وام صندوق پس‌انداز یکم مناسب اما ناکافی

 بر اساس گفته‌های بت شکن مدیر عامل بانک مسکن درطی 10 ماه اول امسال، 100 هزار فقره وام خرید مسکن برای خرید 100 هزار واحد مسکونی به متقاضیان پرداخت شده است که نسبت به دوره مشابه سال گذشته-10 ماه اول سال 94- معادل 20 درصد افزایش یافته است. به گفته وی همچنین در 10 ماه اول امسال، 104 هزار فقره وام ساخت مسکن-برای ساخت 104 هزار واحد مسکونی- به سازندگان پرداخت شده است که این رقم نیز در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته با رشد 17 درصدی همراه بوده است. درمیان به نظر می‌رسد وام مسکن صندوق یکم که از سال 1394 شروع شده است توانسته تاثیرات خوبی بر رونق مسکن داشته باشد.

در همین زمینه یک کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه چهار سال پیش هم‌زمان با آغاز رکود مسکن در کشور، بخش‌های مختلف دولت اعم از وزارتخانه‌ها، بانک‌ها و نهادهای پولی و مالی طرح‌های مختلفی را برای بازگرداندن رونق در این حوزه آغاز کردند. گفت: تسهیل قوانین ساخت‌وساز، ارائه مشوق‌های مالی، طرح مسکن اجتماعی و... نمونه‌ای از این تلاش‌هاست.

ایمان رفیعی در ادامه گفت: جهت رونق‌بخش ساختمان با استفاده از ابزارهای پولی و مالی و در راستای هدف اصلی بانک مسکن صندوق یکم این بانک در سال 1394 آغاز به کارکرد.

وی در ادامه گفت: عمده تمرکز این صندوق بر خانه اولی‌ها (به‌صورت انفرادی یا زوجین) بود که با شرایط منعطف پرداخت و بازپرداخت کار خود را آغاز کرد. در سال 94 برنامه‌ریزی جهت پرداخت حدود 70 هزار فقره تسهیلات مسکن در قالب صندوق یکم پیش‌بینی‌شده بود که با توجه به ثبت‌نام حدود 45 هزارنفری برای دریافت این تسهیلات حدود 65 درصد هدف محقق شد.

رفیعی در ادامه تأکید داشت: اگرچه بانک مسکن هم‌زمان با کاهش نرخ تورم در کشور با کاهش نرخ سود این تسهیلات (در صورت سپرده‌گذاری) سعی در تحریک مشتریان برای دریافت این وام کرد اما این وام بیشتر برای افرادی مناسب است که توان سپرده‌گذاری در بانک مسکن رادارند.

وی در ادامه گفت: در صورت عدم سپرده‌گذاری برای دریافت وام 160 میلیونی حدود 320 برگ اوراق حق تقدم نیاز است که با محاسبه میانگین نرخ اخیر حدود 24 میلیون تومان برای خرید اوراق باید در نظر گرفت و حدود 136 میلیون برای خرید خانه می‌توان کنار گذاشت. این طرح یکی از مناسب‌ترین طرح‌های بانکی حال حاضر ایران است که با استقبال گسترده سازندگان و خریداران مسکن روبرو شده است.

رفیعی بابیان اینکه با پایان دوره سپرده‌گذاری و آغاز پرداخت این وام‌ها در کنار رشد نسبی اقتصاد شاهد افزایش معاملات در ماه‌های اخیر بوده‌ایم. عنوان کرد: نباید فراموش کرد با توجه به مبلغ وام در شهرهای مختلف، این وام در شهرستان‌ها حداکثر اثرگذاری را خواهد داشت. اگرچه این طرح به‌عنوان یکی از تلاش‌های موفق و مؤثر دولت حائز اهمیت و قطعاً اثرگذار است اما در کنار این موضوع توجه به چند نکته خالی از لطف نیست.

وی گفت: حوزه مسکن از حیث وسعت و اثرگذاری بر اقتصاد ایران سهمی حدود 30 درصدی را اشغال کرده و رکود این بخش به معنی فلج بودن حدود 30 درصد از اقتصاد کشور است و وقتی دولت خبر از رشد 7.9 درصدی اقتصادی می‌دهد درحالی‌که رشد بخش مسکن (30 درصد از اقتصاد) منفی است این به معنی رشد و توسعه نامتوازن در اقتصاد ملی است که در صورت ادامه یافتن باعث کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن شده و موفقیت طرح‌ها و سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده توسط دولت و بخش خصوصی را تهدید می‌کند.

