ارتباط معنادار مسکن و سیستم بانکی

این پرسش کلیدی درحالی از سوی بسیاری مطرح شده است که به باور بسیاری شواهد و قرائن حاکی از آن است که رکود کماکان میهمان ناخوانده این بازار در سال جاری خواهد بود و به هیچ نباید انتظار رونق از این بازار داشت.

دبیر انجمن انبوه سازان استان قم جزء این دسته است که با برشمردن یکسری پارمترها براین باوراست که کماکان بازار مسکن درمحاق رکود خواهد بود او چهارعامل شامل بالابودن نرخ سود سپرده گذاری و بی رغبتی سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در بازار پر ریسک و پرحاشیه مسکن، فقدان برنامه ریزی جامع از سوی دولت برای خروج از رکود،جذاب نبودن طرح‌های مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده، به سرانجام نرسیدن طرح مسکن اجتماعی از جمله عواملی است که باعث می شود به این نتیجه برسیم که بازارمسکن درسال جاری کماکان دررکود سنگین به سرخواهد برد.

البته در بر ابر این گمانه‌زنی‌ها برخی دیگر نظر متفاوتی دارند و بر این باورند که سال جاری با توجه به اینکه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن تزریق خواهد شد بنابراین طبیعی است که رونق به معاملات مسکن بازگردد و از رهگذر این امر همزمان رونق تولید مسکن را نیز شاهد خواهیم بود.

محمد علی ربانی  با شاره به اینکه وضعیت ساخت وساز مسکن در کشورما ارتباط مستقیمی با وضعیت سیستم مالی وپولی کشور دارد براین باورد است که تا زمانی که دربازار ودردست مردم پول وجود نداشته با شد امکان اینکه مبادرت به ساخت وساز شود وجود ندارد.

او از عامل بالا بودن سود بانکی به عنوان پاشنه آشیل بازارمسکن که سبب گریز سرمایه‌ها از این بازار به سمت سپرده گذاری‌های امن و بی حاشیه می شود یاد می کند و می افزاید: اگرچه در ظاهر امر بانک مرکزی به بانک‌های زیر مجموعه مختلف خود دستور کاهش سود بانکی را صادرکرده است، اما در عمل بانک‌ها به عناوین و بهانه های مختلف تا 22 درصد به سپرده گذاران اقدام به ارائه سود می‌کنند.

دبیر انجمن انبوه سازان استان قم در ادامه با اشاره به نحوه سرمایه گذاری در بازار مسکن که به گفته وی اساسا همیشه با ریسک خاص ونیز با هاله ای از مشکلات و موارد غیرقابل پیش بینی همراه است تاکید می کند: بدون شک تا زمانی که سود بانکی بالا باشد، سرمایه گذار بین بازار پر ریسک مسکن و نیز سپرده گذار امن درسیستم بانکی،ترحیح می‌دهد به سراغ بانک برود.

ربانی درهمین حال از کاهش واقعی نرخ سود بانکی به 12 درصد به عنوان تنها راهکاراجرایی برای رونق بخشی به بازار مسکن وبه طورکلی اقتصاد کلان کشور یاد می کند ومی گوید: تازمانی که نرخ سود سپرده گذرای در کشور به 12 درصد کاهش پیدا نکند به هیچ وجه نمی توان امیداوربود که تولید رونق قابل چشمگیی پیدا کند. دبیرانجمن انبوه سازان استان قم همچنین عدم ارائه تسهیلات و نیز درنظرگرفتن مشوقهای صدور مجوز و دریک کلام روان سازی بورکراسی ساخت وساز را نیز ازجمله دیگرعواملی تعبیرمی کند که سبب تعمیق رکود بازارمسکن می شود ومی افزاید: علاوه بر مشکلات مربوط به سرمایه گذاری دربازار مسکن شاهد آن هستیم که دولت برای رونق بخشی به این بازار هیچ برنامه خاصی ندارد و ازانبوه سازان وسرمایه گذاران حوزه مسکن اساسا هیچ نوع حمایتی به عمل نمی آورد وهمین امرنیز باعث می شود که انبوه سازان رغبت خود را برای حضور دراین بازارازدست دهند و کماکان دراین رقابت پیروز میدان برای جذب سرمایه ها سیستم بانکی باشد.

وی درپاسخ به این سوال که با توجه به تسهیلاتی که برای بافتهای فرسوده درنظرگرفته شده است به نظرشما آیا ممکن است ازاین نظر بازارمسکن دچاررونق شود گفت: حجم ونحوه تسهیلاتی که برای بافتهای فرسوده درنظرگرفته شده است به اندازه ای نیست که باعث شود انبوه سازان به این عرصه جذب شوند و به نظرمی رسد که بیشتر خرده سازان دراین زمینه مشارکت کنند که خروجی این امرقادرنخواهند بود که تاثیر چشمگیری بربازارمسکن به جای بگذارد. دبیرانجمن انبوه سازان استان قم البته راهکار نتیجه بخش بودن سیاست های تشویقی برای جذب انبوه سازان در بافتهای فرسوده را ارائه بسته های تشویقی ازسوی وزارتخانه راه وشهرسازی عنوان می کند و تصریح می کند: تا زمانی که وزارتخانه راه وشهسرسازی برای جذب انبوه سازان به نوسازی بافتهای فرسوده اقدام به ارائه بسته های تشویقی نکند به هیچ وجه نمی توان انتظارداشت که انبوه سازان برای نوسازی بافتهای فرسوده ورود پیدا کنند.

