوردار بوده و به طبع آن اجاره نامه نسبت به مهر ماه با کاشه چشم گیری روبر شده بود.
در سال 94 نیز تعداد اجاره نامه‌ها در سطح تهران در مهر ماه حدود 8 هزار و 398 فقره، آبان ماه 7 هزارو 36 فقره و در آذر ماه حدود 7 هزار و 40 فقره بوده است. از آنجایی که فصل نقل و انتقالات مسکن و اجاره نامه در فصل پاییز بیشتر از ماه‌های دیگر است انتظار افزایش اجاره نامه در فصل پاییز مقوله بسیار ملموسی است. روند اجاره‌ها نامه‌های قطعی پاییز 91 تا 95 را در جدول زیر می‌بینید:
حال بر اساس این گزارش آیا افزایش معاملات مسکن واقعی و از روی نیاز صورت گرفته است؟ بازار مسکن چه زمان وارد رونق می‌شود؟ آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن بود؟
تغییر مسیر قیمت مقطوع به تخفیف های دومرحله‌ای
در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه طول دوره رونق همیشه کوتاه‌تر از دوره رکود است گفت: به‌طورکلی بخش مسکن وابستگی تنگاتنگی با اقتصاد دارد درصورتی‌که مجموعه اقتصاد و اقتصاد کلان رونق داشته باشد در مسکن نیز شاهد افزایش رونق خواهیم بود.
ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق افزود: البته به‌طورکلی بانک‌ها نقش و تأثیرات مخربی بر دوران رونق و رکود مسکن گذاشته‌اند.
وی گفت: وقتی‌که ما این موضوع را در حوزه اقتصاد بررسی می‌کنیم، پیچیدگی‌های خود را دارد و به‌راحتی نمی‌توان انتظار داشته باشیم که حجم معاملات مسکن یک‌شبه تعدادشان بیش‌ازاندازه شود، به هر جهت آرام‌آرام مسکن گام‌های خود را برمی‌دارد و به رونق پایدار می‌رسد که فکر می‌کنم ابتدای سال 96 شروع این حرکت عظیم باشد.
این کارشناس بازار مسکن گفت: در دوران رونق نیاز اساسی به املاک بهره‌برداری شده خواهیم داشت بنابراین شهرداری و مسئولین ذی‌ربط باید فعالیت‌ها گسترده‌ای برای افزایش ساخت‌وساز و ترغیب سازندگان به ساخت داشته باشند.
رفیعی بابیان اینکه بهترین اثر رکود چندساله افزایش قدرت چانه‌زنی است افزود: در سال‌های 90 تا 92 مالکان و موجران قیمت تعیین می‌کردند و کوچک‌ترین جای چانه‌زنی برای متقاضیان نمی‌گذاشتند اما از سال 94 دوران طلایی قیمت مقطوع تبدیل به قیمت پیشنهادی و بعد تبدیل به تخفیف و چانه‌زنی شده است و این روند در سال 95 به سمت خریدار یا مستأجر تغییر رویه داده و نرخ پیشنهادی فروشنده با تقاضای متقاضی مسیر متفاوتی را طی می‌کند
وی گفت: کوتاه‌تر شدن فاصله قیمت پیشنهادی به تخفیف باعث شده است متقاضیان به دنبال اخذ تخفیفات دو باره باشند بنابراین بعد زا مرحله تخفیف،؛ مالکین برای اتمام معامله به دنبال ارائه تخفیف دو باره می‌شوند.
رفیعی درنهایت گفت: در حال حاضر فاصله بین نرخ پیشنهادی و قیمت نهایی خرید 10 تا 15 درصد است یعنی متقاضیان به دنبال تخفیف‌های 50 تا 100 هزارتومانی برای هر مترمربع در مناطق جنوب شهر 100 تا 200 هزارتومانی در مرکز شهر و تخفیف‌های 300 تا 500 تومان برای هر مترمربع در شمال شهر هستند که البته به اهداف بهتری هم‌دست پیدا می‌کنند. در حال حاضر فاصله بازاریابی تا توافق نهایی در دوران رکود تغییر خوشایندی برای متقاضیان داشته است.
مسکن به حال خود رهاشده است
همچنین رئیس نظام کاردانی ساختمان استان تهران بابیان اینکه بیش از سه سال است مردم در خصوص مسکن بلاتکلیف هستند گفت: به‌طورکلی هیچ اتفاق مثبتی در خصوص مسکن شکل نگرفته است که مردم از این بلاتکلیفی خارج شوند.
مهدی مؤذن گفت: متأسفانه بیشترین آسیب دوران رکود به صنعت ساخت‌وساز واردشده است و تلنبار شدن املاک تولیدشده و عدم ساخت‌وساز عواقب جبران‌ناپذیری به بازار کنونی مسکن وارد کرده است.
مؤذن افزود: نباید به‌سادگی از کنار کاهش آمارهای ساخت‌وساز در کشور عبور کرد. اگر وضعیت ساخت‌وساز به همین شکل با افت همراه باشد، جهش قیمت مسکن در سال‌های آتی قطعی است.
وی بابیان اینکه بدون تردید در چندماهه باقی‌مانده سال هیچ اتفاقی در انتظار بازار مسکن نیست تأکید کرد: در حال حاضر بازار مسکن به حال خود رهاشده است و هیچ اتفاق مثبتی در این خصوص شکل نگرفته است
رئیس نظام کاردانی ساختمان استان تهران گفت: تا پایان سال جاری وضعیت در بازار مسکن به روال در حال حاضر پیش خواهد رفت، ولی با آغاز سال 1396 و با توجه به سیاست‌های دولت که البته می‌توان گفت ناشی از یک منطق اقتصادی است.
مؤذن بابیان اینکه در هیچ کجای دنیا در دروان رکود بازار مسکن دچار افزایش قیمت نمی‌شود تأکید کرد: عدم ارائه برنامه مشخص برای رونق یا افزایش ساخت‌وساز در بازار مسکن باعث شده است آینده مسکن در هاله‌ای از ابهام قرار بگیرد بنابراین متقاضیان به انتظار آینده از انجام هرگونه معامله سرباز می‌زنند.
نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ سود سپرده
در ادامه این گزارش یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در ادامه سال جاری به‌طور متوسط کمتر از نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار بانکی خواهد بود. گفت:بازار مسکن در سال های 86تا 91 بسیار بزرگ و چاق شد و دیگر قابلیت رشد ندارد .و ارگ هم رشد کاذب داشته باشد متقاضیان به دیلل عدم توانایی خرید به دنبال این کالای مصرفی نخواهند بود.
احمد اوغلی در این خصوص افزود: اگر هزینه خرید واحد مسکونی در بانک یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری سپرده‌گذاری شود یا از هر ابزار سرمایه‌گذاری دیگری با حداقل ریسک بازدهی بیش از سود سپرده‌ها کسب شود، حداقل تا فصل اول سال آینده و قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری در سال 1396 قدرت خرید سرمایه‌گذار برای خرید واحد مسکونی کاهش نخواهد یافت.
این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: باید مسئولان قیمت زمین را از قیمت واحد های مسکونی حذف کنند در این شرایط است که دست دلالان و سودا گران از بازار مسکن کوتاه و این کالا کاملا مصرفی خواهد شد .
وی در نهایت گفت: در سال های اخیر دلیل و توجیه کافی برای حضور و ورود متقاضیان غیر مصرفی در بازار مسکن وجود ندارد به نظر می رسد رکود چند ساله تاثیر مثبتی بر کاهش تعداد سوداگران در بازار کنونی دارد .
بازدید:۱۳۸۸
منبع: صما
لینک کپی شد