وی در ادامه افزود: در ثانی وام‌های ارائه‌شده در غالب صندوق یکم زمانی مورد استقبال قرار گرفت که هم‌زمان با کاهش نرخ تورم، نرخ سود تسهیلات نیز کاهش یافت. این کاهش تورم تصنعی حاصل خروج نقدینگی از جیب مردم به لطف سودهای بالای سپرده‌گذاری در کنار کاهش معنادار ارزش پول ملی و کاهش قدرت خرید مردم بود.

این کارشناس مسکن گفت: در حال حاضر با کاهش این نرخ سود و آغاز روند خروج نقدینگی انباشته از بانک‌ها شاهد نوسانات هیجانی بازارهای سکه و ارز در کشور هستیم. ادامه این روند در کنار تغییرات و تهدیدات اخیر در عرصه مدیریت بین‌المللی قطعاً تأثیر منفی بر روند کاهش نرخ تورم خواهد گذاشت. افزایش نرخ تورم نیز سریع‌ترین اثر را برافزایش نرخ بهره وام‌ها گذاشته و جذابیت و متقاضیان را کاهش خواهد داد.

وی در نهایت گفت: ادامه روند آغازشده برای خروج از رکود نیازمند حرکت یکپارچه و هماهنگ تمام بخش‌های مرتبط با مسکن در همه قسمت‌ها اعم از مالی، اداری، حقوقی و ... است. مطمئناً با استفاده از منابع مالی یک بانک نمی‌توان امیدوار بود بحران مسکن از رکود خارج شود. ازاین‌رو لازم است دولت محترم با در نظر گرفتن تمام ظرفیت‌های مالی و قانونی، از نگاه جزیره‌ای به سازمان‌های دخیل در حوزه مسکن پرهیز کند و ضمن مشارکت با بخش خصوصی با اتخاذ استراتژی‌های مبتنی بر واقعت و حفظ وحدت رویه، از همه ابزارهای موجود جهت تسریع این روند استفاده کند.

در این خصوص رئیس بانک یک شعبه دولتی بابیان اینکه به دلیل بالا بودن قیمت اوراق تسه که همواره با نوسان قیمت مسکن به چالش کشیده می‌شود باعث شده است وام مسکن یکم روی بورس خرید قرار بگیرد.

پرویز کاکائی بابیان مطلب فوق افزود: در حال حاضر روزانه حدود 260 نفر برای دریافت وام مسکن یکم ثبت‌نام می‌کنند اگرچه این میزان نسبت به تقاضا و جمعیت قابل‌توجه نسبت اما نسبت به وام‌های دیگر در رتبه بالاتری قرار دارد.

وی بابیان اینکه به‌طورکلی تعداد تقاضای بالقوه بازار مسکن همخوانی مناسبی با تعداد دریافت وام ندارد گفت: اگر مشکل اشتغال و درآمد طبقه متوسط حل شود این عده به‌شدت به دنبال دریافت وام مسکن هستند؛ اما متأسفانه گذر زمان به ما نشان داد کاهش نرخ سود تسهیلات از 11 درصد به 9.5 درصد به دلیل عدم‌اصلاح درآمد اقشار تغییری در حجم تقاضا نشان نداد.

کاکائی گفت: اگر تعداد معاملات در دی‌ماه و بهمن دچار تحول شد به دلیل افزایش درآمد یا سپرده‌های مردم نبود بلکه بسیاری از متقاضیان تصمیم به کاهش هزینه‌های زندگی و درنتیجه پرداخت بیشتر بهره‌های بانکی کردند. به همین دلیل افزایش دریافت وام بسیار چشم‌گیر نبوده است.

این کارشناس مسکن، تمهیدات لازم برای افزایش مدت بازپرداخت وام مسکن را ضروری دانست و گفت: در تمام کشورها برخی از شهروندان اقساط مادام‌العمری دارند اما این اقساط به‌اندازه‌ای کم است که فشاری به این افراد وارد نمی‌کند.

وی با انتقاد از رفتار بانک‌ها در ارائه وام درنهایت گفت: بانک مرکزی باید به دنبال سازوکارهای بلندمدت در پرداخت تسهیلات باشد دولت و مجلس نیز بانک‌ها را برای ارائه ابزارهای نوین کمک کنند.

در ادامه یک کارشناس اقتصادی بابیان اینکه همواره بانک‌ها در سیاست‌های خود به دنبال منفعت‌طلبی هستند گفت: بیشتر بانک‌ها به اسم اسلامی اما عملکرد کاملاً غیر اسلامی دارند.

اسماعیل خاک فرجی؛ بابیان مطلب فوق افزود: متأسفانه عملکرد جدید بانک‌ها تحت عنوان کاهش نرخ سود بانکی بازی جدیدی به ربا است که متقاضیان را فریب داده و درآمدهای سرسام‌آوری رسیدند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت بابیان اینکه اعضای تسهیلات تنها به‌صورت ظاهر در قالب معاملات اسلامی است گفت: نظام بانک داری با حمایت و تفکر سرمایه‌داری به مسئله مبدل شده که اجرای آن به‌واسطه بوروکراسی‌ها و فرمول‌های محاسباتی خاص بر اساس اصول اسلامی باشد اما عملاً چیزی جز ربا و دریافت پول اضافی نیست.

