انتظار سودآوری کلان در بخش مسکن اندیشه‌ای نابخردانه

بخش مسکن در بخش اقتصاد برای پیش از نیم‌قرن بزرگ‌ترین اشتغال آفرینی کشور بوده در کنار صنعت خودرو بیشترین سهم را از تولید ناخالص داخلی را داشته امروز بسیار کمرنگ شده به‌نحوی‌که سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی در دوره ریاست جمهوری محمود احمدی‌نژاد از 5 درصد در سال 90 به 8 درصد در سال 91 رسیده بود در سال 95 نه‌تنها بیشتر نشده بلکه افت کرده و به 7 درصد رسیده است.

در همین زمینه دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران بابیان اینکه هر نوع تغییری در حوزه مسکن می‌تواند کلیت اقتصاد کشور را دچار تغییر و تحول کند. گفت: بازار مسکن با بیش از ۳۰۰ بخش صنعتی در ارتباط مستقیم و غیرمستقیم است و سهم ارزش‌افزوده بخش ساختمان‌های خصوصی از تولید ناخالص ملی بدون احتساب درآمدهای نفتی طی دهه اخیر بین ۲ تا ۵ درصد بوده و ۱۱ تا ۱۳ درصد اشتغال را نیز حوزه مسکن در اختیار داشته است.

سید محسن طباطبایی گفت: ساخت هر ۱۰۰ مترمربع مسکن، ۶ فرصت شغلی ایجاد می‌کند و قریب به ۳۰ درصد نقدینگی نیز در بخش مسکن در جریان است. با این حساب تأثیر تحولات بازار مسکن اعم از رکود و یا رونق می‌تواند فضای اقتصادی کشور را دگرگون کند.

وی در ادامه افزود: در خصوص پیش‌بینی وضعیت مسکن در سال 96 دیدگاه‌های متفاوتی وجود دارد. برخی معتقد هستند باید منتظر رونق اقتصادی در بازار مسکن 96 بود و برخی نیز بر این باورند که با توجه به مؤلفه‌های اصلی اقتصاد کشور اتفاق چندان خاصی در این بازار در سال جدید روی نخواهد داد و تنها با یک شیب ملایم بازار مسکن به سمت شرایط رونق تدریجی حرکت خواهد کرد.

دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران بابیان اینکه بازار مسکن زمانی تکان می‌خورد که صنایع و بازارهای موازی با آن نیز به حرکت درآید و از رکود خارج شود گفت: باوجوداینکه هنوز سکه، طلا و ارز، بازار مطمئن‌تر و کم زحمت تری برای سرمایه‌گذاری است نمی‌توان انتظار تغییر مسیر سرمایه‌ها به این بخش را داشت.

وی گفت: یکی از مواردی که در مباحث کلان اقتصادی باید به آن توجه داشت تغییر سیاست در بخش کلان است. بانک مرکزی به‌عنوان متولی سیاست‌گذاری‌های کلان بانکی باید نگرش خود را بازار مسکن تغییر دهد تا این بازار برای سرمایه‌گذار جذاب شود.

طباطبایی درنهایت گفت: کنترل بازار مسکن نیازمند سبدی از برنامه‌های تقویت مسکن است که در آن نوسازی بافت فرسوده، توسعه شهرها، توسعه تعاونی‌ها و همچنین اجاره به‌شرط تملیک، زمین برای ساخت قرارگرفته تا به کمک بازار مسکن بیاید.

در همین زمینه عضو کمیسیون عمران بابیان اینکه به نظر می‌رسد سال جدید سال تغییر رویه ساخت‌وساز باشد گفت: اکثر سازندگان به این نتیجه رسیدن که دست از ساخت‌وساز سوداگرانِه بردارند و به سمت سوی ساخت مسکن متراژ پایین کنند؛ زیرا با این تدبیر با یک تیر دو هدف عرضه و تقاضا را نشانه می‌روند.

