کدام بازار برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی جذابیت ندارد؟
ماه گذشته توقف مسکن مهر در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. این مصوبه در حالی صادر شد که هنوز بسیاری از واحدهای مسکونی مهر در استان‌ها تحویل داده نشده است.
مسکن مهر یک خیانت بزرگ؟!
در همین راستا اگرچه گروهی از دست اندرکاران صنعت ساختمان بر این باورند که مسکن مهر برای اقشار کم‌درآمد مناسب بود و در استان ها اقشار ضعیف می توانستند به‌راحتی با پرداخت 20میلیون تومان و حتی کمتر صاحب مسکن شوند و حال با توقف مسکن مهر دیگر این امکان برای آنها فراهم نیست. اما درمقابل گروهی دیگر بر این باورند که با توجه به تولید کافی مسکن مهر در کشور، فعلا ظرفیت مورد نیاز تامین شده و دیگر نیازی به تولید مازاد نیست، ضمن اینکه از این پس دولت می تواند سیاست‌های دیگری مثل نوسازی بافت های فرسوده را جایگزین مسکن مهر کند.
این طرحی است کارشناسان درخصوص آن معتقدند: مسکن مهر یک خیانت بود و به همین خاطر هر گونه سرمایه گذاری در بافت های فرسوده به مراتب بهتر از ساختمان سازی در مناطق دورافتاده ای به نام مسکن مهر است. چراکه نوسازی واحدهای مسکونی در این بافت ها به دلیل برخورداری از برخی امکانات نظیر آب، برق و گاز یا حتی به دلیل نزدیکی به مراکز تجاری و برخورداری از امکانات شغلی و تجاری، به مراتب مقرون به صرفه تر از ساخت مسکن مهر است.
اصلاح قوانین تجمیع
این موضوع در حالی مطرح می شود که از سویی دیگر، بسیاری از ساکنان این مناطق فرسوده وابستگی زیادی به خانه مسکونی خود دارند و به راحتی امکان دل کندن از محل سکونت خود را ندارند و یا اینکه بسیاری از این مالکان، فروشندگان خوبی نیستند و زمانی که با خریدار ملک روبه رو می شوند، پیشنهاد قیمت چند برابری را برای املاک فرسوده خود می دهند و حاضر به مشارکت نمی شوند. بنابراین اگرچه تاکنون بارها برای خرید جهت نوسازی خانه های فرسوده اقدام شده، اما عملا موفقیتی در این حوزه به دست نیامده و انجام این مهم در شرایطی که خطر در کمین بافت های فرسوده نشسته، همچنان به روز مبادا موکول شده است.
راهکاری که صاحب نظران در گام نخست برای حل این معضل ارائه می دهند این است که باید خود دولت خانه های فرسوده را خریداری و سپس جهت ساخت به سازندگان واگذار کند. بر همین اساس لازم است که مجلس مصوبه ای در راستای وضع برخی قوانین و تشکیل برخی تشکیلات دولتی به جهت تسهیل در خرید و واگذاری این خانه های مسکونی فرسوده به سازندگان وضع کند که اگر چنین اتفاقی بیفتد، مطمئنا سازندگان بسیاری وارد این عرصه خواهند شد.
پس با توجه به اینکه یک مشکل اساسی، موانع حقوقی برای امکان تجمیع زمین های کوچک مشاع و غیرمشاع در محدوده بافت های فرسوده است، قوانین باید به نحوی اصلاح شود که اکثر مالکان بتوانند آزادانه تر در مورد بهسازی محله خود تصمیم بگیرند و وجود ابهامات در مالکیت یا عدم تمایل یک گروه کوچک از مالکان، نتواند راه دیگران را برای نوسازی سد کند.
فرار سرمایه گذاران از بافت های فرسوده
اما معضل دیگر در این بخش این است که سرمایه گذاران حاضر به سرمایه گذاری در نوسازی بافت های فرسوده به ویژه در مناطق مرکزی شهر تهران نیستند.