خاک فرجی تأکید کرد: با اعمال این رویه بانک‌ها برای خود درآمد جدیدی تعریف کرده و نمی‌توان به این باور رسید که وام بانکی در خدمت اقتصاد و تولید و ارائه خدمات ارزان به اقشار جامعه قرار دارد بلکه با سنگ‌اندازی این‌چنینی در اقتصاد کشور؛

وی با اشاره به اینکه برای روی پا ماندن تشکیلات اقتصادی نیازی به وام‌های بانکی نیست گفت: بتواند در امر تولید کوشاتر باشد می‌تواند بر تمامی مشکلات فائق آید.

خاک فرجی در ادامه گفت: بنده جز کسانی هستم که به‌هیچ‌عنوان موافق افزایش وام مسکن به این نحو نیستم زیرا این امر منجر به بزرگ‌تر شدن بانک‌ها و خالی شدن جیب مردم است. در حال حضار وام مسکن یکم نیز از این امر مستثنا نبوده و مشکلات متعددی را به همراه دارد.

وی بابیان اینکه برای افزایش توان خرید باید از تجربه کشورهای دیگر بهره برد گفت: حمایت از تولید مسکن باعث تولید انبوه و ارزان شدن کالاها می‌شود.

خاک فرجی در ادامه گفت: باید مسئولین به‌واسطه تولید انبوه مسکن را ارزش مسکن را خردکرده و از ابهت غیرواقعی این کالای مصرفی بکاهند.

وی گفت: به‌یقین معتقدم برای روی پا ماندن تشکیلات اقتصادی، به وام بانکی و کمک‌های مالی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری احتیاجی نیست. تعداد وام‌ها جوابگوی نیاز سالانه مسکن نیست.

همچنین در ادامه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه اگر ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت باعث درآمدزایی بادآورده و غیر مولد نشود تورم‌زا نخواهد بود گفت: اما ازآنجایی‌که خرید سرمایه‌ای در دوران رکود نوعی بازگشت سرمایه‌های بلوکه‌شده املاک فروش نرفته سازندگان است می‌تواند تحرک اندکی به بازار عرضه و اشتغال داشته باشد.

جلال صباغ بابیان مطلب فوق افزود: در شرایط عادی (در دوران رونق) اعطای وام خرید مسکن به سرمایه‌گذاران نوعی بی‌نظمی مالی برای سیستم بانکی محسوب می‌شود و در این مورد باید تدابیر دقیق‌تری اندیشیده شود. متأسفانه این اتفاق در 1386 تا 1390 رخ داد و باعث رانت‌های سنگین در مسکن شد. قیمت کنونی مسکن دست‌پخت بی‌تدبیری‌های همان دوران است.

وی در ادامه تصریح کرد: در حال حاضر به علت کاهش انگیزه‌های سفته‌بازی در اقتصاد کشور دریافت کندگان فعلی فقط مصرفی‌ها باشد.

این کارشناس بازار بابیان اینکه اگر ارائه وام‌ها ارزان مجهز به سازوکار لازم و کارآمد اداری، اجرایی و قانونی شود، می‌تواند به برطرف شدن رکود تا حدودی کمک کند. افزود: در حال حاضر بسیاری از سازندگان به دنبال ارائه تخفیف‌های متعدد و مدت‌دار هستند تا بتوانند سریع‌تر به اصل سرمایه خود برسند و شروع مجددی رد عرصه ساخت‌وساز داشته باشند و این مورد بدون املاک بلوکه‌شده و فروش نرفته امکان‌پذیر نیست.

وی ادامه داد: با توجه به شرایط کنونی اقتصاد ایران و جدیت دولت برای جلوگیری از ورود تقاضای سفته‌بازانِ به بازار و همچنین شرایط کنونی بخش مسکن و کشور (رکود تورمی)، ارائه تسهیلات ارزان هرچند در کوتاه‌مدت موج افزایشی قیمت‌ها را ایجاد خواهد کرد ولی در میان‌مدت، تأثیر تورمی به‌مراتب کمتری بر این بخش در مقایسه با دوره‌های مشابه درگذشته برجای خواهد گذاشت.

وی درنهایت گفت: انتظار می‌رود دولت هم‌زمان با ارائه تسهیلات ارزان به متقاضیان تسهیلات ارزان‌تری نیز برای سازندگان در نظر بگیرد زیرا ارائه تسهیلات ارزان به بخش عرضه باعث تولید انبوه و توازن مناسب بین عرضه و تقاضا باشد.