عدم نظارت بر ساخت‌وسازهای انبوه؛ ‌بزرگ‌ترین خطر نوسازی

 بر اساس آمارهای ارائه شده در حال حاضر حدود 76 هزار هکتار بافت فرسوده در 495 شهر کشور واز این تعداد بیش از 4 هزار و 400 فقره مربوط به استان تهران است. از اوایل سال 1395، سه فرآیند اصلاحی در برنامه‌های اصلاح بافت فرسوده رخ داد. تعدیل اساسی ظرفیت اولیه طرح از 300 هزار وام نوسازی به 150 هزار واحد در سال، واگذاری تکالیف بانک‌های نامرتبط با بخش مسکن به بانک عامل بخش مسکن و همچنین تنظیم برای وام خرید مسکن به سمت بافت فرسوده، سه نیروی جاذبه سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت‌های فرسوده به حساب می‌آید که همگی آنها در حال حاضر فعال شده است و توانسته اثر برآیند را به شکل افزایش حجم ساخت‌وساز در بافت، ظاهر کند. اما آیا این تحلیل کارشناسان که معتقدند، افزایش حجم ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده باعث تحرک در بازار مسکن می‌شود درست است

در همین زمینه فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: رونق بازار مسکن و بافت فرسوده 2 مقوله جدا از هم هستند و به‌طور کلی بافت فرسوده برای رونق بخشی به بازار مسکن وارد میدان ساخت‌وساز نشده است.

بیضایی افزود: رونق مسکن کلان‌تر از بافت فرسوده است؛ اما بافت فرسوده هم می‌تواند نقش کوچکی در رونق بازار مسکن داشته باشد.

وی با بیان اینکه در حال حاضر مدیران شناخت کافی از مساله بافت فرسوده ندارند، گفت: در حال حاضر بافت فرسوده باید در سه بخش اصلاح فرسودگی پلاک‌ها، اصلاح شریان‌های زیربنایی و سرانه روبنایی کارکرد مطلوبی داشته باشد تا بتواند رونقی به بخش ساخت‌وساز بدهد. اما هم اینک، تجمیع پلاک‌ها آن‌هم به‌صورت داوطلبانه در کنار عدم‌اصلاح موارد ذکرشده باعث شده است، بافت فرسوده روند کندی داشته باشد.

وی گفت: اگرچه روش‌های قهری بر مکانیسم تملک اجباری بر بافت فرسوده روند مطلوبی نداشت اما روش داوطلبانه نیز پاسخگوی مناسبی برای حل این معضلات نیست.

این کارشناس با بیان اینکه نگاه ما برای احیای بافت فرسوده، نگاه به واحدهای فرسوده است، گفت: فرآیند مشارکت یعنی یک سازنده یا توسعه‌گر باید بافتی را در اختیار بگیرد. اینکه گفته شده ما باید 2700 محله را احیای بافت کنیم یعنی ما باید 2700 قرارداد داشته باشیم و با 2700 سازنده که اینها بروند و با مردم مشارکت کنند و باید دولت، بخش عمومی و شهرداری که به‌عنوان بخش عمومی جامعه هستند، ورود پیدا کنند و بگویند به پشتوانه و ضمانت ما است که شما وارد فرآیند مشارکت با این سازنده می‌شوید.

وی ادامه داد: دولت بالاتر از سیاست‌گذاری وظیفه رگلاتوری را دارد. بخش عمومی وظیفه رگلاتوری یا قاعده‌گذاری هم دارد و باید پای این قاعده‌گذاری بایستد.

بیضایی در نهایت گفت: بزرگ‌ترین خطری که در خصوص بافت‌های فرسوده وجود دارد عدم نظارت دقیق بر ساخت‌وسازهای انبوه‌سازان است اگرچه این مورد را می‌توان به تمام سازنده‌ها بسط داد اما به دلیل شرایط خاص بافت‌های فرسوده این مورد اولویت بیشتری دارد.

همچنین رییس انجمن انبوه‌سازان تهران بابیان اینکه رونق بازار مسکن رابطه تنگاتنگی با احیای بافت فرسوده ندارد به «صما» گفت: احیای بافت فرسوده شاید بتواند تکانه‌های اندکی به بازار عرضه و درنهایت تقاضا وارد کند اما نمی‌تواند فضای کلی رکود را تغییر دهد.

حسن محتشم گفت: احیای بافت‌های فرسوده فرصتی برای خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه است زیرا آن‌های می‌توانند به‌واسطه تجمیع صاحب املاک ارزان‌قیمت شوند.

وی با اشاره به اینکه بر اساس پیش‌بینی‌ها قرار بود در هرساله 10 درصد بافت‌های فرسوده نوسازی شود اظهار داشت: تاکنون این میزان حاصل نشده است.