کارشناسان درخصوص دلایل این موضوع معتقدند: نوسازی بافت های فرسوده، به سرمایه گذاری عظیم و مشارکت گسترده بخش خصوصی نیاز دارد. اگرچه اخیرا در این راستا از سوی دولت و شهرداری ها مشوق هایی هم برای تشویق سرمایه گذاران به فعالیت در بافت های فرسوده نظیر اعطای تسهیلات نوسازی و خرید از محل صندوق و همچنین تشویقات در زمینه عوارض صدور پروانه و انشعابات اعطا شده، ولی لازمه حرکت در این بخش نقش آفرینی بیشتر بخش خصوصی است.
در حالی که با توجه به هزینه های بالای ساخت و قیمت پایین مسکن در این گونه بافت های نامطلوب، تاکنون رغبت چندانی به حضور در این بخش از خود نشان نداده اند و همچنان این بازار فاقد جذابیت لازم برای سرمایه گذاران بخش خصوصی است.
بدون شک سرمایه گذار همواره به دنبال کسب سود از سرمایه گذاری خود است. از این رو هنگامی ریسک سرمایه گذاری را می پذیرد که بتواند به سود مورد انتظار دست یابد. در حالی که برای مثال، سود سرمایه گذاری در بخش نوسازی بافت های فرسوده در مناطق مرکزی تهران، با توجه به هزینه های فعلی ساخت و رکود قابل توجه حاکم در بخش مسکن چندان قابل توجه و جذاب نیست. از طرفی وقتی نرخ سود بدون ریسک بانکی برای سرمایه های بالا رقمی بالاتر از 20درصد تمام می شود، طبیعی است که سازنده انتظار سود بالاتری برای سرمایه گذاری در بخش مسکن داشته باشد.
صرفا وام راه گشا نیست
لذا به عقیده صاحب نظران، یکی از راهکارهای پیشنهادی برای جلب سرمایه گذار کاهش نرخ و افزایش میزان تسهیلات مورد نیاز در این بخش است. همچنین علاوه بر تسهیلاتی که شهرداری ارائه کرده، لازم است تسهیلات دیگری برای ساکنان این بافت های فرسوده در نظر گرفت تا برای نوسازی این بافت ها ترغیب شوند. از سویی دیگر، باید حاشیه سود سازندگان را نیز بالا برد تا این کار برای آنان با بازگشت سود همراه شود.
از طرفی باید توجه داشت که صرفا اعطای وام راهکار نیست و در صورت اعطای وام، مالک باید از توانایی مالی لازم برای بازپرداخت اقساط وام برخوردار باشد و در بخش نوسازی به توان مالی خریدار هم توجه شود. چراکه مالکان این قبیل بافت های فرسوده که اغلب حقوق ماهانه ناچیزی دارند، نمی توانند نسبت به بازپرداخت اقساط ماهانه این وام که ماهانه بیش از یک میلیون تومان تمام است، اقدام کنند.
رکود، نوسازی نمی شناسد
با این اوصاف مشکل سرمایه گذاری نه تنها در بافت های فرسوده، بلکه در سایر بافت های مسکونی و حتی تجاری نیز وجود دارد و همین امر علت اصلی کاهش چشمگیر حجم تولید مسکن در سال های اخیر بوده است.
بر این اساس فعالان ساختمانی بر این باورند که به دلیل عدم فعالیت بخش خصوصی و رکود حاکم بر اقتصاد کلان کشور، بخش خصوصی نمی توانند به راحتی در این بخش ها سرمایه گذاری کنند یا پروژه ها را به سرعت پیش ببرند، لذا از این قبیل سرمایه گذاری ها نیز حذر می کنند.
به عقیده آنها شرایطی که هم اینک برای سرمایه گذار مسکن پیش آمده بالای شهر، مناطق مرکزی و بافت های فرسوده نمی‌شناسد. چون در حال حاضر بسیاری از ساخت وسازها به صورت نیمه کاره در خارج و یا مناطق مختلف شهر رها شده و چه بسا بسیاری از واحدها نیز ساخته شده، اما خالی از سکنه است، چرا که از خریدار مسکن خبری نیست. از این رو تا وقتی که رکود در بخش مسکن ادامه داشته باشد، کسی تمایلی به ادامه سرمایه گذاری ندارد.
بازدید:۷۴۳
منبع: صما
لینک کپی شد
