مزیت صدور دو شناسنامه برای یک ساختمان

«شناسنامه فنی و ملکی ساختمان» مطابق با آیین‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام‌مهندسی ساختمان و مبحث دوم مقررات ملی ساختمان از سوی مجری ذی‌صلاح ساختمانی تهیه و پس از ارائه به سازمان نظام‌مهندسی و تأیید این سازمان، صادر می‌شود؛ اما شناسنامه‌ای که اخیرا شهرداری تهران صدور آن را در دستور کار خود قرار داده «شناسنامه فنی ساختمان» نام دارد که به‌موجب تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان و ابلاغیه هشت ماده‌ای وزیر راه و شهرسازی در شهریورماه، برای هر یک از واحدهای مسکونی پیش‌فروشی مورد تأکید قرارگرفته است.

به تحلیل صاحب‌نظران، علت اینکه چرا «شناسنامه فنی ساختمان» در صنعت ساخت و ساز شکل گرفت و صدور آن با ابلاغیه وزیر در دستور کار شهرداری تهران قرار گرفت این است که تاکنون دفترچه شناسنامه فنی و ملکی در استان تهران برای املاک پیش‌فروش صادر نشده و ازآنجایی‌که بدون این دفترچه نیز امکان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمی مقدر نبود بنابراین وزیر راه و شهرسازی با ابلاغ جدید تحت عنوان برگه شناسنامه فنی این معضل را حل کرده زیرا این برگه هم‌زمان با صدور پروانه قابل‌دسترس است.

در همین زمینه نیز یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه دو شناسنامه فعلی در نوع کاربرد متفاوت از هم هستند گفت: برگه شناسنامه فنی ساختمان در ساختمان مخصوص ساختمان‌های پیش‌فروش اختیاری و دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان برای تمام ساختمان اجباری است.

ایمان رفیعی  گفت: برگه شناسنامه فنی از سوی شهرداری هم‌زمان با صدور پروانه ساختمانی و دفترچه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را سازمان نظام‌مهندسی تهران و بعد از صدور پروانه ساختمانی ارائه می‌شود؛ که در زمان صدور پایان کار توسط شهرداری‌ها مورد رؤیت و تأیید قرار بگیرد.

وی بابیان اینکه یکی از الزامات قانون پیش‌فروش این است که این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. گفت: در حال حاضر به علت تکمیل تدریجی (این دفترچه هم‌زمان با صدور پایان کار شهرداری‌ها صادر می‌شود) ساختمان‌های پیش فروشی ارائه شناسنامه فنی و ملکی مقدر نبوده اگرچه برخی از استان‌ها با هماهنگی و همکاری‌ها شهرداری‌ها توانسته‌اند برای املاک خود شناسنامه فنی ملکی دریافت کنند.

این کارشناس گفت: اما به‌طورکلی تاکنون دفترچه شناسنامه فنی و ملکی در استان تهران برای املاک پیش‌فروش صادر نشده است و ازآنجایی‌که بدون این دفترچه نیز امکان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمی مقدر نبود بنابراین وزیر راه و شهرسازی با ابلاغ جدید تحت عنوان برگه شناسنامه فنی این معضل را حل کرده زیرا این برگه هم‌زمان با صدور پروانه قابل‌دسترس است.

رفیعی در ادامه اظهار داشت: یکی از بزرگ‌ترین مشکلات و هزینه‌های سازمان‌ها، حفظ و نگهداری ساختمان‌ها و تأسیسات آن‌هاست اما مهندسی‌هایی که انجام می‌دهند، عمدتاً مهندسی‌های بدون پشتوانه اطلاعاتی است و آن پشتوانه اطلاعاتی لازم را ندارد. متأسفانه فردی که شناسنامه ساختمان را تهیه می‌کند نیز اطلاعت لازم در این مورد ندارد. شناسنامه ساختمان یک فیلدهای اطلاعاتی دارد که تا جزئی‌ترین موارد را شامل می‌شود.

این کارشناس گفت: اگر در یک ساختمان برای تأسیسات، فاضلاب، سیستم آب‌رسانی و دیگر تأسیسات و امکانات آن اتفاقی بیفتد یا دچارِ مشکل بشود، آنگاه است که شناسنامه ساختمان سود مند بوده زیرا در ضمیمه‌های شناسنامه ساختمان نقشه‌های تأسیساتی، نقشه‌های اجرایی، نقشه‌های فنی وجود دارد. حتی اینکه چه کسانی این بنا را ساخته‌اند نیز وجود دارد. بنابراین اگر زمانی بهره برداران ساختمانی به مشکل بخورد از شناسنامه ساختمان می‌توانند مشکل را حل کنند.