احسان علوی  گفت: بدون تردید چهار سال رکود باعث شد بسیاری از سازندگان و مالکان از خواب خرگوشی بیدار شده و به دنبال ساخت و ارائه مسکن ارزان‌قیمت، اصلاح بافت‌های فرسوده، مسکن استیجاری و املاک کاملاً مصرفی باشند.

نماینده مردم سنندج، دیواندره و کامیاران با اعتقاد به اینکه طبق آمارهای ارائه‌شده از تعداد املاک معامله‌شده در سال 95 مربوط به متراژهای زیر 80 متر بوده خاطرنشان کرد: کاهش نرخ اشتغال در کشور، تضعیف قدرت خرید خانوارها، کاهش نرخ رشد متوسط درآمد خانوارها و همچون روند نزولی میانگین سالانه پس‌انداز خانوارها و متقاضیان مسکن را مهم‌ترین موانع موجود برای خرید مسکن است.

این نماینده مجلس بابیان اینکه بخش مسکن برای توسعه، نیازمند تسهیلات با سقف و شرایط است تأکید داشت: متأسفانه جامعه کنونی ما دچار تناقض شدید شده است اگر بانک‌ها منابعی برای ارائه تسهیلات کلان و بلندمدت ندارند پس این املاک لاکچری و لوکس از چه منابعی حاصل می‌شود پس باید گفت بانک‌ها با کمبود منابع جدی روبرو نیستند بلکه حاضر نیستند منابع خود را در اختیار کسانی بگذارند که جز افراد متوسط جامعه هستند. نتیجه این وضعیت حدود 2 میلیون واحد مسکونی خالی مطابق با برآوردهای اولیه در سال 95 است که سرمایه‌ای بالغ‌بر 130 میلیارد دلار را در خود حبس کرده است.

وی درنهایت تأکید داشت: بالا بودن نرخ سود سپرده‌گذاری، بی‌رغبتی سرمایه‌گذاران برای ورود به مسکن، فقدان برنامه‌ریزی جامع مسکنی، جذاب نبودن طرح‌های مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده و عدم پیگیری جدی طرح مسکن اجتماعی باعث شده است رکود مسکن به بحران تبدیل شود.

همچنین یک عضو کمیسون عمران مجلس دهم بابیان اینکه به نظر می‌رسد بازار مسکن به زمان خروج از رکود خود نزدیک شده است برای تأیید سخنانش گفت: با توجه به ارائه تسهیلات مختلف در بخش مسکن به نظر می‌رسد اقدامات مطلوبی در این بخش اجرایی شود.

شهرام غراوی  گفت: هیچ‌کس نمی‌تواند منکر تأثیرات عمیق و اساسی بازار مسکن بر اقتصاد کلان شود بنابراین لازم است دولت و مسئولین بهترین راهکارها را برای خروج از رکود به کار بگیرند.

عضو هیئت‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان گلستان گفت: ارائه تسهیلات صرف، نمی‌تواند از وخامت رکود مسکن بکاهد بنابراین باید مسئولین نگاه جامع‌تری به بخش ساخت‌وساز و ارائه تشویق‌های ثمربخش، داشته باشند. به‌طورکلی توازن عرضه و تقاضا اولین راهکار برای نجات‌بخش مسکن است.

وی بابیان اینکه ارائه تسهیلات متنوع خرید مسکن خوب اما کافی نیست خاطرنشان کرد: اگرچه نظام بانکی کشور تسهیلات متعددی را به بخش مسکن نسبت داده است؛ اما متأسفانه به علت عدم گستردگی و فراگیری تاکنون نتوانسته جوابگوی مناسبی برای تمام اقشار جامعه باشد. نرخ سود بالا، بوروکراسی‌های اداری سخت و فرمول‌های نرخ بهره پیچیده ازجمله موانع هستند که تنوع این وام‌ها را زیر سؤال می‌برند.