محتشم ایجاد رونق نسبی در امر ساخت‌وساز را در این مقطع زمانی مهم دانست و در این خصوص اظهار کرد: جلسه مشترکی بین شرکت عمران و بهسازی شهری و انجمن انبوه‌سازان تهران، برای همکاری در نوسازی بافت فرسوده استان تهران برگزار شد و بر اساس برنامه قرار شد که این شرکت، پروژه‌های آماده برای نوسازی را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد.

وی با بیان اینکه شرکت عمران و بهسازی شهری تعدادی از پلاک‌های تجمیعی، تملکی و اراضی آزاد شده را در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد گفت: بافت‌های فرسوده نیازمند مشارکت جدی بخش خصوصی است و در این مورد انبوه‌سازان می‌تواند گام موثری در این عرصه بردارند.

محتشم تاکید کرد: همکاری‌های بخش خصوصی و دولتی باعث افزایش تمایل ساکنان به قضیه احیای بافت فرسوده می‌شود.

رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به اینکه واحدهای ساخته‌شده در اختیار بومیان آن محله قرار خواهد گرفت تاکید کرد: با توجه به مشارکت شرکت عمران و بهسازی شهری و انجمن انبوه‌سازان تهران می‌توان فاصله خانه‌دار شدن بخشی از متقاضیان را کوتاه کرد.

وی با اشاره به 3 پیشنهاد شرکت عمران برای نوسازی بافت فرسوده شامل ارائه زمین صفر به انبوه‌سازان، ورود انبوه‌سازان به‌صورت پیمانکاری مشارکت دوجانبه این دو ارگان است، گفت: در پیشنهاد اول ابتدا زمین توسط شرکت عمران به انبوه‌سازان ارائه‌شده و پس از آماده‌سازی سهم هرکدام جداگانه حساب خواهد شد.

محتشم در خصوص ورود انبوه‌سازان به‌صورت پیمانکاری نیز گفت: پس از پایان کار با قیمت کارشناسی شده سهم ملک انبوه‌ساز در اختیار وی قرار می‌گیرد. محتشم اضافه کرد: در پیشنهاد سوم، سهم شرکت عمران و انجمن انبوه‌سازان پس از ساخت و انجام هزینه‌ها تعیین می‌شود. رییس انجمن انبوه‌سازان گفت: در حال حاضر این پیشنهادها روی میز است و انبوه‌سازان می‌تواند نسبت به توانایی خود یکی از پیشنهادها را بپذیرند.

وی با بیان اینکه این مشارکت مناسب‌تر از ارائه وام به انبوه‌سازان است درنهایت تاکید کرد: وام ساخت بدون سپرده بانک مسکن فقط برای شهرهای کوچک مناسب است انبوه‌سازان به دلیل تاثیرگذاری بسیار ناچیز، رغبتی به استفاده از وام‌های ۱۱۰ تا ۱۵۰ میلیون تومانی بانک مسکن ندارند.

در همین زمینه یک کارشناس بازار ساخت و ساز بابیان اینکه احیای این بافت‌های فرسوده علاوه برافزایش ظرفیت شهری می‌تواند در احیای بازار ساخت مسکن مؤثر باشد به «صما»گفت: در حال حاضر 56 هزار هکتار بافت فرسوده شهری که در بیش از 495 شهر کشور جای گرفته، قرار است در یک برنامه ۱۰ ساله شامل برنامه ششم و هفتم توسعه کشور بااعتباری بالغ‌بر 380 میلیارد تومان بازسازی شود. اما به نظر می‌رسد این امر مهم دچار تنش‌های مختلفی شود.

ایمان رفیعی در ادامه بابیان مطلب فوق افزود: در حال حاضر در مسیر استفاده سرمایه‌گذاران ساختمانی از محرک‌های تدارک دیده شده در بافت فرسوده چهار مانع بوروکراسی و کاغذ بازی برای پرداخت تسهیلات، عدم تأمین یارانه نرخ سود وام نوسازی، رفتار سلیقه‌ای بانک‌ها در پرداخت مرحله‌ای اقساط وام نوسازی و همچنین توزیع نامتعادل استانی وام نوسازی وجود دارد.

وی بابیان اینکه طبق مصوبه دولت، سهم کل کشور 55 هزار فقره وام نوسازی است. نصریح کرد: در توافق به عمل آمده بنا بود سازمان برنامه و بودجه معادل 200 میلیارد تومان یارانه تسهیلات نوسازی پرداخت شود اما گزارش‌ها حاکی از آن است که تاکنون یک سال یارانه تعهد شده پرداخت نشده است. از این رو تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک با نرخ سود 18 درصد پرداخت شده است.

رفیعی در ادامه افزود: از ابتدای سال جاری تاکنون اگرچه 7 هزار و 830 واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند اما فقط سازنده‌های 3 هزار و 121 واحد مسکونی موفق به امضای قرارداد با بانک شده‌اند به این معنی که پرداخت تسهیلات 18 درصدی به آنها قطعی شده است.