وی بابیان اینکه به‌طورکلی مستندسازی ایرانی‌ها به‌خصوص درزمینه ساخت‌وساز بسیار ضعیف است اظهار داشت: همانند هر شخص که برای خود یک هویت و شناسنامه مخصوص دارد شناسنامه فنی و ملکی یک ساختمان نیز برگه هویت یک بنا است. در بحث شناسنامه ساختمان مشخص می‌شود که پیمانکار بنا چه کسی بوده، بنا و مهندس ناظر چه کسی بوده؟ مهندس اجرا، طراح و محاسب ساختمان هم چه کسی بوده است؟ پس وجود و مطالبه این شناسنامه برای هر شخص حقوقی و حقیقی الزامی است.

وی تأکید کرد: اما صدور این شناسنامه می‌تواند با ایجاد اطمینان از رعایت اصول فنی ساخت در خریداران مسکن آن‌ها را با دلگرمی بیشتری روانه بنگاه‌های معاملات ملکی کند. در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل املاک پیش‌فروش شده نبود اعتماد و اطمینان است؛ زیرا متقاضیان معتقدند آنچه به‌عنوان پیش‌خرید می‌خرند بسیار متفاوت ازملک تحویل گرفته‌شده است؛ زیرا بسیاری از سازندگان املاک پیش‌فروش تمام حقیقت را در خصوص ملک در حال ساخت عرضه نمی‌کنند.

رفیعی گفت: به نظر می‌رسد نظر ابلاغ کنندگان این دستورالعمل بیشتر رفع ایرادات قانونی بر سر معاملات پیش‌فروش مسکن باشد تا الزام به رعایت قوانین و ضوابط فنی ساخت ملک؛ مشکل این قبیل قوانین و دستورالعمل‌ها نه در متن و رعایت بندهای اصول مهندسی است، بلکه مشکل اصلی در نبود ضمانت اجرایی و قوانین محکم حقوقی در برخورد با متخلفان از این اصول و ضوابط است.

این کارشناس در ادامه گفت: در جامعه امروز ما بار جبران قریب به‌اتفاق نواقص ساخت و حوادث ناشی از قصور عوامل ساخت بنا بر دوش بیمه‌هاست و بیمه‌نامه‌هایی از قبیل مسئولیت مدنی کارفرما، فوت و غرامت دستمزد، بیمه عیوب پنهان ساختمان و... تمامی مشکلات و بار حقوقی را از دوش سازندگان برداشته است.

رفیعی با بیان اینکه چرا سازندگان که می‌توانند با پرداخت مبلغی در حدود کمتر از 1 درصد ارزش ملک، خود را در برابر تمامی این مسئولیت‌های مهم و حیاتی بیمه کنند، می‌بایست خود را ملزم به رعایت اصول و ضوابط هزینه‌بر و وقت‌گیر فنی ساختمان کنند؟ گفت: این دفترچه در صورت اجرای واقعی می‌تواند اطمینانی به‌پیش خریدار عرضه کند؛ زیرا در چند سال اخیر تقلب در ساخت‌وساز متضاد ازآنچه در زمان پیش‌فروش به‌پیش خریدار وعده داده‌شده به یکی از پرونده‌های مهم دادگاه‌ها تبدیل‌شده است. معضلاتی مانند کم‌فروشی، استفاده از مصالح نامرغوب، تخلف در بخش‌های پنهان ساختمان باعث کاهش اعتماد و امنیت پیش خریداران شده است و بر همین اساس بسیاری از متقاضیان بازار پیش‌فروش به این بازار روی خوش‌نشان نمی‌دهند.

همچنین در ادامه یک کارشناس و فعال حوزه ساخت‌وساز بابیان این که از مهم‌ترین مباحث در قانون پیش‌فروش ساختمان، مبحث شناسنامه فنی است. گفت: شناسنامه فنی ساختمان مزایای قابل‌توجهی ازجمله افزایش تأمین امنیت، افزایش استانداردهای ساخت و سطح تکنیک را برای افراد در بردارند.

حمیدرضا قاضی زاهدی  گفت: همچنین وجود شناسنامه فنی ساختمان سبب می‌شوند که عرصه ساخت‌وساز از افراد فاقد صلاحیت پاک شود و درنتیجه این حوزه شاهد رقابت‌های اصولی و سالم باشد به‌طوری‌که ساخت‌وساز به دست افراد حرفه‌ای بیفتد و اصول معماری در تمام ساخت‌وسازها رعایت شود.