نماینده مردم مینودشت، گالیکش، کلاله و مراوه‌تپه در مجلس بابیان اینکه نظام بانکی باید ارائه خدمات مالی مرتبط با اقشار کم‌درآمد و میان درآمدی جامعه را تسهیل کند، تصریح کرد: آمارها بیانگر این موضوع است که متأسفانه این تسهیلات نتوانسته کارکرد مطلوبی برای اقشار و دهک‌های فاقد خانه داشته باشد.

این نماینده مردم در مجلس دهم درباره وضعیت بازار مسکن در سال 96 گفت: هرچند همچنان رکود در اقتصاد و بخش مسکن حاکم است اما در سالی که گذشت کمی بخش مسکن رونق گرفت و از حالت رکود عمیق می‌توان گفت خارج شد؛ بنابراین به نظر می‌رسد سال 96 روی خوشی به مسکن نشان دهد.

اما در همین زمینه یک کارشناس مسکن نیز همسو با اظهارات شهرام غراوی عضو کمیسیون عمران مجلس بر این باوراست که باید تدابیر محکمی برای افزایش ساخت‌وساز در نظر گرفته شود زیرا کاهش حجم پروانه‌های ساختمانی بیانگر کاهش تولید درسال 96 خواهد بود.

باقر میلانی  گفت: بین عرضه و تقاضا شکاف عظیمی رخ‌داده بنابراین مسئولین باید با ایجاد مشوق‌های عملیاتی و مؤثر بخش تولید را هیجانی کرده و وارد بازار ساخت‌وساز کنند.

این کارشناس بازار مسکن به متوسط ماهانه پروانه واحدهای مسکونی در کشور اشاره کرد و بیان داشت: در سال 91 حدود 60 هزار واحد مسکونی، در سال 92 معادل 55 هزار واحد مسکونی، در سال 93 برابر با 32 هزار واحد مسکونی و در سال 94 معادل 27 هزار واحد مسکونی پروانه صادرشده است. این رقم رد سال 95 اندکی بیش از سال 94 بوده اما به نظر می‌رسد نتواند جبران مافات سال گذشته را کند. به‌هرحال اگر بخش کوچکی از این پروانه‌های ساختمانی صادرشده سال 95 در سال 96 به بازار مسکن عرضه شود اوضاع مناسب‌تری نسبت به سال گذشته خواهیم داشت.

میلانی بابیان اینکه جداسازی بخش مسکن سال 96 به دو دوره قبل از انتخابات و بعد از انتخابات در مقطع زمانی کوتاه‌مدت تحلیل نادرستی است گفت: بدون تردید در این فاصله زمانی بسیار کوتاه مسکن دچار حرکت جدی نخواهد شد. مگر اینکه مردم به‌واسطه شایعه واسطه گران هجوم جدی بر بازار خرید داشته باشند که این امر نیز به علت عدم توانایی کافی تحلیل کاملاً غیرواقع است.

وی در پاسخ به این سؤال که در حال حاضر به نظر شما سرمایه‌گذاری در بخشی از مسکن برای سازندگان و متقاضیان پرسود است گفت: به‌طورکلی به نظر می‌رسد بازار کنونی تمایلی برساخت و عرضه متراژهای بالا، واحدهای تجاری نداشته باشد بنابراین بهترین گزینه پرسود برای طرف سازنده تولید املاک نقلی خواهد بود.

میلانی در خصوص بخش تقاضا نیز گفت: در طی سال اخیر سود پرحاشیه املاک کنار رفته و بسیار منطقی شده است. متقاضیان سرمایه‌ای مسکن باید بدانند دیگر سرمایه‌گذاری در مسکن به‌هیچ‌عنوان بار سرمایه‌گذاری ندارد بنابراین اگر وضعیت کنونی مناسب خریداران مصرفی و به ضرر خریداران سرمایه‌ای است؛ اما اگر افرادی سرمایه‌های سرگردان داشته و به دنبال پس‌انداز و سودهای کلان هستند باید به دنبال تولید املاک استیجاری باشد؛ و اگر در این بخش نمی‌توانند تخصصی وارد شوند به دنبال تولید در بخش‌های دیگر باشند.