وی در ادامه اظهار داشت: بررسی‌ها درباره ناکامی سازنده‌های 61 درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت فرسوده برای دریافت تسهیلات مشخص می‌کند که نرخ سود بالاتر از وعده دولت (18 درصد به جای 4 درصد) انگیزه دریافت تسهیلات و به تبع آن سرمایه‌گذاری جدید در بافت فرسوده را از سازنده‌ها گرفته است. آن‌ها نیز با این شرایط به سراغ ساخت مسکن متراژ متوسط به بالا می‌روند که برگشت سرمایه تضمین شده تری داشته باشد.

وی در نهایت گفت: به هر حال به نظر می‌رسد با توجه به تصمیماتی که در خصوص احیای این بافت‌ها گرفته‌شده و مصوبات خوبی که در مورد مشوق‌های ساخت در نظر گرفته‌شده اگر نهادهای ذی‌ربط به نحو هماهنگ و منسجم با بانک‌ها عمل کنند می‌توان شاهد برگشت نسبی رونق به بازار ساخت‌وسازبود.

در همین حال حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس بازار ساخت ساز در این زمینه گفت: در حال حاضر رکود در بخش مسکن دغدغه‌یی برای اقتصاد کشور به شمار می‌رود و صحبت از طرح‌ها و برنامه‌های جدید دولت در جهت نوسازی بافت‌های فرسوده استان تهران و بهسازی بافت‌های ناکارآمد با همکاری دو بخش دولتی و خصوصی است.

قاضی زاهدی بابیان اینکه با برنامه‌های اجرایی دولت برای ورود به بافت فرسوده، به‌طور قطع شاهد تأثیر بسزایی در بخش مسکن و رونق ساخت‌وساز خواهیم بود، گفت: بازدهی و تأثیر نوسازی بافت‌های فرسوده بر بازار مسکن نیازمند تقویت قدرت خرید و سرمایه‌گذاری مردم در بخش مسکن و درنتیجه افزایش تقاضاست و این طرح تنها با تکیه‌بر این اهرم‌ها می‌تواند به خارج شدن بازار مسکن از رکود و ایجاد رونق در این بخش کمک کند.

وی تاکید کرد: موفقیت طرح نوسازی بافت فرسوده از این جهت که بتواند بر بازار مسکن تأثیر مثبت بگذارد و آن را از این رکود کسالت‌بار و ناامیدکننده خارج کند منوط بر این است که این طرح با افزایش قدرت خرید متقاضیان و نیز افزایش ساخت‌وسازها همراه باشد.

قاضی زاهدی گفت: واقعیت این است که این طرح به‌تنهایی و به‌خودی‌خود بازار مسکن را از رکود خارج نخواهد کرد؛ اما به‌هرحال نمی‌توان منکر این شد که همه سازندگان و صاحبان املاک میلی اجتناب‌ناپذیر به سودآوری و بهره‌وری اقتصادی از افزایش تعداد طبقات ساختمان‌ها دارند که این امر خود می‌تواند به‌نوعی تأثیر مثبت طرح نوسازی بافت فرسوده کمک کند و یکی از عوامل مکمل به‌حساب بیاید. این کارشناس بازار ساخت‌وساز گفت: یکی از مهم‌ترین عوامل رونق، افزایش قدرت خرید متقاضی است که خود وابسته به عوامل اقتصادی متعدد و گوناگون است یعنی درصورتی‌که قدرت خرید متقاضیان مسکن افزایش نیابد نمی‌توان انتظار داشت که طرح یا برنامه‌یی هرچند مدون بتواند مؤثر واقع شود.

قاضی زاهدی بابیان اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده باعث تغییر الگوی مصرفی متقاضیان شده است، گفت: در حال حاضر به دلیل ساخت‌وسازها و تجمیع‌ها متعدد پلاک‌های بیشتر سازندگان به دنبال افزایش متراژ هستند تا سود بیشتری از این قضیه ببرند. ین کارشناس گفت: تا چند سال پیش حجم زیادی از ساخت‌وسازها در بافت‌های فرسوده شامل متراژهای 70 و 80 متر بود؛ اما در حال حاضر این متراژها در حال گسترش است. به نظر می‌رسد این نوع ساخت‌وساز بسیار ناموزون با نیاز مصرفی این محدودها باشد.

وی گفت: نخستین تهدید ناشی از انحراف متراژ مربوط به رسوب این واحدهاست؛ زیرا خیلی از متقاضیان توانایی خرید یا حتی اجاره این املاک را نخواهند داشت.

قاضی زاهدی با اشاره به اینکه رسوب این واحدها باعث خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن بافت فرسوده خواهد شد، درنهایت گفت: تهدید دیگر انحراف در نحوه استفاده از وام صندوق یکم خواهد بود، از آنجایی که وام 160 میلیون تومان بدون لحاظ شرط خانه اولی (بدون رعایت شرط سابقه مالکیت) پرداخت می‌شود جوابگوی تقاضای سرمایه‌یی خواهد بود و سر زوج‌های کم‌درآمد از این معاملات بی‌کلاه می‌ماند.