وی گفت: عملیاتی کردن این طرح موجب شفافیت مشخصات فنی ملک و هویت عوامل می‌شود، امری که اساس رعایت حقوق افراد مصرف‌کننده به شمار می‌رود. همچنین سبب می‌شود راهی برای قانون‌شکنی‌های دلالان زمین و سودجویان باقی نماند. اجرای صحیح وبی نقص شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به تولید ثروت در کشور کمک کرده و جلوی به هدر رفتن انرژی و سرمایه را می‌گیرد.

این کارشناس در ادامه ادامه داد: مشکلات و مسائلی از قبیل مشکلات قضایی موجود در دادگاه‌ها، عدم عمل سازندگان به تعهداتشان، اختلاف متراژ، اختلاف طبقات، اختلاف ناشی از فروش یک واحد به چند نفر بین دو طرف قرارداد، در قراردادهای پیش‌فروش همواره در تمام برهه‌ها گریبان گیر مردم در امر پیش‌فروش بوده است اما با توجه به مزایای نام‌برده شده به نظر می‌رسد با طرح شناسنامه فنی ساختمان تمامی این مشکلات به‌نوعی هموار و مرتفع می‌شوند که این خود بسیار حائز اهمیت است.

وی در ادامه تصریح کرد: تأثیر مثبتی که طرح شناسنامه فنی ساختمان بر سازمان‌های اجرایی ازجمله شهرداری‌ها می‌گذارد این است که به‌طور غیرمستقیم مسبب تهیه طرح توسعه شهری در استان‌ها می‌شود.

قاضی زاهدی با بیان اینکه باوجود تمام مزایای حائز اهمیت شناسنامه فنی ساختمان و آثار مثبت و غیرقابل‌انکار آن بر خانه‌های پیش‌فروش، مشکلاتی نیز سر راه این مبحث وجود دارد. گفت: آمار 90 درصدی ساختمان‌ها و املاکی که فاقد شناسنامه فنی هستند بیانگر این است که این مطلب در کشورمان به‌طورجدی مرسوم و باب نشده. شاید یکی از دلایل آن این است که این مهم حاوی تعداد بی‌شماری بند و تبصره با جزییات دقیق است که با امضای آن توسط مهندسان ناظر، انتظار رعایت صددرصدی مقررات ملی ساختمان از آن‌ها می‌رود که در مرحله عمل تحقق آن بسیار پیچیده به نظر می‌رسد و درنتیجه مهندسان ناظر ترجیح می‌دهند به‌جای آن، برگه‌ای را امضاء کنند که در آن تنها ادعاشده که تمامی مقررات در ساختمان رعایت شده و بر اساس آن شهرداری پروانه پایان کار برایشان صادر کند.

وی گفت: البته دلیل دیگر این سرباززدن از طرف مهندسان ناظر بار حقوقی است که تماماً متوجه آن‌ها می‌شود و باید پاسخگوی خریدار باشند بدین ترتیب که بعد از امضا، مسئولیتی برای آن‌ها ایجاد می‌شود که اگر مالک یا سازنده ساختمان درباره عمل به بندهای شناسنامه فنی تخلف کند، جرم متوجه ناظر خواهد بود. در ضمن سازندگان به دلیل رکود بازار مسکن از این قانون استقبال نمی‌کنند. اگر پیش‌تر با هر بخشنامه‌ای موافقت می‌کردند به این دلیل بود که سود کافی را از ساخت‌وسازهای خود به دست می‌آوردند اما در این برههٔ رکود ترجیح می‌دهند نه بخشنامه‌ای را قبول کنند نه ساخت‌وساز کنند.

این کارشناس در بخش دیگری از سخنانش گفت: با تمام این‌ها در حال حاضر ۴۰ در صد بازار خریدوفروش املاک کشور از قانون پیش‌فروش ساختمان به‌نوعی تبعیت کرده‌اند، اما عدم سخت‌گیری در اجرای ضوابط و مقررات ساخت‌وساز همواره در این بازار به چشم می‌خورد. به‌هرحال همه موظف به پیروی از این قانون هستند چراکه تنها زمانی سازندگان پروانه ساختمان و شناسنامه فنی می‌گیرند که سند داشته باشند و تنها زمانی می‌توانند آگهی پیش‌فروش خود را منتشر کنند که پروانه ساختمان داشته باشند.