وی درنهایت گفت: بدون تردید در این برهه زمانی انتظار سودآوری کلان در بخش مسکن اندیشه‌ای بسیار نابخردانه است.

در همین زمینه یک کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه به نظر می‌رسد سال 96 زمان به ثمر رسیدن تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم باشد گفت: تازه‌ترین آمارها بیانگر این موضوع است که خانه اولی‌ها تازه‌واردان بازار مسکن در سال 96 هستند این حجم تقاضای قطعی که رقمی در حدود 10 درصد است می‌تواند اثرگذاری مطلوبی را بر بازار کهنه نفس مسکن داشته باشد.

حمید قاضی زاهدی گفت: اگرچه افزایش 10 درصدی معاملات مسکن نمی‌تواند شوک بزرگی به این بازار وارد کند اما می‌تواند تکانه‌های مطلوبی را به واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ وارد کند؛ بنابراین با قاطعیت می‌توان گفت یکی از پرفروش‌ترین متراژهای سال 96 همین دو گزینه باشد.

وی با اعتقاد به اینکه با بازگشت سرمایه سازندگان ساخت‌وساز در این دو مساحت روبه افزایش خواهد بود گفت: بر اساس آمارها در طی 19 ماه حدود 144 هزار خانه اولی، به‌عنوان متقاضی واجد شرایط، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در این صندوق ثبت‌نام کرده‌اند که هجوم این عده می‌تواند اثرگذاری مطلوبی برای افزایش تعداد معاملات خواهد داشت.

قاضی زاهدی در ادامه گفت: اگرچه این ورود قطعی برای خرید مصرفی‌ترین آپارتمان‌های موجود در بازار مسکن، نیمه دوم سال بعد در مقایسه با نیمه اول سال 96 شدت خواهد گرفت. بازار مسکن نیمه اول سال 96، عمدتاً از ناحیه خانه اولی‌هایی که برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال‌های 94 و 95 سپرده‌گذاری کرده بودند، با حجم قابل‌توجهی تقاضای قطعی روبه‌رو خواهد شد که این حجم قطعی تقاضا منشأ رشد مثبت حجم معاملات خرید مسکن –حداقل 10 درصد- را رقم خواهد زد.

وی بابیان اینکه متقاضیان خانه اولی‌های ثبت نامی نیمه دوم سال 94 مهم‌ترین گروه برای ارتقای وضیعت معاملات محسوب می‌شوند تأکید داشت: سپرده‌گذاران سال 95 نیز اوایل سال 97 وارد بازار معاملات خواهند شد ازاین‌رو انتظار می‌رود شاهد رونق نسبی معاملات مسکن در سال 96 و 97 باشیم.

این کارشناس ساخت‌وساز در ادامه گفت: بر اساس همین آمارها می‌توان به‌طورقطع عنوان داشت نیمه دوم سال 96 پررونق‌تر از نیمه اول خواهد بود زیرا تعداد ثبت‌نام‌های تسهیلات خانه اولی در سال 95 بیشتر از سال 94 بوده و با احتساب یک فرجه زمانی یک سال و نیمه، شش‌ماهه دوم سال 96 دوران نسبتاً طلایی در بخش مسکن خواهد بود. به‌طورکلی حجم معاملات مسکن حاصل از هجوم خانه اولی در تهران در نیمه دوم سه برابر و در کل کشور دوم برابر نیمه اول 96 خواهد بود.

وی درنهایت خاطرنشان کرد: اگرچه رکود سنگین بازار مسکن با این تعداد معاملات رونق جدی نداشته باشد اما به نظر می‌رسد این فعالیت بانکی باوجود نرخ سود بانکی بالا مؤثرترین گام در خصوص بهبود اوضاع مسکن در طی چند سال اخیر باشد. در حال حاضر بیشتر فعالیت‌ها و طرح‌های خام و ناپخته ارائه‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی با شکست روبر و شده و نتوانسته پاسخ گوی مناسبی برای بخش تقاضا باشد.