ربانی ماحصل عدم ارائه طرح های تشویقی ازسوی وزارتخانه راه وشهرسازی درسیاستهای نوسازی بافتهای فرسوده را خارج شدن انبوه سازان از مدار ساخت وساز و نیز حضور انفرادی ها دراین عرصه ارزیابی می کند ومی گوید: این امر باعث می شود که صرفا خرده سازها برای این مهم اعلام آمادگی کنند که نتیجه آن هم عدم توفیق در نوسازی بافتهای فرسوده خواهد بود.

وی درعین حال وجود مشکلات ریزدانه ونیزمعضلات مربوط به تجمیع پلاکها را ازجمله معضلات اساسی برای حضور انبوه سازان در بافتهای فرسوده عنوان کرد و گفت : تا زمانی که مشکلاتی ازاین دست حل نشود نمی توان امیدوار بود که انبوه سازان برای نوسازی بافتهای فرسوده وارد گود شوند وازاین منظر می توان گفت اتفاق خاصی صورت نخواهد گرفت وبازارمسکن ازاین لحاظ نیز وارد فاز رونق نخواهد شد.

دبیرانجمن انبوه سازان استان قم درادامه استدلالات وگمانه زنی های خود ازآینده بازارمسکن در سال پیش روی براین باور است که باتوجه به اینکه مسکن اجتماعی نیز درمحاق خاموشی رفته است نمی توان به اجرای بهینه این طرح امیدواربود.

وی با جمع بندی این عوامل بازارمسکن را درسال جاری کماکان توام با رکود ارزیابی می کند ومی گوید: دراین شرایط قفل رکود بازارمسکن شکسته نخواهد شد ونمی توان به رونق بخشی به این بازار امیدوار بود اما درعین حال اتفاق ناخوشایندی که ازمنظراین رکود دامن گیر مستاجران خواهد بود مساله ای است که وقوع آن حتمی است و با توجه به این رکود به نظر می رسد که بازار مسکن درسال جرای برای متساجران بازار بسیار پرالتهابی خواهد بود و مستاجران ناگزیزند که کرایه های سرسام آوری به موجران پرداخت کنند.

اما درهمین زمینه باقر میلانی –کارشناس مسکن نیز همسو با اظهارات رئیس انجمن انبوه سازان استان قم براین باوراست که اساسا باتوجه به کاهش حجم صدور پروانه های ساختمانی که ریشه دربسیاری از مسایل دارد بازار مسکن درسال جاری نیز کماکان با کاهش تولید همراه خواهد بود.

وی با بیان اینکه کاهش تولید مسکن در سال جاری باعث می شود که سالهای آتی بین عرضه و تقاضای مسکن شکاف ایجاد شود درهمین حال می گوید: با توجه به اینکه پارامترهای بیرونی نسبت به کاهش رغبیت انبوه سازان به عرصه تولید هشدار می دهند بنابراین می توان گفت که ازاین رهگذر کاهش تولید به مرحله ای برسد که بین عرضه و تقاضا یک شکاف ایحاد شود که این امر برای بازار مسکن تهدید محسوب می شود و باعث خواهد شد که سال های آتی ظرفیت و پتانسیل افزایش قیمتها بوجود بیاید.

میلانی درعین حال برای معاملات مسکن دسال جاری رونق توام با کنترل قمیتها پیش بین یمی کند و براین باور است که با توجه به تحقیقات مدیرامی صورت گرفته به نظرمی رسد که سال آینده عرصه معاملات مسکن درفضای رونقی باشد اما درعین حال این رونق به گونه ای است که توام با افزایش قمیتها نخواهد بود.

همچنین سیدهادی بهادری- عضو کمیسیون – عمران مجلس درباره وضعیت بازار مسکن درسال جاری نظری متفاوت دارد و پیش بینی مثبتی از بازار مسکن در سال جاری چه دربحث معاملات و چه دربحث تولید دارد.او به صما می گوید: با توجه به شرایط رو به بهبود اقتصادی و سیاسی به نظرمی رسد که بازار مسکن نیز تحت تاثیر شرایط ثبات اقتصادی ،رونق نسبی را در بحث معاملات تجربه کند.

او می گوید: ازحدود پنج سال گذشته واحدهای بسیاری در سطح کشور ساخته شده است که بسیاری ازانبوه سازان از عرضه آنها به بازار ملک با هدف گران شدن مسکن ممانعت کرده اند وبا هدف سوداگری این واحدها را احتکارکرده اند.

بهادری در عین حال بر این باور است علاوه بر این کمبود نقدینگی نیز از جمله عواملی بوده است که باعث شده، انبوه سازانی که با هدف تولید مسکن اقدام به ساخت وساز کرده اند در فروش واحدهای خود دچار مشکل شوند.

این نماینده مجلس اما بر این باور است که با گذشت پنج سال از زمان تولید انبوه مسکن ونیز با توجه به اینکه این واحدها با گذر زمان در معرض استهلاک قرار می گیرند بنابراین انبوه سازان چاره ای ندارند جزاینکه این واحدها را به قیمت منصفانه وارد بازا رکنند و ازاین رو درچنین شرایطی قطعا بازار مسکن دچار رونق خواهد شد.

بهادری درعین حال رونق معاملات مسکن را به عنوان مولفه ای اثرگذار در ایجاد گرایش انبوه سازان به سمت بازارمسکن و روی آوردن آنها به تولید مسکن ارزیابی می کند ومی گوید: دراین شرایط به نظرمی رسد که باتوجه به ایجاد رونق نسبی دربازارمسکن وایجاد چشم انداز مثبت ازآینده این بازار،انبوه سازان مجددا به سمت بازار مسکن گرایش پیدا کنند وهمین مساله نقش بسزایی در رونق بخشی به این بازار ایفا خواهد کرد وباعث خواهد شد که برخلاف پیشگویی های منفی عنوان شده در سال های آتی بین عرضه و تقاضای مسکن یک تعادل منطقی ایجاد شود.