وی در ادامه گفت: پیش‌تر، پس‌ازاینکه پیش فروشنده پیش سند تنظیم می‌کرد اگر پیش خریدار اقساط را نمی‌پرداخت، پیش فروشنده نمی‌توانست دست به اقدام خاصی بزند اما در حال حاضر طبق ماده ۱۶ قانون جدید در صورت عدم پرداخت اقساط بهادر زمان مقرر، پیش فروشنده می‌تواند مراتب را به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اطلاع دهد و بعد تا یک هفته به‌پیش خریدار اخطار می‌دهند تا در یک ماه نسبت به پرداخت اقساط خود اقدام نماید و در غیر این صورت پیش فروشنده می‌تواند قرارداد را به‌کلی فسخ نماید.

قاضی در نهایت گفت: این قانون تنها مسئول حفظ حقوق پیش خریدار و پیش فروشنده است تا هر دو طرف معامله این ابزار را در اختیار داشته باشند که در صورت لزوم حقوق قانونی خود را به اجرا بگذارند.

همچنین در ادامه یک کارشناس اقتصاد در همین زمینه گفت: امکان اخذ برگه شناسنامه فنی ساختمان همزمان با صدور پروانه ساخت از شهر داری، از دهم دی ماه برای سازنده‌های متقاضی پیش فروش می‌تواند فضای بازار ثانویه مسکن را تا حدود زیادی تغییر داده و زمینه ساز معاملات دقیق‌تر و شفاف‌تر در بازار پیش فروش مسکن شود.

ابوالفضل اتراکی  گفت: محدودیت‌های ایجاد شده برای تبلیغ و آگهی پیش فروش پروژه‌های مسکونی در چند ماه گذشته باعث شد تا بازار ثانویه مسکن با افت حدود 50 درصدی معاملات، نسبت به مدت مشابه سال گذشته شده و همین مسئله موجب شود تا رکود بازار مسکن در پائیز امسال بیشتر رخ نمایی کند.

وی گفت: با شرایط جدید این انتظار وجود دارد که کم کم بازار پیش فروش مسکن رونق نسبی را به خود ببیند و با شکل گیری تدریجی زیر ساخت‌های لازم، این بازار در سال‌های آتی به بازاری مطئن، باثبات، شفاف و پویا تبدیل گردد.

اتراکی در ادامه گفت: بنظر می‌رسد هم در زمینه اطلاع رسانی و فرهنگ سازی و هم در زمینه اجرایی هنوز بازار پیش فروش نیاز به فرصت بیشتری دارد تا اقبال پیش خریداران و پیش فروشندگان واقعی، به این بازار بیشتر گردد.

وی در ادامه تصریح کرد: از آنجا که در قالب جدید، قرار دادهای جدید پیش فروش باید در دفتر خانه‌ها ثبت شود، به نظر می‌رسد که هنوز زیر ساخت‌های اجرایی ان مهیا نیست و هنوز هم برای پیش خریداران و هم پیش فروشندگان و هم برای دفاتر رسمی ابهامات زیادی وجود دارد.

وی تاکید کرد: از این رو نمی‌توان انتظار داشت که با وجود اجرایی شدن طرح اخذ صدور برگه شناسنامه فنی ساختمان همزمان با صدور پروانه ساخت، رشد خاصی در قرار دادهای پیش فروش حداقل در کوتاه مدت رخ دهد.

اتراکی گفت: محدودیت بنگاههای مسکن در ورود به قرار دادهای پیش فروش تا حدود زیادی ف رونق بازار ثانویه را در چهار چوب جدید با کندی مواجه می‌سازد زیرا که بطور سنتی مردم عموماً اطلاعات خود را در حوزه بازار مسکن از بنگاههای مسکن پیگیری می‌نمایند و محدودیت این صنف در بازار رسمی ثانویه مسکن، به طور طبیعی اطلاع رسانی و بازار یابی را تا حدود زیادی مختل می‌نماید.

وی در نهایت گفت: با توجه به اینکه بسیاری از فعالان بازار مسکن، انتظار تغییر فضای بازار مسکن را در سال آینده دارند از این رو به طور طبیعی احتیاط در پیش فروش مسکن نیز خودنمایی خواهد کرد و سازندگان که تا کنون رکود بازار مسکن را تحمل کرده‌اند این ماههای پایانی سال را نیز صبر پیشه خواهند نمود تا در صورت تغییر و تحولات احتمالی در بازار بتوانند منفعت مورد نظر خود را کسب نمایند از این رو نمی‌توان امکان اخذ برگه شناسنامه فنی ساختمان در ماههای پایانی سال تأثیر قابل توجهی بر حجم قرار دادهای پیش فروش داشته باشد هر چند که از نگاه پیش خریداران، هفته‌های پایانی سال فرصت مغتنمی برای خرید خواهد بود.